Bạn có thể cần một lá thư estoppel khi mua hoặc bán một căn hộ chung cư hoặc một ngôi nhà tuân theo hiệp hội chủ sở hữu nhà, thường được gọi là HOA. Người mua và người cho vay cầm cố muốn biết liệu người bán có nợ HOA chưa để thanh toán chi phí khi kết thúc hay không. Một người bán muốn biết số tiền chính xác mà anh ta sẽ nợ khi đóng khi bán hoặc thanh toán một khoản thế chấp. Thư Estoppel là những tuyên bố ràng buộc ngăn HOA rút lại sự kiện sau này hoặc nêu thông tin trái ngược.
HOA có thể tăng phí, áp đặt các đánh giá đặc biệt và buộc chủ nhà phải chịu trách nhiệm về các khoản phí chưa thanh toán. Một người mua đang xem xét một ngôi nhà trong HOA được quyền nhận thông tin như vậy, vì nó có thể ảnh hưởng đến khả năng mong muốn hoặc khả năng chi trả của ngôi nhà. Người mua, người bán và người cho vay thế chấp đều có thể yêu cầu thư estoppel hoặc chứng chỉ estoppel từ HOA trước khi đóng. HOA có thể tính phí phát hành bức thư. Mức phí phụ thuộc vào luật tiểu bang điều chỉnh HOA và các hiệp hội cá nhân. Ai trả phí gửi thư estoppel tùy thuộc vào thương lượng của người mua và người bán.
Các lá thư của HOA estoppel cũng tiết lộ khi chủ nhà đã vi phạm các quy tắc của hiệp hội, được gọi là Giao ước, Điều kiện và Hạn chế - CC &Rs - và các điều luật. Hạn chế HOA thường giới hạn việc xây dựng và thay đổi đối với các căn hộ chung cư hoặc các lô đất dành cho một gia đình. Các vi phạm và hình phạt đối với những cải tiến trái phép đối với một tài sản xuất hiện trên thư estoppel. Sau đó, người mua và người cho vay thế chấp của người mua có thể xem xét thêm vấn đề, có thể tìm hiểu xem vấn đề đã được giải quyết hay chưa và đã thanh toán tiền phạt chưa và có thể đảm bảo rằng ngôi nhà đáp ứng các nguyên tắc của HOA trước khi đóng cửa.
Không có mẫu biểu mẫu cho chữ cái estoppel tồn tại. Thông tin được cung cấp trên một lá thư thay đổi theo tiểu bang và HOA, với một số hiệp hội yêu cầu thông tin chi tiết hơn trong lá thư so với những hiệp hội khác. Ví dụ, ở Florida, một lá thư tối thiểu phải có chữ ký của viên chức HOA hoặc người đại diện được ủy quyền, số tiền đánh giá và mọi khoản tiền nợ HOA. Theo Davis-Stirling.com, một trang web tài nguyên pháp lý cho California HOAs, ngôn ngữ của các chữ cái ở California rất khác nhau. Thư Estoppel có thể bao gồm một giới hạn phí chính xác cho các thư, chẳng hạn như $ 250, hoặc chỉ đơn giản nói rằng phí không được vượt quá "chi phí hợp lý" của hiệp hội.
Người cho vay cầm cố của người mua có thể yêu cầu phiên bản thư estoppel của riêng mình, phiên bản này có thể bao gồm nhiều thông tin hơn so với thư của hiệp hội cung cấp. Để bảo vệ lợi ích tài chính của chính họ, người cho vay có thể yêu cầu một chứng chỉ HOA, bao gồm các thông tin chi tiết như số lượng dự trữ HOA, tỷ lệ chủ sở hữu vi phạm pháp luật, tỷ lệ phần trăm của các đơn vị không có người biết đến trong quá trình phát triển và bất kỳ phán quyết nào đang chờ xử lý hoặc không thỏa đáng đối với HOA. Thông tin này giúp người cho vay xác định liệu HOA có hợp lý hay không.
