Một số danh sách bất động sản yêu cầu người mua tiềm năng phải được người bán hoặc có thể là một người cho vay cụ thể chấp thuận trước khi họ có thể mua. Thoạt nhìn, việc yêu cầu sự chấp thuận của người bán tài sản hoặc người cho vay đối với người mua tiềm năng có thể vô ích. Nhưng các tuyên bố về danh sách tài sản yêu cầu sự chấp thuận trước của người mua bởi người bán tài sản hoặc người cho vay được coi là "chỉ đạo thế chấp" và là trái đạo đức và trái pháp luật. Những người mua nhà tiềm năng nên tìm hiểu phương thức cầm cố thế chấp là gì và hậu quả của nó trước khi bắt đầu tìm nhà.
Chỉ đạo thế chấp xảy ra khi các đại lý bất động sản hướng người mua đến các công ty thế chấp do họ giới thiệu. Trong nhiều trường hợp, các đại lý bất động sản chia sẻ mối quan hệ với các công ty cho vay thế chấp cụ thể và họ gây áp lực buộc người mua phải sử dụng riêng những công ty cho vay đó. Việc chỉ đạo thế chấp cũng có thể xảy ra khi một đại lý bất động sản hoặc người môi giới hướng người mua đến một ngôi nhà cụ thể và vào một khoản thế chấp mà người mua không đủ khả năng chi trả một cách hợp lý.
Chỉ đạo thế chấp xuất hiện vào thế kỷ 21, khi một số đại lý bất động sản và công ty môi giới thế chấp bắt đầu đẩy những người mua có thu nhập thấp vào các khoản vay mà họ không thể trả được. Mục tiêu cơ bản của chỉ đạo thế chấp là khuyến khích người mua nhận các khoản vay dưới chuẩn, lãi suất cao, từ các công ty thế chấp khác nhau. Tuy nhiên, kết quả đáng tiếc của việc chỉ đạo thế chấp là sự sụp đổ của ngành công nghiệp cho vay dưới chuẩn. Kể từ khi thị trường cho vay thế chấp dưới chuẩn gần như thất bại, sự giám sát của chính phủ đối với các hoạt động bất động sản đã giảm đáng kể, nhưng không hoàn toàn loại bỏ, chỉ đạo thế chấp.
Chỉ đạo thế chấp là bất hợp pháp, với Đạo luật về Thủ tục Giải quyết Bất động sản của liên bang cấm bất kỳ sự thay đổi nào của nó. Tất nhiên, các đại lý bất động sản có thể cung cấp cho người mua tiềm năng thông tin về các công ty thế chấp và các khoản vay. Nhưng các đại lý bất động sản và nhà môi giới không thể thúc đẩy người mua đến với bất kỳ công ty cho vay cầm cố cụ thể nào. Chỉ đạo thế chấp cũng được coi là một hành vi cho vay săn trước. Trong phương pháp thế chấp thực sự, một đại lý hoặc nhà môi giới bất động sản nhận được khoản tiền bồi thường từ một công ty cho vay thế chấp vì đã giới thiệu người mua đến với công ty đó, với việc người mua thường xuyên phải báo cáo áp lực từ các đại lý.
Việc chỉ đạo thế chấp không phải lúc nào cũng rõ ràng như khi một đại lý bất động sản đẩy tờ rơi quảng cáo của người cho vay thế chấp cho người mua và hướng dẫn họ sử dụng người cho vay đó. Ví dụ, một số đại lý bất động sản sẽ chỉ định trên danh sách rằng người mua phải được chấp thuận trước bởi người cho vay do đại lý đứng tên. Việc yêu cầu người mua bất động sản đủ điều kiện để được thế chấp từ bất kỳ công ty cho vay nào do đại lý niêm yết chỉ định cũng là hành vi thế chấp và nó cũng là bất hợp pháp.
Các chuyên gia về thế chấp cảnh báo người mua phải hết sức thận trọng nếu họ cảm thấy có quá nhiều sự khuyến khích từ nhân viên bất động sản đối với một người cho vay so với những người khác. Cuối cùng, quyết định về việc lựa chọn một công ty cho vay thế chấp là phụ thuộc vào người mua. Người mua bất động sản cảm thấy bị áp lực bởi các đại lý trong việc lựa chọn một công ty cho vay cầm cố cụ thể nên nhắc nhở các đại lý rằng việc lựa chọn công ty cho vay chỉ thuộc về họ chứ không phải đại lý. Người mua bất động sản đang gặp phải tình trạng thế chấp trắng trợn hoặc thậm chí có tính chất săn mồi nên cân nhắc liên hệ với luật sư và hội đồng quản trị bất động sản địa phương.
