Cho rằng chúng ta đang ở trong năm thứ 10 của quá trình mở rộng kinh tế dài nhất trong lịch sử Hoa Kỳ, không có gì ngạc nhiên khi chúng ta phải đối mặt với các cuộc thảo luận hàng ngày giữa những người nghĩ rằng chúng ta vẫn còn khả năng phát triển và những người lo sợ sự suy giảm sắp xảy ra.

Bất động sản thương mại (CRE) sống và chết theo chu kỳ kinh tế, vì vậy nhiều nhà đầu tư cảm thấy rằng họ không thể nhảy vào CRE trừ khi họ nắm bắt được thị trường đang hướng tới trong thời gian tới.

Nhiệm vụ này thậm chí còn khó khăn hơn vì những lời bàn tán liên tục phát ra từ những người trong ngành, CEO, nhà phân tích tài chính và bất kỳ ai có điều gì đó để nói về thị trường bất động sản. Thông thường, các nhà lãnh đạo thị trường sẽ có những vị trí hoàn toàn trái ngược nhau. Là một nhà đầu tư cá nhân, có thể khó hiểu những gì họ thấy mà bạn không thể.

Chúng ta đang sống trong thời đại thông tin, nhưng khả năng tiếp cận thông tin là không đủ. Bạn phải có thể của tôi thông tin đó để hiểu rõ hơn nhằm tạo ra lợi nhuận tốt hơn. Hôm nay, chúng tôi sẽ giúp bạn tìm ra cách đầu tư vào CRE bằng cách chỉ cho bạn cách hiểu hai quan điểm đối lập trong đầu tư bất động sản thương mại cuối chu kỳ. Chúng tôi cũng sẽ nêu bật một số ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) để có được sự tăng trưởng và cổ tức.

Dữ liệu kể từ ngày 22 tháng 1.

1/5

Bờ Tây so với "Bờ biển Nghỉ ngơi"

REITs nhiều họ - mặc dù trọng tâm, được coi là bất động sản thương mại, không phải nhà ở - có chung một ngành, nhưng không nhất thiết phải có cùng mục tiêu hoặc chiến lược.

• Ủy thác Tài sản Essex (ESS, $ 309,85), REIT có trụ sở tại San Mateo, California, đang đặt cược rất nhiều vào các thị trường đô la cao ở bờ biển.

Michael J. Schall, Giám đốc điều hành và Chủ tịch hiện tại của Essex, ủng hộ việc tiếp tục phụ thuộc vào các tòa nhà nhiều gia đình tại các thị trường Bờ Tây hạn chế về nguồn cung, bất chấp việc định giá cao và khí hậu quản lý khắc nghiệt. Đó là trường hợp đặc biệt của các thành phố Cấp 1 như San Francisco và Los Angeles, nơi các quy tắc sử dụng đất và bảo vệ người thuê là một trong những quy định nghiêm ngặt nhất trong cả nước.

Eric Bolton, Jr., Chủ tịch, Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành của Cộng đồng Căn hộ Trung Mỹ (MAA, $ 134,93), đang thực hiện một cách tiếp cận khác. Thay vì tập trung vào các thành phố cấp 1 ở các thị trường cao cấp, Trung Mỹ đang hướng đến các khu vực có chi phí sinh hoạt thấp hơn ở các khu vực Đông Nam, Tây Nam và Trung Đại Tây Dương. Những khu vực này có xu hướng có chi phí mua lại thấp hơn, mang lại điều kiện kinh doanh thuận lợi hơn và có nhiều dư địa nhất để phát triển về lâu dài.

Cả hai công ty đều đang đặt cược lớn vào tương lai của thị trường nhà ở cho nhiều gia đình ở Mỹ, và tương lai đó vẫn thuận lợi ít nhất là vào năm 2020, như Bolton nhận xét trong cuộc phỏng vấn Nareit này.

Ông nói:“Tất cả chúng ta đều phải điều chỉnh lại suy nghĩ của mình đi theo xu hướng mạnh mẽ trong lịch sử trong vài năm gần đây, nhưng nhìn chung, tôi nghĩ hoạt động kinh doanh căn hộ vẫn đang ở tình trạng rất tốt. "Nhân khẩu học, xu hướng xã hội, điều kiện việc làm và nguồn cung mới hợp lý, tất cả kết hợp để tạo ra các điều kiện cho thuê căn hộ sẽ hỗ trợ tăng trưởng giá thuê ổn định."

Tuy nhiên, cả hai REIT đều có những cách tiếp cận rất khác nhau để đạt được tăng trưởng dài hạn. ESS (lợi suất:2,5%) đang đặt cược lớn vào sự thống trị kinh tế tiếp tục của Bờ Tây, trong khi MAA (năng suất:3,0%) có kế hoạch tăng trưởng thông qua các thương vụ mua lại rẻ hơn nhưng nhiều hơn ở trung tâm và các nơi khác.

2/5

Chú ý đến các Chỉ số Cơ bản về Sự thịnh vượng

Chọn đúng thị trường để đầu tư có vẻ là một thách thức không thể vượt qua, nhưng có những số liệu đã thử và đúng mà các nhà đầu tư có thể sử dụng để đánh giá thị trường đa gia đình ở bất kỳ khu vực địa lý nhất định nào.

Hai chỉ số chính mà bạn muốn tìm kiếm là việc làm và tăng trưởng dân số. Lý do rất đơn giản:Nếu mọi người không thể tìm được việc làm, họ sẽ không thể mua được nhà ở. Ý tưởng tương tự cũng có tác dụng đối với sự gia tăng dân số:Bạn càng có ít người cạnh tranh cho không gian căn hộ, thì vị trí trống sẽ càng cao. Ngoài ra, các thị trường ở những khu vực có dân số giảm cần phải chi nhiều hơn để giữ chân người thuê và tiếp thị cho người thuê mới.

Chỉ cần nhớ:Ngay cả khi hai chỉ báo này là vững chắc, các nhà đầu tư vẫn phải đi sâu hơn để tìm ra trạng thái thực sự của thị trường. Đối với việc làm, hãy tự hỏi bản thân những câu hỏi như:

• Những nhà tuyển dụng nào đang làm việc trong khu vực?
• Kế hoạch dài hạn của họ là gì?
• Họ có thể đóng cửa hoặc chuyển địa điểm không?

Tất cả những câu hỏi này phải được trả lời để xác định sức khỏe lâu dài của một thị trường. Các thị trường dựa vào một hoặc hai nguồn việc làm, chẳng hạn như một nhà máy lớn hoặc một đồn quân sự, có xu hướng không ổn định hơn những khu vực có cơ sở việc làm đa dạng hơn.

Quay trở lại với Essex Property Trust:ESS tập trung hoàn toàn vào các bất động sản dành cho nhiều gia đình ở các thành phố Bờ Tây với tốc độ tăng trưởng việc làm mạnh mẽ, xu hướng nhân khẩu học tích cực và vô số động lực thúc đẩy nhu cầu.

Giám đốc điều hành của Essex, Michael Schall, nói với MultiHousingNews:“Essex sẽ đầu tư vào các thị trường có mức tăng giá thuê dài hạn lớn nhất. "Mỗi năm, nhóm nghiên cứu của chúng tôi xem xét các động lực cung / cầu nhà ở cho nhiều thành phố lớn của Hoa Kỳ, về cơ bản là để liên tục thách thức các tiêu chí lựa chọn thị trường và phân bổ danh mục đầu tư của chúng tôi. Tại thời điểm này, tình trạng thiếu nhà ở đang tiếp diễn, các lựa chọn thay thế nhà ở đắt tiền và sự tăng trưởng vượt bậc trong các ngành công nghệ tiếp tục tái khẳng định dấu ấn của Bờ Tây của chúng tôi. "

Fundrise của West Coast eREIT (REIT công khai nhưng không giao dịch) là một lựa chọn khác tuân theo một kế hoạch chiến lược tương tự.

3/5

Nơi CRE phù hợp với danh mục đầu tư của bạn

Bất động sản thương mại mang lại cho nhà đầu tư dòng tiền ổn định, lợi ích tăng giá và lợi thế thuế đáng kể khi so sánh với các loại tài sản phổ biến khác.

CRE cũng có thể giúp bảo vệ danh mục đầu tư của nhà đầu tư khỏi sự biến động của cổ phiếu truyền thống. Bản chất phản chu kỳ của bất động sản - và cụ thể là đa họ - cho phép các nhà đầu tư phòng ngừa trước sự sụt giảm của thị trường chứng khoán. Ngay cả khi xảy ra vụ tai nạn nhà ở lớn, chẳng hạn như năm 2008, tài sản của nhiều gia đình ở nhiều nơi trên đất nước vẫn giữ nguyên mức cũ hoặc giảm tỷ lệ trống, chủ yếu là do nhu cầu thuê nhà tăng lên khi người dân mất nhà vì bị xiết nhà hoặc hoàn cảnh tài chính.

Trong dài hạn, giá trị bất động sản ở Mỹ - bao gồm cả các tòa nhà thương mại - luôn tăng. Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng trong khi thị trường cổ phiếu và các khoản đầu tư bất động sản thụ động đạt mức tăng trưởng như nhau, thì các tài sản bất động sản được quản lý (như REIT) có xu hướng nhỉnh hơn một chút so với thị trường chứng khoán về tốc độ tăng trưởng dài hạn.

Lợi thế về thuế của tài sản CRE thường có tác động tích cực đáng kể đến danh mục đầu tư của nhà đầu tư. Các chương trình như Vùng cơ hội và các quy định như 1031 Exchanges cho phép tái đầu tư vốn mà lẽ ra phải trả cho IRS. Khả năng tái đầu tư số vốn đó giúp các nhà đầu tư hiểu biết tạo ra lợi nhuận cao hơn so với các khoản đầu tư không có thời gian hoãn thuế.

Ví dụ về REIT công khai nhằm mục đích tạo ra lợi nhuận thông qua các Vùng cơ hội là OZ REIT của Belpointe (BELP, $ 100,10). Tuy nhiên, điều đáng chú ý là mặc dù là công ty tiên phong trong lĩnh vực này, nhưng nó được giao dịch "không cần kê đơn" với khối lượng rất mỏng, vài nghìn cổ phiếu mỗi ngày. Việc chấp nhận, nếu đến, sẽ mất thời gian và đây chắc chắn là một cuộc chơi cho những thị hiếu hiếu chiến hơn.

Trong không gian riêng tư, Khu cơ hội SkyBridge REIT đang cố gắng thực hiện một chiến lược tương tự. Giám đốc điều hành Skybridge Anthony Scaramucci giải thích với Bloomberg lý do tại sao công ty của ông lại tham gia vào không gian OZ:

"Có 8.700 khu vực cơ hội trên khắp Hoa Kỳ và chúng tôi muốn cung cấp cho khách hàng một danh mục đầu tư đa dạng trên toàn bộ thị trường đó; chúng tôi muốn có thể mang lại thu nhập trong suốt 10 năm khi chúng tôi phát triển và hoàn thiện các bất động sản, sẽ chảy tiền mặt; và sau đó là khía cạnh thanh khoản, nơi vào cuối năm thứ sáu, chúng tôi sẽ có thể đưa REIT ra công chúng và mọi người có thể đưa ra quyết định nếu họ muốn ở lại và / hoặc bán cổ phiếu của mình. "

4/5

Thời gian không phải là tất cả

Trong nhiều trường hợp, các nhà đầu tư cảm thấy họ có thể tạo ra lợi nhuận bằng cách xác định thời điểm thị trường.

Tuy nhiên, không có gì được hứa hẹn, và không có kết quả nào là chắc chắn. Ví dụ, chúng ta hiện đang ở giữa một chu kỳ tăng giá kéo dài 10 năm mà có thể là không thể tưởng tượng được vào một thập kỷ trước, trong thời kỳ đỉnh cao của cuộc Đại suy thoái. Bất chấp một số chỉ báo tiêu cực, chẳng hạn như đường cong lợi suất đảo ngược xuất hiện một vài lần trong năm 2019, nhiều chỉ số tích cực khác (chẳng hạn như tăng trưởng việc làm và niềm tin của người tiêu dùng) cho thấy kinh tế tiếp tục tăng trưởng.

Nhiều nhà đầu tư chờ đợi bên lề ở Lớp 7 hoặc Lớp 8 đang tự đá mình vì đã đánh giá sai. Niềm tin sai lầm của họ rằng thị trường đã quá hạn để điều chỉnh dẫn đến tình trạng họ bị tụt hậu với những nhà đầu tư đã kích hoạt các khoản đầu tư bất kể xu hướng lịch sử.

Loại thời gian đó không hữu ích. Tuy nhiên, biết mình đang ở đâu trong chu kỳ bất động sản có thể giúp bạn xác định các cơ hội sinh lời và tránh thua lỗ. Tập trung vào các nguyên tắc cơ bản của thị trường và giá trị nội tại là yếu tố lớn hơn nhiều trong thành công lâu dài của bạn hơn là thời gian. Việc nghiên cứu các nguyên tắc cơ bản của một khoản đầu tư cũng dễ dàng hơn nhiều so với việc xác định chính xác thời điểm và cách thức thị trường đi vào suy thoái.

Charles Sizemore, hiệu trưởng của Sizemore Capital, cho biết:“Đầu tư là một bài tập trong việc vung một thanh kiếm rộng hơn là sử dụng một con dao mổ. "Bạn không cần phải căn chỉnh mọi thứ một cách hoàn hảo miễn là bạn đang có được một mức giá hợp lý và, trong trường hợp các tài sản tạo ra thu nhập hoặc REIT, đạt được lợi nhuận cạnh tranh. Có lẽ bạn nên luôn dự trữ một ít bột khô xung quanh để tận dụng bất kỳ đợt giảm giá lớn nào. Nhưng nếu các con số có vẻ tốt, bạn không nên ngại bỏ vốn của mình để hoạt động. " Ông cũng chỉ ra rằng giá thuê bất động sản có xu hướng tăng theo thời gian và các hợp đồng thuê nhà thường có thang cuốn cho thuê tích hợp sẵn. Vì vậy, trong trường hợp REIT được giao dịch công khai, sự gia tăng ổn định trong thu nhập cho thuê này có nghĩa là cổ tức tăng đều đặn.

Xem xét Thu nhập thực tế (O, 76,89 đô la), có lẽ là trái phiếu "giống trái phiếu" nhất trong bất kỳ REIT cổ phần được giao dịch nào. Realty Income đưa ra mức cổ tức hiện tại khá ổn là 3,6% và nó đã tăng khoản chi trả đó với tỷ lệ gộp 4,6% hàng năm kể từ khi công khai vào năm 1994.

5 trên 5

Tại sao các CEO có thể có những quyết định khác biệt mạnh mẽ trên thị trường

Từ bên ngoài nhìn vào, có thể khó hiểu khi thấy hai CEO, có hoàn cảnh và gia cảnh giống nhau, ủng hộ những cách tiếp cận cực kỳ khác nhau trong thị trường bất động sản thương mại.

Ví dụ, khi nói đến REIT, một cuộc chiến ý thức hệ đang diễn ra giữa những người ủng hộ việc tăng vốn với số tiền lớn và những người tin rằng những khoản tiền này quá cồng kềnh để tạo ra lợi nhuận tối ưu. Sự khác biệt về quan điểm bắt nguồn từ thực tế là một số nhà lãnh đạo tin rằng "tiền thông minh" được triển khai cẩn thận sẽ tạo ra lợi nhuận cao hơn so với các quỹ lớn sử dụng vốn và vị trí đáng kể của họ trên thị trường để ép buộc lợi suất, thay vì chọn và chọn những thứ tốt nhất. cơ hội.

Những hệ thống niềm tin khác nhau này dẫn dắt các CEO cá nhân "chèo lái con tàu" theo những hướng hoàn toàn khác nhau, nhưng với cùng một mục tiêu:tối đa hóa lợi nhuận. Một công ty lớn hơn có thể cố gắng dồn một thị trường bất động sản cụ thể để thúc đẩy phát triển kinh tế, trong khi một công ty nhỏ hơn, nhanh nhẹn hơn có thể chọn và lựa chọn các cơ hội riêng lẻ ở các khu vực tăng trưởng cao trên toàn quốc.

Trên thị trường, không có gì được đảm bảo, vì vậy không có gì ngạc nhiên khi ngay cả những nhà lãnh đạo hiểu biết và có năng lực nhất cũng có thể có những cách khác nhau để tạo ra lợi nhuận tốt nhất cho các nhà đầu tư từ CRE.

Là một ví dụ về cách tiếp cận "quả bóng nhỏ" thành công, hãy xem xét trường hợp của STORE Capital (STOR, $ 38,31), mang lại 3,7%. STORE đã xây dựng thành công danh mục hơn 2.400 khách sạn bao gồm mọi thứ, từ văn phòng nha khoa đến cửa hàng ô tô. Một khía cạnh hay của chiến lược này là rắc rối trong một bất động sản duy nhất sẽ không làm thay đổi danh mục đầu tư. Cũng cần nhắc lại rằng, với việc tập trung vào các doanh nghiệp dịch vụ, danh mục đầu tư của STORE gần đạt đến mức "chứng nhận của Amazon" như bạn có thể nhận được.