Thế chấp ngược lại hoạt động bằng cách cho phép chủ nhà sử dụng nhà của họ làm tài sản thế chấp để vay tiền. Thế chấp ngược lại được thiết kế cho những người sở hữu hoàn toàn ngôi nhà của họ hoặc có vốn chủ sở hữu đáng kể trong đó và muốn khai thác vốn chủ sở hữu đó khi ở trong nhà.
Tuy nhiên, có một số yêu cầu bạn sẽ cần phải đáp ứng để đủ điều kiện cho một khoản thế chấp ngược lại và điều quan trọng là phải biết cả những lợi ích và hạn chế trước khi đăng ký.
Thế chấp ngược lại tự giải thích ở chỗ nó ngược lại với vay thế chấp truyền thống:Thay vì vay tiền để mua nhà, bạn có thể sử dụng vốn chủ sở hữu trong nhà của mình để đảm bảo một khoản vay. Nói cách khác, một khoản thế chấp ngược có thể được xem như một hoặc nhiều khoản thanh toán trước trên vốn chủ sở hữu nhà của bạn.
Có ba loại thế chấp ngược:
Thế chấp ngược lại chủ yếu được thiết kế cho những người trong độ tuổi nghỉ hưu đang tìm cách tiếp cận nguồn vốn để trang trải chi phí sinh hoạt nhưng không muốn bán nhà để lấy nó.
Số tiền bạn nhận được thường được coi là miễn thuế và bạn không phải trả lại bất kỳ khoản nào miễn là bạn vẫn ở trong nhà và đóng thuế tài sản, bảo hiểm chủ nhà và bảo trì tổng thể ngôi nhà.
Cuối cùng, khi bạn bán nhà, chuyển đi hoặc bạn (và trong một số trường hợp, vợ / chồng của bạn) chết, khoản vay phải được hoàn trả bởi bạn, vợ / chồng của bạn hoặc di sản của bạn. Nếu khoản vay đến hạn trả khi bạn hoặc người phối ngẫu của bạn qua đời, những người thừa kế của bạn có thể cần phải bán nhà để trả số tiền mà di sản của bạn còn nợ.
Các khoản thế chấp ngược thường đi kèm với một số chi phí, bao gồm phí bảo hiểm thế chấp, phí khởi tạo, phí dịch vụ và phí bên thứ ba. Ngoài ra, tiền lãi sẽ tích lũy trong suốt thời gian của khoản vay.
Ví dụ:với HECM, phí bảo hiểm thế chấp ban đầu là 2% số tiền vay và bạn sẽ phải trả 0,5% liên tục hàng năm. Phí khởi tạo sẽ lớn hơn $ 2.500 hoặc 2% của $ 200.000 đầu tiên của giá trị căn nhà của bạn, cộng với 1% của số tiền trên $ 200.000 — tổng cộng tối đa là $ 6.000.
Số tiền vay thế chấp của bạn được xác định bởi một số yếu tố. Tùy thuộc vào loại thế chấp ngược, một số tiêu chí có thể khác nhau tùy theo người cho vay, cơ quan chính phủ hoặc tổ chức phi lợi nhuận.
Đối với HECM, những yếu tố đó bao gồm:
Với HECM, bạn có thể nhận tiền vay của mình theo một số cách, bao gồm:
Chọn tùy chọn thanh toán phù hợp cho tình huống của bạn có thể khó khăn. Ví dụ:giải ngân một lần cho bạn trả trước nhiều hơn nhưng tổng thể ít hơn so với các tùy chọn khác. Ngoài ra, bạn có thể sẽ nhận được nhiều tiền hơn khi nhận được các khoản thanh toán trong một khoảng thời gian nhất định trong thời gian tùy chọn trọn đời vì tùy chọn sau này có rủi ro cao hơn cho người cho vay.
Tuy nhiên, trong một số trường hợp, bạn có thể chuyển đổi phương thức thanh toán của mình sau khi thực tế với một khoản phí. Nếu bạn lo lắng về việc lựa chọn sai, hãy kiểm tra với người cho vay để tìm ra các lựa chọn của bạn.
Tiêu chí đủ điều kiện cho các khoản thế chấp đảo ngược mục đích và độc quyền khác nhau tùy theo người cho vay, nhưng nếu bạn đang tìm kiếm HECM, các yêu cầu rất rõ ràng:
Ngoài ra, tài sản phải là nhà dành cho một gia đình, nhà từ hai đến bốn căn với một căn do bạn ở, dự án chung cư được HUD phê duyệt hoặc nhà sản xuất đáp ứng các yêu cầu của FHA.
Nếu một người phối ngẫu chưa đủ 62 tuổi, họ không thể được bao gồm như một người đi vay trong khoản vay. Tuy nhiên, họ vẫn có thể đủ điều kiện để ở trong nhà sau khi người phối ngẫu đi vay qua đời mà không phải trả thêm tiền. Ngoài ra, có một lựa chọn để tái cấp vốn cho một khoản thế chấp ngược lại sau khi người phối ngẫu không vay nợ bước sang tuổi 62 để đảm bảo các khoản thanh toán liên tục sau khi người phối ngẫu lớn tuổi qua đời.
Đối với những chủ nhà đủ điều kiện, có một vài tình huống mà khoản thế chấp ngược lại có thể đáng được xem xét.
Mặt khác, một khoản thế chấp ngược lại sẽ không yêu cầu bạn thanh toán hàng tháng cho khoản nợ mà bạn đã phát sinh. Tuy nhiên, bạn vẫn phải trả thuế tài sản, phí bảo hiểm chủ nhà và bất kỳ khoản chi phí liên tục nào khác mà người cho vay yêu cầu.
Mặc dù có một số tình huống rõ ràng đáng để suy nghĩ về một khoản thế chấp ngược lại, nhưng trong một số trường hợp, nó sẽ không có ý nghĩa gì cả.
Không có yêu cầu về điểm tín dụng tối thiểu cho một khoản thế chấp ngược lại, chủ yếu bởi vì điều chính mà người cho vay muốn biết là liệu bạn có thể xử lý các chi phí liên tục cần thiết để duy trì ngôi nhà hay không.
Tuy nhiên, người cho vay sẽ xem xét xem bạn có đang vi phạm bất kỳ khoản nợ liên bang nào hay không. Ngoài ra, nếu lịch sử tín dụng của bạn cho thấy bạn có thói quen không thanh toán hoặc không trả được nợ, bạn có thể được yêu cầu thiết lập cái được gọi là Bộ phận kỳ vọng sống (LESA).
LESA về cơ bản là một tài khoản mà bạn dành ra một số tiền nhất định để trang trải các khoản thuế tài sản và chi phí bảo hiểm, mà người cho vay có thể sử dụng nếu bạn ngừng trả tiền cho họ. Số tiền bạn cần phải gửi vào LESA dựa trên tín dụng và thu nhập của bạn, thuế tài sản hàng tháng và chi phí bảo hiểm cũng như tuổi thọ của người đi vay trẻ nhất.
Trước khi bạn bắt đầu quy trình đăng ký thế chấp ngược lại, hãy lấy một bản sao báo cáo tín dụng và điểm số của bạn và tìm kiếm bất kỳ điều gì có thể gây khó khăn cho việc được chấp thuận nếu không có LESA. Giải quyết những vấn đề đó, nếu có thể. Nếu bạn không thể, hãy xem xét tài sản của mình để xác định xem bạn có đủ khả năng mua LESA hay không hoặc tốt hơn là bạn nên xem xét các lựa chọn thay thế khác.
Ngôi nhà của bạn có thể là một trong những tài sản quý giá nhất mà bạn sở hữu. Vì vậy, mặc dù có nhiều tính năng hấp dẫn của thế chấp ngược, nhưng điều quan trọng là bạn phải mất một khoảng thời gian đáng kể để xác định xem đó có phải là lựa chọn tốt nhất cho bạn hay không.
Bởi vì những người thừa kế của bạn sẽ bị ảnh hưởng, cũng có thể đáng để nói chuyện với họ về điều đó, hãy nhớ rằng cuối cùng bạn sẽ đưa ra quyết định cuối cùng về vấn đề này.
Và cho dù bạn có dự định nhận HECM hay không, hãy cân nhắc làm việc với nhân viên tư vấn HECM để đảm bảo rằng bạn hiểu tất cả những ảnh hưởng mà thế chấp ngược có thể có đối với bạn dựa trên tình huống của bạn.