Nếu bạn là một nhà đầu tư bất động sản, thì sàn giao dịch 1031 — được đặt tên theo Mục 1031 của Bộ luật Thuế vụ Hoa Kỳ — là người bạn tốt nhất của bạn!
Tại sao? Bởi vì trong khoảng 100 năm, sàn giao dịch 1031 đã cho phép các nhà đầu tư bất động sản có cơ hội tái đầu tư lợi nhuận từ việc bán bất động sản mà không phải trả thuế thu nhập vốn. Miễn là bạn thay thế một bất động sản đầu tư này bằng một bất động sản đầu tư khác và tuân theo tất cả các quy tắc do Uncle Sam đặt ra (chúng tôi sẽ giải quyết tất cả các quy tắc đó sau một phút), bạn có thể tiếp tục hoàn thành hóa đơn thuế đó.
Nhưng chính xác thì lỗ hổng thuế hàng thế kỷ này hoạt động như thế nào? Hãy đi sâu vào nó!
Về cơ bản, sàn giao dịch 1031 cho phép bạn tránh phải trả thuế lãi vốn khi bán bất động sản đầu tư nếu bạn tái đầu tư lợi nhuận của mình vào một bất động sản tương tự khác trong một khoảng thời gian nhất định.
Vì vậy, giả sử bạn đã mua một bất động sản cách đây 5 năm. Trong thời gian đó, giá trị của bất động sản tăng lên và bạn đã bán nó trong năm nay để thu lợi nhuận 300.000 đô la (sau khi đã thanh toán mọi khoản hoa hồng hoặc chi phí đóng). Không quá tồi tàn!
Nếu thuế suất thu nhập từ vốn dài hạn của bạn là 20%, điều đó có nghĩa là bạn nợ 60.000 đô la khi bán bất động sản đó. Ụt! Nhờ có sàn giao dịch 1031, bạn có thể tái đầu tư lợi nhuận vào một bất động sản đầu tư khác (có giá bằng hoặc cao hơn bất động sản bạn vừa bán) và tránh phải trả những khoản thuế đó hoàn toàn.
Chỉ là một lưu ý phụ:1031 trao đổi không không áp dụng cho các khu cư trú chính. Tuy nhiên, bạn có thể hoán đổi nơi ở chính cũ hoặc nhà nghỉ trong những điều kiện rất cụ thể.
Ví dụ:giả sử bạn có một ngôi nhà ven hồ mà bạn quyết định chuyển thành bất động sản cho thuê. Bạn đã có một người thuê nhà sống ở đó trong năm qua, nhưng bây giờ bạn muốn bán nó và mua một bất động sản cho thuê khác. Điều đó có đủ điều kiện để trao đổi 1031 không? Miễn là bạn có thể cho IRS thấy rằng bạn đang sử dụng tài sản cho mục đích kinh doanh, bạn sẽ không gặp bất kỳ vấn đề nào!
Nghe này! Có một số quy tắc nhất định bạn cần tuân theo thư và thời hạn đáp ứng đúng hạn để hoán đổi tài sản đủ điều kiện trở thành trao đổi 1031. Nếu bạn không cẩn thận, nó có thể dẫn đến một bất ngờ khó chịu trong Ngày Thuế. . . và tin tưởng chúng tôi, bạn không muốn điều đó xảy ra!
Khi bạn hoàn thành tất cả, đây là năm bước cơ bản để hoàn thành một cuộc trao đổi 1031.
Bởi vì bất kỳ khoản tiền nào bạn nhận được từ việc bán bất động sản đều phải chịu thuế, bạn về mặt kỹ thuật không thể nhận số tiền đó khi bạn bán tài sản của mình. Nếu bạn không kiểm soát tiền mặt bất kỳ lúc nào trước khi quá trình trao đổi hoàn tất, nó có thể khiến toàn bộ giao dịch bị loại và bạn sẽ nợ thuế đối với tất cả thu nhập từ vốn của bạn.
Đó là lý do tại sao bạn cần một người trung gian đủ điều kiện để trợ giúp việc trao đổi (bạn không được phép tự làm việc đó). Người này sẽ hoạt động như một người trung gian cho sàn giao dịch 1031 và họ sẽ giữ số tiền thu được từ việc bán tài sản của bạn trong khi bạn tìm kiếm một tài sản mới.
Một là bạn có một trung gian đủ điều kiện tại chỗ, sau đó bạn có thể bán bất động sản đầu tư của mình. Nhưng cảnh báo công bằng:Bạn chỉ có một khoảng thời gian nhỏ để xác định và cuối cùng đóng trên một tài sản thay thế. Khi bạn bán tài sản đầu tư của mình, đồng hồ bắt đầu tích tắc. . . vì vậy hãy di chuyển!
Tiếp theo, bạn phải đưa ra một danh sách nhỏ các tài sản có thể có mà bạn định mua để thay thế cho tài sản bạn vừa bán. Tuy nhiên, đừng đợi quá lâu. Bạn chỉ có 45 ngày kể từ ngày bán tài sản của mình để xác định tài sản thay thế tiềm năng. 1 Và không có gia hạn nào đến thời hạn này!
Khi bạn đã xác định được các thuộc tính tiềm năng, việc xác định phải được lập thành văn bản và có chữ ký của bạn. Sau đó, bạn sẽ cần cung cấp giấy tờ tùy thân đó cho một người nào đó có liên quan đến việc trao đổi — đó có thể là người bán tài sản thay thế hoặc người trung gian đủ điều kiện của bạn. 2
Đây là phần thú vị! Khi bạn đã tìm thấy một bất động sản ưng ý, bạn sẽ sử dụng số tiền từ việc bán bất động sản đầu tư khác của mình để mua bất động sản mới của mình. Chạm xuống, em yêu! Nhưng hãy nhớ rằng:Bạn chỉ có 180 ngày (tức là khoảng thời gian khoảng sáu tháng) kể từ ngày bạn bán tài sản của mình để đóng tài sản thay thế. 3
Khi bạn đã hoàn thành việc tổ chức lễ kỷ niệm cơ sở kinh doanh mới của mình, đã đến lúc điền vào một số thủ tục giấy tờ (chúng tôi biết... Rất vui!). Bạn sẽ cần phải điền vào Biểu mẫu 8824, được sử dụng để báo cáo những trao đổi tương tự về kinh doanh hoặc bất động sản đầu tư.
Vì các sàn giao dịch 1031 có thể trở nên thực sự phức tạp và nhanh chóng, nên việc làm việc với một cố vấn thuế đủ năng lực, người có thể giúp bạn nắm được tất cả các thông tin chi tiết có thể giúp bạn bớt căng thẳng trong quá trình này.
Khi bạn thực hiện một cuộc trao đổi 1031, sự hoán đổi phải nằm giữa những gì IRS gọi là thuộc tính “giống loại” . Về cơ bản, điều đó chỉ có nghĩa là cả hai tài sản — tài sản được bán và tài sản được mua — phải được sử dụng cho mục đích kinh doanh hoặc đầu tư.
Loại tài sản (hoặc thuộc tính) nào đáp ứng các yêu cầu của IRS đối với sàn giao dịch 1031? Dưới đây là một số nguyên tắc quan trọng cần tuân theo khi bạn chọn thuộc tính thay thế:
Ví dụ, bạn có thể đổi đất thô lấy một căn nhà cho thuê, hoặc một tòa nhà văn phòng để lấy một khu chung cư. Miễn là chúng được sử dụng cho mục đích kinh doanh hoặc đầu tư, bạn đã được bật đèn xanh.
Có thể bạn đang chuyển đến Florida và bạn muốn bán một bất động sản bạn sở hữu ở New York để có thể mua một bất động sản ở Sunshine State. Đó không phải là vấn đề — trên thực tế, bạn có thể trao đổi các tài sản tương tự từ bất kỳ nơi nào ở Hoa Kỳ của A.!
Bạn có muốn bán một tài sản và sử dụng lợi nhuận để mua ba tài sản khác nhau không? Miễn là tất cả chúng đều được sử dụng cho mục đích kinh doanh hoặc đầu tư, không có vấn đề gì ở đó.
Nếu bạn muốn trì hoãn tất cả trong số thuế thu nhập vốn của bạn, tài sản thay thế bạn mua phải có giá mua bằng hoặc cao hơn bất động sản bạn đã bán. Nếu tài sản thay thế có giá trị thấp hơn tài sản bạn đã bán, bạn sẽ phải trả thuế cho khoản chênh lệch.
Cần trợ giúp tìm tài sản thay thế? Một đại lý bất động sản hàng đầu trong khu vực của bạn có thể giúp bạn tìm thấy những bất động sản đó và đóng chúng trong thời hạn mà bạn cần đáp ứng.
Giống như chúng ta đã nói trước đó, nếu bạn muốn hoãn lại khoản thuế lãi vốn mà bạn nợ, bạn không được phép trực tiếp nhận tiền bán hàng. Đó là lúc một bên trung gian đủ điều kiện xuất hiện.
Người trung gian đủ điều kiện này sẽ thay mặt bạn bán tài sản và nhận tiền bán cho bạn. Họ sẽ giữ những khoản tiền đó trong tài khoản ký quỹ với tổ chức tài chính của họ cho đến khi bạn sẵn sàng mua tài sản thay thế.
Sau khi mua xong, họ sẽ chuyển chứng thư cho bạn. . . và thế là xong! Nếu còn lại bất kỳ khoản tiền thu được nào từ việc trao đổi, người trung gian đủ điều kiện sẽ trả lại các khoản tiền đó cho bạn.
Vì vậy, ai có thể là một trung gian đủ điều kiện? Dưới đây là một số ví dụ về các chuyên gia có thể có khả năng hoạt động như một người trung gian đủ điều kiện trong cuộc trao đổi 1031:
Rất tiếc, bạn không thể là người trung gian của chính mình và bạn không thể chọn ai đó có liên quan đến mình (xin lỗi, chú Bob) hoặc người đã làm đại lý cho bạn trong hai năm qua.
Bạn không biết tìm kiếm một bên trung gian đủ điều kiện ở đâu? Bạn có thể bắt đầu bằng cách nói chuyện với Nhà cung cấp địa phương được chứng nhận về bất động sản hoặc thuế về khả năng thay mặt bạn hoạt động như một người trung gian đủ điều kiện.
Ngoài ra còn có rất nhiều công ty và tổ chức có thể kết nối bạn với một trung gian đủ điều kiện và các dịch vụ trao đổi 1031 khác. Liên đoàn các nhà cung cấp dịch vụ trao đổi (FEA) có một chương trình chứng nhận trung gian đủ điều kiện với danh sách các thành viên mà bạn có thể liên hệ. 4
Hiện tại, không có giới hạn về số vốn thu được từ việc bán các bất động sản đầu tư có thể được bảo vệ khỏi thuế sử dụng 1031 sàn giao dịch. Đó là cách đó trong 100 năm. . . nhưng có một cơ hội có thể sớm thay đổi.
Mặc dù Chủ tịch Biden không muốn loại bỏ hoàn toàn 1031 sàn giao dịch, nhưng ông ấy muốn đặt ra một số giới hạn về cách chúng được sử dụng.
Dưới đây là những điều bạn cần biết:Ngân sách của chính quyền Biden được công bố vào tháng 5 có đề xuất giới hạn số vốn thu được từ việc bán bất động sản đầu tư có thể được hoãn lại mỗi năm. Theo đề xuất, các cá nhân sẽ được phép hoãn lãi vốn trị giá 500.000 đô la mỗi năm trong khi các cặp vợ chồng đã kết hôn có thể hoãn 1 triệu đô la mỗi năm. 5
Chính quyền lập luận rằng những sàn giao dịch này chủ yếu mang lại lợi ích cho những người giàu có và những giới hạn này sẽ tăng thu nhập từ thuế để tài trợ cho các chương trình được thiết kế để giúp đỡ tầng lớp trung lưu. Nhưng những người phản đối cho rằng 1031 sàn giao dịch có lợi cho thị trường bất động sản và nền kinh tế quốc dân bằng cách khuyến khích đầu tư vào cộng đồng đồng thời giúp các chủ sở hữu bất động sản từ nhiều mức thu nhập khác nhau xây dựng sự giàu có. 6
Trước khi bạn hoảng sợ và bắt đầu bán hết tài sản của mình nhanh hơn một người bán đấu giá đã có quá nhiều đồ uống tăng lực vào sáng nay, hãy nhớ rằng không có gì là đá. Đây vẫn chỉ là một đề xuất. Ngân sách vẫn phải thông qua một Quốc hội bị phân chia và sẽ có rất nhiều cuộc tranh luận qua lại khi các chính trị gia ở Washington tranh luận về đề xuất này.
Có rất nhiều quy tắc và hướng dẫn bạn cần tuân theo để hoán đổi tài sản đủ điều kiện trở thành sàn giao dịch 1031. Và một bước sai lầm có thể làm sáng tỏ toàn bộ quá trình, để lại cho bạn một hóa đơn thuế khổng lồ. Đó là lý do tại sao nếu bạn đang cân nhắc thực hiện trao đổi 1031, bạn nên luôn luôn làm việc với các chuyên gia mà bạn có thể tin tưởng để hướng dẫn bạn trong suốt quá trình.
Tin tốt là chương trình Nhà cung cấp địa phương được xác nhận (ELP) của chúng tôi có thể kết nối bạn với các chuyên gia về thuế đủ điều kiện và các đại lý bất động sản tốt nhất trong khu vực của bạn. Với sự giúp đỡ của họ, bạn có thể yên tâm khi biết rằng sàn giao dịch của bạn nằm trong tay các chuyên gia mà bạn có thể tin tưởng!