Cho thuê tài sản có thể tạo ra một dòng thu nhập hưu trí mà Uncle Sam thân thiện. Luật thuế liên bang đã có đầy đủ các khoản miễn giảm cho chủ nhà và luật thuế năm 2017 đã tạo ra một khoản xóa nợ mới mà nhiều chủ nhà có thể thực hiện đối với thu nhập cho thuê theo Bảng E của họ.
Mức giảm thuế mới thuộc khoản khấu trừ 20% đặc biệt dành cho các chủ sở hữu cá nhân của “pháp nhân chuyển khoản”. Các cá nhân tự kinh doanh và chủ sở hữu của các tập đoàn, công ty hợp danh và LLC của S hiện có thể giảm 20% thu nhập kinh doanh đủ điều kiện của họ, hoặc QBI.
QBI là phần thu nhập có thể phân bổ của bạn trừ đi các khoản khấu trừ từ việc buôn bán hoặc kinh doanh. Các quy tắc và giới hạn đặc biệt áp dụng cho các cá nhân báo cáo thu nhập chịu thuế trước khi khấu trừ QBI vượt quá $ 321.400 trên các bản khai chung và $ 160,700 trên các bản khai một lần.
Theo Joel Grandon, đại diện đã đăng ký và là chủ tịch của Hiệp hội Kế toán Quốc gia, các quy tắc QBI là một trong những điều khoản khó điều chỉnh nhất trong luật thuế năm 2017. Không có quy tắc cứng và nhanh nào để xác định xem hoạt động cho thuê bất động sản của bạn là buôn bán hay kinh doanh, ngoài một bến cảng an toàn, điều này rất khó đáp ứng. Grandon nói:Tốt nhất bạn nên tìm lời khuyên của một người khai thuế giỏi.
Có hai cách để đủ điều kiện thu nhập cho thuê là QBI. Cách đầu tiên là nếu hoạt động cho thuê tăng lên mức của một thương mại hoặc doanh nghiệp. Việc xác định này phụ thuộc vào sự kiện và hoàn cảnh cụ thể của người đóng thuế. Một số yếu tố liên quan là loại bất động sản (nhà ở hoặc thương mại), mức độ tham gia hàng ngày của người cho thuê hoặc các đại lý của họ, thời hạn thuê và số lượng cho thuê.
Cách thứ hai để đủ điều kiện thu nhập cho thuê như QBI là đáp ứng một bến cảng an toàn IRS. Chủ sở hữu tài sản, nhân viên hoặc nhà thầu độc lập phải dành ít nhất 250 giờ trong một năm cho hoạt động. Thời gian dành cho việc sửa chữa, dịch vụ người thuê, quản lý tài sản, quảng cáo, thu tiền thuê, thương lượng hợp đồng thuê và giám sát tính công nhân. Không bao gồm thời gian dành cho việc thu xếp tài chính, xây dựng các cải tiến vốn dài hạn và lái xe đến và đi từ khu nhà.
Người nộp thuế sử dụng bến cảng an toàn phải đáp ứng các yêu cầu nghiêm ngặt về lưu trữ hồ sơ và đính kèm báo cáo hàng năm vào lợi nhuận của họ, như được nêu chi tiết trong Thủ tục Doanh thu IRS 2019-38. Đáp ứng bến đỗ an toàn cho phép bạn coi hoạt động cho thuê như một hoạt động kinh doanh vì mục đích QBI.
Tuân theo một loạt các phương pháp hay nhất có thể giúp củng cố việc giảm thuế. Do yêu cầu lưu trữ hồ sơ nghiêm ngặt và tối thiểu 250 giờ nghiêm ngặt của bến cảng an toàn, Grandon cho biết việc đáp ứng tiêu chuẩn thương mại hoặc kinh doanh của án lệ có thể dễ dàng hơn, không phải lúc nào cũng đòi hỏi nhiều thời gian cho hoạt động này. Điều này phụ thuộc vào thực tế của từng người đóng thuế, vì vậy, về cơ bản có thể có ít hơn 250 giờ và vẫn có thể kinh doanh.
Grandon khuyên những người muốn coi hoạt động cho thuê của mình như một doanh nghiệp nên tuân thủ các phương pháp hay nhất sau:Giữ các tài khoản ngân hàng riêng cho hoạt động này. Theo dõi thời gian của bạn và thời gian của tất cả những người mà bạn trả tiền để thực hiện công việc trên cơ sở kinh doanh, cùng với mô tả về công việc. Giữ biên lai chi phí và bảo hiểm tài sản. Và gửi 1099 biểu mẫu trước ngày 31 tháng 1 cho bất kỳ ai mà bạn trả 600 đô la trở lên trong một năm cho các dịch vụ và không phải là công ty; gửi các bản sao của những năm 1099 với IRS.
Bạn có thể đủ điều kiện để được nghỉ QBI nếu bạn chỉ sở hữu một căn nhà cho thuê không? Steve Fishman, tác giả của Hướng dẫn khấu trừ thuế của mọi chủ nhà (Nolo, $ 40), nói có, tùy thuộc vào sự kiện và hoàn cảnh. Fishman nói rằng nếu anh ta sở hữu một bất động sản cho thuê duy nhất tạo ra thu nhập, anh ta sẽ xóa sổ 20%. Tuy nhiên, ông thừa nhận rằng bạn sở hữu càng nhiều bất động sản cho thuê thì lập luận thương mại / kinh doanh của bạn càng mạnh mẽ.
Việc coi thu nhập cho thuê là QBI và khấu trừ 20% sẽ không thay đổi cách bạn báo cáo thu nhập cho thuê trên lợi tức 1040 của mình. Thu nhập cho thuê bất động sản thường được báo cáo trong Bảng E. Ngoài ra, thu nhập cho thuê nói chung không phải chịu thuế tư doanh. Nếu đủ điều kiện, bạn lấy khoản khấu trừ 20% QBI trên dòng 10 của Biểu mẫu 1040 2019 và đính kèm Biểu mẫu 8995 hoặc 8995-A, tùy thuộc vào thu nhập chịu thuế.
