Những người thuê nhà bên kia đường đã để lại cho ngôi nhà một thảm họa. Và xem xét cách họ di chuyển ra ngoài, đó không phải là một điều ngạc nhiên.

Vào một buổi tối muộn, những người thuê nhà đã chất tất cả đồ đạc của họ lên một chiếc xe tải đang di chuyển với tốc độ kinh hoàng. Trong vòng vài giờ, họ đã biến mất. Họ để rác khắp bãi cỏ phía trước. Có đồ đạc bị hỏng và một tủ lạnh cũ trên đường lái xe. Họ mở cửa sổ và thậm chí không buồn đóng cửa trước. Tôi gọi cho chủ nhà (John) và nói cho anh ta biết chuyện gì đã xảy ra.

Khi thấy xe tải của John tấp vào lề, tôi đi bộ qua đường và nói "Xin chào".

• John :Bạn có thực sự nghĩ rằng họ đã biến mất?
• Tôi :Tôi chắc chắn về điều đó.
• John :Hãy xem qua.

Khi chúng tôi đi được khoảng 10 feet từ cửa trước, mùi xộc thẳng vào chúng tôi; nước tiểu. Những người cho thuê có nhiều động vật và chúng dường như không bị gián đoạn. Điều đầu tiên chúng tôi nhìn thấy sau khi bước vào là một đống chất thải động vật trong tiền sảnh. Không tốt. Và nó đã ở khắp ngôi nhà. Các loài động vật đã sử dụng ngôi nhà như một thùng rác khổng lồ. Sàn gỗ bị xô lệch vì nước tiểu và toàn bộ thảm đã bị phá hủy. Và cũng có rác ở khắp mọi nơi.

Từ việc quan sát những người này, tôi biết rằng họ là những người hâm mộ lớn của Craigslist. Tôi sẽ thấy họ trở về nhà với chiếc xe bán tải chứa đầy TV cũ, phụ tùng ô tô, thiết bị gia dụng, thảm cuộn và xe máy cũ. Khi những người thuê nhà bỏ trốn vào buổi tối hôm đó, họ đã bỏ lại tất cả. Chủ nhà đã phải dọn dẹp đống bừa bộn. Đoán xem ai không nhận lại tiền đặt cọc.

Thất bại giải thích tại sao một số người không muốn trở thành địa chủ. Cần có một khí chất đặc biệt để quản lý thành công tài sản. Tin tốt là bạn không cần phải sở hữu tài sản trực tiếp để đầu tư vào bất động sản. Hôm nay, tôi sẽ cho bạn biết về cho vay tư nhân và huy động vốn cộng đồng thông qua các ứng dụng đầu tư bất động sản, hai trong số các chiến lược đầu tư vào bất động sản mà không cần sở hữu bất động sản yêu thích của tôi.

Cho vay tư nhân

Tôi yêu bất động sản. Tôi đã sở hữu các bất động sản cho thuê và những ngôi nhà bị lật do bỏ hoang (và lợi nhuận hoang dã). Tuy nhiên, hiện tại, tôi không sở hữu bất động sản cho thuê nào và đang ở giữa các lần chuyển nhượng. Thị trường nhà ở địa phương nóng đỏ và tôi né tránh các cuộc chiến đấu thầu. Gần đây, tôi đã tìm thấy một cách khác để đầu tư vào bất động sản thông qua hình thức cho vay tư nhân.

Tôi phát hành các khoản vay để giúp các nhà đầu tư mua tài sản. Tôi đã cho vay tổng cộng 255.000 đô la trong ba giao dịch riêng biệt. Các khoản vay này mang lại hơn $ 2000 / tháng chỉ tính lãi suất. Trải nghiệm cho vay tư nhân của tôi chỉ ở mức tích cực và tôi đang chuẩn bị đầu tư vào các giao dịch bổ sung.

Cho vay tư nhân cho phép tôi đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình vào bất động sản mà không cần quản lý tài sản phức tạp. Tôi kiếm được một mức lãi suất phù hợp trong khi giúp một nhà đầu tư có nhu cầu tiền ngắn hạn.

Khi tôi lần đầu tiên nghe về cho vay tư nhân, câu hỏi chính của tôi là:

Tại sao ai đó lại muốn tôi vay từ 10% trở lên khi họ có tín dụng tốt? Tại sao họ không đến ngân hàng?

Có những lý do chính đáng khiến các nhà đầu tư chuyển sang cho vay tư nhân:

• Thuộc tính phải dày dặn :Hầu hết những người cho vay truyền thống yêu cầu tài sản phải dày dặn trong một năm trước khi họ phát hành khoản vay. Điều này đơn giản có nghĩa là tài sản đó cần phải có lịch sử cho thuê. Cho vay tư nhân lấp đầy khoảng trống.
• Khoản vay trong thời hạn rất ngắn :Những kẻ chân chèo thường muốn vào / ra khỏi nhà chỉ trong vài tháng. Việc giao dịch với ngân hàng sẽ không đáng phải gặp rắc rối nếu thời gian nắm giữ ngắn hạn.
• Cần nhanh chóng có tiền :Các ngân hàng có thể mất vài tuần hoặc lâu hơn để phát hành tiền. Một người cho vay tư nhân có thể cung cấp tiền trong vài ngày.

Sau khi tôi biết lý do tại sao các nhà đầu tư cần các khoản vay tư nhân, tôi cảm thấy thoải mái hơn với ý tưởng này. Dưới đây là một số điểm quan trọng cần xem xét:

Vị trí thế chấp đầu tiên :Trường hợp xấu nhất đối với người cho vay tư nhân là người đi vay không trả được nợ. Luôn đảm bảo rằng bạn ở vị trí đầu tiên của quyền thế chấp. Điều này cho phép bạn thu giữ tài sản nếu người vay ngừng thanh toán.

Lưu ý đến tỷ lệ khoản vay trên giá trị :Nếu một vụ vỡ nợ xảy ra, bạn muốn ở vị trí tốt nhất để lấy lại tiền của mình. Tôi yêu cầu tỷ lệ khoản vay trên giá trị không quá 70%. Vì vậy, đối với một tài sản trị giá 100.000 đô la, tôi sẽ không cho vay nhiều hơn 70.000 đô la. Điều này sẽ cho phép tôi bán tài sản với giá thấp hơn giá trị thị trường để lấy lại tiền nhanh chóng.

Lãi suất :Giá thường bắt đầu từ 10% và tăng lên đến 18%. Nhiều người cho vay cũng tính phí từ 1 đến 10 điểm. Một điểm là 1% số tiền đã vay.

Điểm tín dụng :Điều này không quan trọng như bạn nghĩ. Vì bạn đang ở vị trí thế chấp đầu tiên nên giao dịch được thế chấp bằng tài sản.

Thân thiện với thuế :Một cá nhân tự định hướng 401 (k) cho phép bạn phát hành các khoản vay cá nhân từ một tài khoản được miễn thuế. Nếu bạn có thu nhập từ việc tự kinh doanh, hãy cân nhắc kỹ lưỡng lựa chọn này.

Đánh giá thỏa thuận :

• Kinh nghiệm :Người đi vay đã thực hiện ít nhất mười giao dịch hay đây là giao dịch đầu tiên của anh ta? Người đi vay có tổ chức và chuyên nghiệp không? Anh ấy đã viết một kế hoạch kinh doanh? Có ước tính cho việc sửa chữa không?
• Chạy các số :Tài sản có thể không nằm trong khu rừng của bạn và điều đó không sao cả. Tuy nhiên, bạn cần đảm bảo các con số phải chắc chắn. Yêu cầu người vay cung cấp hình ảnh về bất động sản và nghiên cứu việc mua bán nhà trong khu vực.
• Kế hoạch là gì? Người vay sẽ làm gì với tài sản:
  • Nếu đây là một vụ lật tẩy, liệu anh ta có các nhà thầu xếp hàng không? Nếu anh ta tự làm công việc đó, anh ta có kinh nghiệm không và các quy định của địa phương có cho phép không? Có cần rút giấy phép không?
  • Nếu tài sản sẽ là tài sản cho thuê và chủ sở hữu có kế hoạch tái cấp vốn, thì thời hạn là bao nhiêu? Điều gì xảy ra khi người vay không thể tái cấp vốn cho tài sản? Liệu có cơ hội để bạn tiếp tục tài trợ lâu dài cho ngôi nhà không?
• Để tìm hiểu thêm về cho vay tư nhân từ quan điểm của người đi vay, hãy xem bài viết này từ BiggerPockets.

Tìm giao dịch ở đâu

Các khoản vay tư nhân thường được thực hiện giữa các bên có mối quan hệ sẵn có. Người vay có thể là bạn bè, thành viên gia đình hoặc người mà bạn đã có mối quan hệ kinh doanh.

Tôi cũng khuyến khích bạn kết nối với những người khác bên ngoài mạng lưới thông thường của bạn. Một cách tuyệt vời để làm điều này là trở nên tích cực trong các diễn đàn BiggerPockets. Mặc dù bạn phải đăng ký tài khoản, nhưng tư cách thành viên là miễn phí.

Cho vay tư nhân:Ưu điểm và Nhược điểm

Cho vay tư nhân là một cách tuyệt vời để xây dựng sự giàu có. Chỉ cần nhớ để làm nghiên cứu của bạn. Điều quan trọng là phải hiểu kỹ một thỏa thuận trước khi lao vào. Làm bài tập về nhà của bạn!

Ưu điểm

• Lãi suất phù hợp :Các khoản vay ngắn hạn (1 năm trở xuống) bắt đầu ở mức 10% và tăng dần từ đó. Tôi sẽ không bao giờ phàn nàn về việc kiếm được 10%.
• Kiểm soát :Các khoản đầu tư nằm trong sự kiểm soát trực tiếp của bạn. Bạn chọn và chọn người mà bạn cho vay tiền.
• Tài sản thế chấp :Nếu người đi vay ngừng thanh toán, anh ta sẽ mất nhà và vốn chủ sở hữu của mình. Đây là một động lực mạnh mẽ để người vay không mặc định.

Nhược điểm

• Nghiên cứu trả trước :Cho vay tư nhân yêu cầu phải làm việc. Bạn cần đánh giá thỏa thuận và con người.
• Trứng của bạn có trong một giỏ không? :Sự đa dạng là điều quan trọng trong bất kỳ danh mục đầu tư nào. Đảm bảo rằng một khoản vay không tiêu tốn một phần đáng kể các khoản đầu tư của bạn.
• Illiquid :Mặc dù các khoản vay tư nhân là ngắn hạn, nhưng tiền của bạn sẽ bị ràng buộc trong suốt thời gian vay.

Nếu cho vay tư nhân có vẻ như quá nhiều việc, thì huy động vốn từ cộng đồng là một cách khác để đa dạng hóa lĩnh vực bất động sản mà không thực sự sở hữu tài sản.

Huy động vốn từ cộng đồng

The JOBS ( J umpstart O bạn B sự tiện dụng S tartups) Đạo luật có hiệu lực vào năm 2015 đã mở ra cánh cửa cho một loại hình đầu tư bất động sản mới. JOBS cho phép sử dụng huy động vốn từ cộng đồng để phát hành chứng khoán, điều mà trước đây bị cấm.

Có thể bạn đang nghĩ điều này ngay bây giờ:

Hãy dịch? Điều này có ý nghĩa gì đối với tôi?

Có những cách mới sáng tạo để bạn đầu tư vào bất động sản mà không cần sở hữu tài sản. RealtyMogul, Fundrise, RealtyShares và PeerStreet là bốn nền tảng huy động vốn từ cộng đồng mà bạn cần biết.

RealtyMogul

RealtyMogul là một trong những người chơi lớn nhất trong lĩnh vực kinh doanh huy động vốn từ cộng đồng bất động sản. Tính đến tháng 6 năm 2017, công ty đã triển khai 270 triệu đô la.

RealtyMogul cung cấp hai loại đầu tư, REIT (MogulREIT) và các vị trí tư nhân. Vì MogulREIT dành cho tất cả các nhà đầu tư (không yêu cầu nhà đầu tư được công nhận), tôi sẽ tập trung vào nó.

Đầu tiên, REIT được định nghĩa là:

REIT, hoặc Real Estate Investment Trust, là một công ty sở hữu hoặc tài trợ cho bất động sản tạo ra thu nhập. Được mô phỏng theo quỹ tương hỗ, REITs cung cấp cho các nhà đầu tư thuộc mọi loại nguồn thu nhập thường xuyên, đa dạng hóa và tăng giá trị vốn dài hạn. REITs thường trả tất cả thu nhập chịu thuế của họ dưới dạng cổ tức cho các cổ đông. Đổi lại, các cổ đông sẽ trả thuế thu nhập cho những khoản cổ tức đó.

RealtyMogul’s MogulREIT cho phép bạn đầu tư vào danh mục đầu tư bất động sản thương mại đa dạng với mức độ phức tạp tối thiểu. Thông qua MogulREIT, bạn có thể tiếp xúc với các khoản đầu tư mà các nhà đầu tư nhỏ lẻ không có được:

MogulREIT có thể đầu tư vào nhiều loại hình bất động sản, bao gồm nhưng không giới hạn, đa gia đình, văn phòng, công nghiệp, tự lưu trữ, bán lẻ, văn phòng y tế và khách sạn. Quỹ có thể đầu tư vào các chứng khoán vốn và chứng khoán nợ liên quan đến bất động sản thương mại trên các loại bất động sản khác nhau này.

Do phí thấp hơn và bản chất tập trung của MogulREIT, lợi nhuận của bạn có thể cao hơn so với REIT thông thường. MogulREIT hiện đang trả lại 8% cho các nhà đầu tư.

Số MogulREIT :

• Đầu tư tối thiểu :1.000 đô la
• Khoản thanh toán :Hàng tháng
• Đổi thưởng :Hàng quý
• Phải được công nhận ?:Không

Bạn có thể bắt đầu đầu tư với RealtyMogul tại đây.

Fundrise

Fundrise là một nền tảng mà tôi đầu tư. Tôi đã mở tài khoản của mình vào tháng 3 năm 2016 với khoản đầu tư ban đầu là 1.000 đô la (eREIT thu nhập) và sau đó thêm 2.000 đô la nữa (eREIT tăng trưởng) để đưa tài khoản của tôi lên 3.000 đô la. Tôi đã kiếm được gần $ 300:

Fundrise đã tạo ra một danh mục gồm các eREIT và eFunds đầu tư vào các bất động sản thương mại và nhà ở tương ứng. Fundrise tin rằng chiến lược của mình sẽ tốt hơn REIT thông thường:

Bằng cách theo đuổi thị trường tư nhân, chiến lược đầu tư trực tiếp, danh mục đầu tư Fundrise kiếm được thu nhập hiện tại hàng năm cao hơn so với các khoản đầu tư tập trung vào thu nhập công.

Trong khi các khoản đầu tư ban đầu của tôi là vào eREIT Thu nhập và Tăng trưởng, Fundrise cũng cho phép bạn đầu tư vào các khu vực địa lý cụ thể:

Fundrise cũng có một tùy chọn cho phép bạn chỉ định mục tiêu đầu tư và tiền của bạn được triển khai tương ứng trên REITs / eFunds:

Gây quỹ eREIT và số eFunds :

• Đầu tư tối thiểu :1.000 đô la
• Khoản thanh toán :Hàng quý
• Đổi thưởng :Hàng quý
• Phải được công nhận ?:Không

Bắt đầu đầu tư với Fundrise tại đây.

RealtyShares (chỉ các nhà đầu tư được công nhận)

RealtyShares cung cấp các khoản đầu tư vào nợ (chủ yếu là nhà ở), vốn cổ phần ưu đãi và vốn cổ phần (chủ yếu là thương mại). Không giống như REIT, RealtyShares cho phép bạn đầu tư vào một tài sản cụ thể hoặc một nhóm tài sản được xác định trước. Nền tảng này đã thực hiện khoảng 650 giao dịch và tự hào là rất kén chọn (ít hơn 5% giao dịch được chấp nhận).

Không giống như các dịch vụ RealtyMogul và Fundrise REIT, đầu tư với RealtyShares đòi hỏi phải có công việc. Bạn phải kiểm tra các giao dịch. RealtyShares cung cấp một trang tổng quan để tìm kiếm các khoản đầu tư tiềm năng và bạn có thể nhấp vào một giao dịch để tìm hiểu thêm về nó:

Mặc dù không có chuyến tham quan ảo nào cho các tài sản do RealtyShares quản lý, nhưng các chuyên gia của RealtyShares đã phê duyệt thỏa thuận, bạn phải phân tích thỏa thuận đó trước khi tham gia.

Số của RealtyShares :

• Đầu tư tối thiểu :Biến số
• Khoản thanh toán :Biến số
• Đổi thưởng :Biến số
• Phải được công nhận ?:Có

Bắt đầu đầu tư với RealtyShares tại đây.

PeerStreet (chỉ các nhà đầu tư được công nhận)

PeerStreet được đồng sáng lập bởi Brett Crosby, người nổi tiếng đã bán công ty trước đây của mình (Urchin) cho Google. PeerStreet tương tự như cho vay tư nhân ở chỗ bạn đang đầu tư vào các giao dịch riêng lẻ. Cũng giống như cho vay tư nhân, PeerStreet đứng ở vị trí đầu tiên về quyền thế chấp.

Sau khi thiết lập tài khoản, bạn có thể bắt đầu nghiên cứu các giao dịch trên trang tổng quan PeerStreet:

Nhấp vào một giao dịch sẽ hiển thị một cái nhìn chi tiết:

PeerStreet có một số lợi thế so với cho vay tư nhân:

• Đầu tư tối thiểu thấp :Khoản đầu tư tối thiểu là $ 1,000. Do mức tối thiểu thấp, bạn có thể đa dạng hóa các giao dịch khác.
• Giao dịch đã được phê duyệt :Các chuyên gia trên PeerStreet xem xét cẩn thận mọi giao dịch. Đây là phần khó nhất của hoạt động cho vay tư nhân và với PeerStreet, bạn có một chuyên gia thực hiện tất cả công việc khó khăn.
• Đầu tư tự động :PeerStreet cho phép bạn xác định các tiêu chí đầu tư. Sau đó, tiền sẽ tự động được đầu tư cho bạn.

Số PeerStreet :

• Đầu tư tối thiểu :1.000 đô la
• Khoản thanh toán :Hàng tháng
• Đổi thưởng :Biến số
• Phải được công nhận ?:Có

Bắt đầu đầu tư với PeerStreet tại đây.

Huy động vốn từ cộng đồng:Ưu điểm và Nhược điểm

Các nền tảng huy động vốn cộng đồng cung cấp một cách sáng tạo để đầu tư vào bất động sản mà không gặp rắc rối về quyền sở hữu tài sản. Chỉ cần nhớ thực hiện nghiên cứu của bạn.

Ưu điểm

• Các chuyên gia ủng hộ bạn :Các giao dịch được cung cấp trên nền tảng huy động vốn cộng đồng được các chuyên gia kiểm tra.
• REIT của họ có thể tốt hơn các dịch vụ truyền thống :Do tính chất tập trung của REIT Fundrise và RealtyMogul, chúng có thể có lợi nhuận tốt hơn REIT truyền thống.
• Đa dạng hoá :Tôi là một người rất tin tưởng vào các quỹ chỉ số và sự đa dạng mà chúng mang lại. Các nền tảng huy động vốn từ cộng đồng, đặc biệt là các dịch vụ REIT, mang đến sự đa dạng trong lĩnh vực bất động sản.
• Tiếp cận bất động sản mà thông thường không thể tiếp cận được :Nhà đầu tư nhỏ lẻ khó mua bất động sản thương mại và đất đai.

Nhược điểm

• Rủi ro :Các nền tảng huy động vốn cộng đồng đều rất mới. Không có sản phẩm nào được thử nghiệm bởi suy thoái kinh tế.
• Phí cao hơn :Phí quản lý cao hơn quỹ chỉ số phí thấp hoặc REIT truyền thống.
• Illiquid :REIT có các tùy chọn đổi hàng quý trong khi các vị trí riêng tư có thời hạn dài hơn.

Tôi yêu bất động sản

Mục tiêu dài hạn của tôi luôn là mua thêm bất động sản đầu tư. Trong bốn năm qua, tôi đã đưa ra đề nghị trên ba cơ sở kinh doanh khác nhau, chỉ để được trả giá cao hơn mọi lúc.

Bây giờ tôi đang đoán giấc mơ bất động sản của mình lần thứ hai. Tại sao phải đối phó với cuộc chiến đấu thầu, sự phức tạp của người thuê nhà và vòi nước bị rò rỉ khi bạn không cần phải làm vậy?

Và nếu bạn có bất kỳ nghi ngờ nào về hoạt động của bất động sản, hãy nghe Josh Brown:

Trong tháng tới, tôi sẽ đầu tư vào hai khoản vay tư nhân bổ sung và cũng đầu tư 10.000 đô la đầu tiên của tôi vào PeerStreet. Có lẽ tôi sẽ không bao giờ sở hữu bất động sản đầu tư nữa? Theo kinh nghiệm của người bạn chủ nhà ở bên kia đường, đây có thể không phải là một điều xấu.

[qzzr quiz ="151541" width ="100%" height ="auto" redirect ="true" offset ="0"]