Mua nhà.
Cho thuê.
Người thuê sẽ trả hết cho bạn.
Đó có thể là một trong những khía cạnh lâu đời nhất trong sách, phải không?
Được thực hiện đúng, sở hữu bất động sản cho thuê có thể là một chiến lược xây dựng sự giàu có và thu nhập dài hạn hấp dẫn. Nhưng nếu làm sai, đó có thể là một công thức gây đau đầu và một núi nợ.
Tôi biết rất nhiều độc giả và thính giả của Side Hustle Nation quan tâm đến (tôi cũng vậy).
Đối với câu hỏi này, tôi đã thu thập các câu hỏi đầu tư bất động sản của riêng mình và thu thập thêm từ cộng đồng Facebook Side Hustle Nation.
Ở đầu dây bên kia là Zach Evanish, một nhà đầu tư bất động sản từ xa và là Giám đốc Bán lẻ của Roofstock .
Roofstock là một thị trường được thiết kế để giúp bạn dễ dàng mua sắm, so sánh và mua tài sản cho thuê. (Zach là nhân viên số 3 của Roofstock - và đã mua 11 bất động sản cho thuê của riêng mình thông qua nền tảng này.)
“Đối với tôi với quyền sở hữu trực tiếp Tôi có nhiều quyền kiểm soát hơn. Khi tôi mua qua REIT, tôi thường mua một giỏ nhà, ”Zach giải thích.
Zach thích mua những ngôi nhà dành cho một gia đình vì anh ấy biết chính xác ngôi nhà đó ở đâu và bằng cách nào anh ấy có thể tăng giá trị cho tài sản, tăng tiền thuê nhà, v.v.
Nhiều nhà đầu tư - ít nhất bao gồm cả tôi tại thời điểm này - thích mua thông qua REIT vì họ coi đó là một khoản đầu tư trao tay nhiều hơn.
Nếu bạn ở cùng một con thuyền, hãy Fundrise có thể đáng xem.
Nhưng Zach cho biết nếu bạn mua đúng cách và có đối tác tốt, những ngôi nhà dành cho gia đình đơn lẻ vẫn có thể là một khoản đầu tư gần như thụ động. Anh ấy chỉ dành một giờ mỗi tuần để quản lý 11 ngôi nhà dành cho một gia đình của mình.
Có một số tiêu chí cơ bản mà Zach sử dụng khi tìm tài sản để mua:
Nhìn chung, Zach nói, “Tôi không tập trung vào dòng tiền hiện tại ngay bây giờ, tôi đang xây dựng cho dài hạn.” Nếu ban đầu anh ấy có thể hòa vốn trên tài sản, điều đó là đủ tốt.
Zach xem xét tiềm năng tăng trưởng dài hạn và tăng giá thuê, đồng thời ưu tiên mua những bất động sản tuyệt vời.
Lợi ích của việc làm việc với một người quản lý tài sản có lớn hơn lực cản đối với dòng tiền của bạn không? (Những dịch vụ này thường tính phí 8-10% tiền thuê hàng tháng.)
Zach đã xem xét chi phí của một người quản lý tài sản và cân nhắc nó với cách anh ta có thể sử dụng thời gian mà anh ta sẽ dành để quản lý tài sản của mình. Anh ấy không muốn trở thành người quản lý - anh ấy muốn trở thành nhà đầu tư.
Tuy nhiên, anh ấy nói rằng có một thế giới khác biệt giữa một người quản lý tài sản tuyệt vời và một người tồi. Đó là lý do tại sao Roofstock dành nhiều thời gian để tìm kiếm những người quản lý bất động sản chất lượng, những người biết các khu vực và quen làm việc với các chủ sở hữu ngoài tiểu bang.
Zach cho biết thậm chí trả 15% cũng là một thỏa thuận tuyệt vời nếu bạn có một người quản lý tài sản tốt.
Zach cho biết tại Roofstock, họ tìm kiếm những người quản lý bất động sản có tư duy đầu tư, để họ hiểu cách bạn đang điều hành doanh nghiệp của mình. Điều quan trọng nữa là làm việc với người quản lý tài sản không thu lợi từ việc sửa chữa. Bằng cách đó, họ sẽ thử và tìm giải pháp thay vì gọi thợ sửa chữa khi có dấu hiệu đầu tiên của sự cố.
Bạn cũng có thể nêu rõ trong hợp đồng rằng họ chỉ thu phí khi tài sản bị chiếm dụng. Điều này sẽ làm tăng động lực để họ có được người thuê trong bất động sản và cố gắng hết sức để giữ họ ở đó.
Zach giải thích rằng 70-80% danh sách bất động sản trên Roofstock đã có người thuê. Người quản lý tài sản đã kiểm tra người thuê và xem xét hợp đồng thuê cho bạn.
Sự tham gia của Zach với những người thuê nhà là rất hạn chế. Anh ấy làm việc với người quản lý bất động sản khi chọn người thuê mới, nhưng không có tương tác trực tiếp với họ.
(Nếu bạn không thích ý tưởng về người thuê nhà, bạn có thể xem xét khu đất thô độc đáo này đang lật ngược tình thế.)
Cho thuê ngắn hạn đã thu hút được nhiều sự chú ý trong những năm gần đây với sự gia tăng của Airbnb và những người khác. Zach chưa khám phá việc cho thuê kỳ nghỉ với bất kỳ tài sản nào của anh ấy.
Khả năng kiếm tiền của bạn trên Airbnb sẽ phụ thuộc rất nhiều vào nhu cầu của khách du lịch tại một khu vực lân cận cụ thể.
Có liên quan: Cho thuê Arbitrage:$ 200k lợi nhuận mà không cần sở hữu bất kỳ tài sản nào
“Trung bình, mọi người đang giảm 25-30%,” Zach nói với tôi.
Mức tối thiểu mà người cho vay thông thường yêu cầu đối với một tài sản cho thuê là giảm 20%. Rõ ràng, bạn càng đặt xuống nhiều thì dòng tiền của bạn sẽ càng cao.
Hầu hết các nhà đầu tư có xu hướng tối đa hóa đòn bẩy của họ bằng cách giảm 20% và với lãi suất hiện tại, bạn có thể nhận được một mức lãi suất cố định dài hạn hấp dẫn.
Những sai lầm mà Zach đã mắc phải trước đây là mua một ngôi nhà với những căn phòng mà chúng tôi quá nhỏ hoặc không có một khoảng sân đẹp. Anh ấy nói rằng điều quan trọng là phải tự hỏi bản thân xem bạn có muốn chuyển vào nhà riêng hay không bạn đang mua chứ không chỉ xem nó như một món đồ cho thuê.
Mẹo của Zach là nhờ nhà cung cấp bên thứ ba đáng tin cậy kiểm tra nhà và xem xét báo cáo kỹ lưỡng.
Nếu bạn đã kiểm tra tài sản trước khi mua, bạn sẽ không nhận được bất kỳ hóa đơn sửa chữa đột xuất nào lớn. Zach phỏng đoán dựa trên tuổi của tài sản mà anh ta cần dành ra mỗi tháng để sửa chữa và bảo dưỡng tiềm năng. Anh ấy thường đặt 200 đến 300 đô la vào tài khoản cho ngôi nhà của mình để trang trải cho bất kỳ công việc sửa chữa đột xuất nào.
Khi tài khoản lên đến vài nghìn đô la và có vẻ như anh ấy sẽ không cần số tiền đó để sửa chữa, anh ấy sẽ tiếp tục và sử dụng số tiền đó để mua một ngôi nhà khác.
Zach nói:“Tôi thích một gia đình hơn vì nó thanh khoản hơn - có nhiều chiến lược rút lui. Các căn nhà dành cho một gia đình dễ bán hơn cho các nhà đầu tư và nếu họ đánh giá cao về giá trị, anh ta có thể bán chúng cho người mua có chủ sở hữu.
Những ngôi nhà dành cho nhiều gia đình chỉ có thể thực sự được bán cho các nhà đầu tư. Thêm vào đó, có những biến động về tỷ lệ trần có tương quan chặt chẽ với lãi suất. Nếu lãi suất thấp, bất động sản nhiều gia đình giao dịch với mức trần thấp hơn.
Zach cho biết những người đang đầu tư ngoài nhà nước thành công nhất trên nền tảng của họ. Zach tự làm việc này, anh ấy sống ở California và có tài sản đầu tư ở Florida, Georgia và Ohio.
Anh ấy cho biết ở California đắt đỏ và khó có được ROI tốt, vì vậy anh ấy tìm kiếm những khu vực có cơ hội đầu tư tốt hơn.
Điều quan trọng là phải nghiên cứu các khu vực mà bạn đang tìm nhà nếu bạn không quen thuộc với chúng.
Roofstock được xếp hạng khu vực lân cận từ 1-5 sao, vì vậy bạn có thể xem xét rủi ro đầu tư mà không cần xem khu vực đó. Nhưng điều cần thiết là bạn phải thực hiện một số thẩm định kỹ lưỡng khi mua hàng ở xa nơi bạn sống và không thể đến xem trực tiếp.
Roofstock cung cấp đảm bảo hoàn tiền, mặc dù hiếm khi xảy ra điều đó.
Zach nhớ lại một trường hợp khi một nhà đầu tư gần như đóng cửa. Anh ấy chuẩn bị kết thúc một thỏa thuận nhưng nhận ra rằng chi phí mua lại sẽ khiến khoản tiết kiệm của anh ấy gần như bằng không.
Nếu có gì sai, chẳng hạn như chi phí bất ngờ, anh ấy sẽ gặp rắc rối về tài chính. Vì vậy, anh ấy (một cách khôn ngoan) đã rút khỏi giao dịch.
Zach khuyên bạn nên tránh xa các cuộc hội thảo và khóa học được quảng cáo theo cách này. Anh ấy nói rằng tiền của bạn tốt hơn nên được sử dụng như một khoản trả trước như một khoản đầu tư vào một tài sản thận trọng và học hỏi thông qua kinh nghiệm.
Nếu bạn muốn có tài liệu giáo dục, hãy xem hội thảo trên web của Roofstock, tham gia vào cộng đồng và liên hệ với nhóm của họ.
(Một ví dụ thú vị về “không mất tiền” từ podcast là cuộc thảo luận của Austin Miller về những ngôi nhà miễn phí.)
Zach đã gặp một sự cố khi một trong những tài sản của anh ta bị đột nhập khi nó bị bỏ trống và anh ta đã bị đánh cắp một đống đồ. Anh ấy đã xoay sở để nhờ công ty bảo hiểm thanh toán, nhưng phải mất 6-9 tháng quay đi quay lại với họ.
Quy tắc chung ở đây là thực hiện thẩm định và đọc kỹ các tài liệu bảo hiểm của bạn.
Nếu phí bảo hiểm rẻ, chúng có thể không bù đắp được tổn thất khi tài sản của bạn bị bỏ trống. Bạn cũng có thể tìm kiếm bảo hiểm tiền thuê nhà và bảo hiểm trống để trang trải cho bạn nếu tài sản của bạn bị bỏ trống trong thời gian dài.
“Tôi đang tìm cách đến khoảng 50 ngôi nhà,” Zach nói. “Mục tiêu thu nhập thụ động của tôi là 25 nghìn đô la một tháng.”
Ông nói thêm, “Tại Roofstock, mục tiêu dài hạn của chúng tôi là giúp càng nhiều người càng tốt, chúng tôi có thể tạo thu nhập thụ động bằng cách tiếp cận cơ sở dữ liệu và xây dựng sự giàu có lâu dài thông qua bất động sản.”
“Lập kế hoạch trước khi mua. Đặt ra các mục tiêu của bạn, ngắn hạn và dài hạn. ”
