Khi bạn thuê một ngôi nhà hoặc căn hộ, bạn thường ký một hợp đồng cho thuê đồng ý trả tiền thuê trong một khoảng thời gian nhất định. Nhưng những chuyển đổi trong cuộc sống như mất việc, chuyển khỏi tiểu bang, kết hôn hoặc ly hôn có thể nhanh chóng thay đổi kế hoạch của bạn. Nếu bạn cần chuyển đi trước khi hết hạn hợp đồng, bạn có thể phá bỏ hợp đồng thuê không — và điều đó sẽ ảnh hưởng gì đến tín dụng của bạn? Việc phá vỡ hợp đồng sẽ không hiển thị trong báo cáo tín dụng của bạn, nhưng nó vẫn có thể ảnh hưởng đến điểm tín dụng của bạn theo những cách khác, vì vậy bạn không nên đưa ra quyết định nhẹ nhàng. Đây là những điều cần biết trước khi bạn thực hiện.

Điều gì sẽ xảy ra khi bạn phá vỡ hợp đồng thuê sớm?

Hợp đồng thuê của bạn có thể giải thích điều gì sẽ xảy ra nếu bạn phá vỡ hợp đồng sớm. Nó thậm chí có thể cung cấp các bước để bạn làm như vậy, chẳng hạn như thông báo một số tiền nhất định, trả tiền thuê hai tháng và phí chấm dứt hợp đồng sớm hoặc từ bỏ tiền đặt cọc. Trong trường hợp này, bạn chỉ cần làm theo các bước được liệt kê trong hợp đồng thuê và thực hiện các khoản thanh toán bắt buộc cho chủ nhà.

Điều gì xảy ra nếu thỏa thuận không nêu rõ hậu quả của việc phá vỡ hợp đồng? Điều này có thể khác nhau tùy thuộc vào luật tại tiểu bang của bạn. Ở nhiều tiểu bang, chủ nhà được yêu cầu hợp pháp phải tìm người thuê nhà thay thế để giảm bớt tổn thất của họ và tiền thuê nhà còn nợ của bạn. Trong trường hợp tốt nhất, chủ nhà của bạn nhanh chóng tìm được người thay thế và bạn chỉ phải trả tiền thuê nhà trong một hoặc hai tháng.

Tuy nhiên, nếu chủ nhà không tìm được người thay thế phù hợp, bạn có thể phải trả tiền thuê trong vài tháng — hoặc trong trường hợp xấu nhất là trong toàn bộ thời gian thuê. Nếu bạn không thể trả tiền, bạn có thể phải đối mặt với những hậu quả sau:

• Bạn có thể gặp khó khăn khi thuê trong tương lai. Khi bạn đăng ký thuê một bất động sản, chủ nhà có thể liên hệ với chủ nhà trước đây của bạn hoặc kiểm tra báo cáo sàng lọc người thuê của bạn, báo cáo này cho biết lịch sử thuê nhà của bạn. Nếu họ phát hiện ra rằng bạn đã phá vỡ hợp đồng, họ có thể sẽ cho bạn thuê.
• Chủ nhà của bạn có thể chuyển khoản nợ thuê của bạn thành các khoản thu. Chủ nhà thường sử dụng các cơ quan thu phí để thu tiền thuê nhà chưa thanh toán. Nếu bạn không trả tiền cho cơ quan thu phí sau một khoảng thời gian nhất định, cơ quan này có thể đưa bạn ra tòa.
• Chủ nhà của bạn có thể kiện bạn. Nếu chủ nhà kiện bạn về khoản tiền thuê nhà chưa thanh toán và bạn thua kiện, bạn có thể phải trả cho chủ nhà số tiền thuê nhà cộng với án phí. Nếu bạn không có khả năng trả, tòa án có thể cắt tiền lương của bạn để trả lại cho chủ nhà.

Việc phá vỡ hợp đồng có thể ảnh hưởng đến tín dụng của bạn như thế nào

Nếu bạn thanh toán tất cả các khoản phí chưa thanh toán trước khi chuyển đi, bao gồm mọi khoản phí và tiền thuê lại, việc phá vỡ hợp đồng sẽ không ảnh hưởng đến điểm tín dụng của bạn. Tuy nhiên, việc phá vỡ hợp đồng thuê nhà có thể làm tổn hại đến tín dụng của bạn nếu nó dẫn đến nợ chưa thanh toán được. Ví dụ, nếu bạn phá vỡ hợp đồng thuê sáu tháng vào tháng thứ ba và chủ nhà không tìm được người thay thế phù hợp, bạn có thể phải trả ba tháng tiền thuê còn lại. Nếu bạn không trả tiền, chủ nhà có thể gửi tài khoản của bạn đến cơ quan thu nợ, cơ quan này sẽ cố gắng nhận tiền.

Chủ nhà thường không báo cáo tiền thuê nhà chưa thanh toán cho các văn phòng tín dụng. Tuy nhiên, khi tài khoản của bạn được chuyển đến bộ sưu tập, cơ quan thu nợ có thể sẽ báo cáo. Các tài khoản thu nợ vẫn nằm trên báo cáo tín dụng của bạn trong bảy năm và có thể ảnh hưởng đáng kể đến điểm tín dụng của bạn.

Ngay cả khi bạn nghĩ rằng mình đã làm đúng mọi thứ, tài khoản của bạn vẫn có thể bị thu tiền nếu bạn hoặc chủ nhà không rõ ràng về các điều khoản thuê. Trước khi chuyển đi, hãy đọc hợp đồng thuê nhà của bạn để đảm bảo rằng bạn hiểu các điều khoản. Thanh toán tất cả các khoản nợ của bạn với chủ nhà và lưu hồ sơ về các khoản thanh toán của bạn để chứng minh rằng bạn đã bình phương.

Cách phá vỡ hợp đồng mà không làm ảnh hưởng đến tín dụng của bạn

Nếu bạn phải phá bỏ hợp đồng, hãy thực hiện các bước sau để giúp giữ nó không ảnh hưởng đến tín dụng của bạn.

• Cởi mở với chủ nhà của bạn. Chủ nhà thường sẵn lòng làm việc với bạn nếu bạn giao tiếp với họ. Ngay sau khi bạn biết bạn cần phải chuyển đi hoặc nghĩ rằng bạn có thể gặp khó khăn trong việc trả tiền thuê nhà, hãy nói chuyện với chủ nhà của bạn. Bạn có thể thương lượng một giải pháp làm hài lòng cả hai người và giúp chủ nhà không thực hiện bất kỳ hành động tiêu cực nào có thể ảnh hưởng đến tín dụng của bạn.
• Hiểu các quyền hợp pháp của bạn. Xem lại hợp đồng thuê của bạn để đảm bảo rằng bạn hiểu các điều khoản. Hợp đồng có thể bao gồm các tùy chọn để phá vỡ hợp đồng thuê của bạn bằng cách trả phí hoặc tìm người thuê thay thế. Nghiên cứu luật của tiểu bang và địa phương để xem chúng ảnh hưởng như thế nào đến tình hình của bạn. Ở một số tiểu bang, có những lý do pháp lý để phá vỡ hợp đồng (xem thêm về điều đó bên dưới).
• Thanh toán mọi khoản nợ thuê chưa thanh toán. Đảm bảo thanh toán tất cả các khoản phí chưa thanh toán trước khi chuyển đi. Đọc hợp đồng thuê nhà của bạn để xác định loại tiền thuê và phí bạn sẽ phải trả nếu phá vỡ hợp đồng thuê và nhớ làm rõ số tiền nợ với chủ nhà của bạn.
• Tìm người thay thế. Tìm người thay thế để cho thuê lại hoặc cho thuê tài sản có thể giảm thiểu thiệt hại tài chính của chủ nhà. Tất nhiên, chủ nhà sẽ tìm người thuê mới, nhưng bạn có thể giúp quá trình này.
  • Cho thuê lại: Khi bạn cho thuê lại, bạn tìm người khác dọn đến và trả tiền thuê, nhưng tên của bạn vẫn ở trên hợp đồng thuê. Về mặt kỹ thuật, điều này cho phép bạn chuyển ra ngoài mà không phá vỡ hợp đồng. Tuy nhiên, bạn cần đảm bảo rằng việc cho thuê lại là hợp pháp tại địa điểm của bạn và chủ nhà đồng ý với việc cho thuê lại. Đồng thời đảm bảo rằng người cho thuê lại là người đáng tin cậy. Việc ghi tên bạn vào hợp đồng thuê có nghĩa là bạn phải chịu trách nhiệm cuối cùng về tiền thuê nếu họ không trả.
  • Tìm người thuê mới: Giúp chủ nhà quảng bá bằng cách cho bạn bè, gia đình và đồng nghiệp của bạn biết chỗ ở của bạn còn trống. Người thuê nhà mới chuyển đến càng nhanh thì bạn càng nhanh bị giảm giá thuê, vì vậy bạn nên giúp đỡ chủ nhà một cách tốt nhất.

• Giữ hồ sơ chi tiết . Cho dù bạn xử lý quy trình phá vỡ hợp đồng như thế nào, bạn nên viết tất cả các cuộc trò chuyện với chủ nhà bằng văn bản và lưu hồ sơ về tất cả các khoản thanh toán của bạn. Nếu có sự xáo trộn xảy ra và điều gì đó tiêu cực hiển thị trên báo cáo tín dụng của bạn sau đó, việc có hồ sơ tốt sẽ giúp bạn dễ dàng tranh chấp hơn.

Tùy thuộc vào thành phố hoặc tiểu bang của bạn, có thể có những tình huống chính đáng về mặt pháp lý mà bạn có thể phá bỏ hợp đồng thuê mà không phải đối mặt với bất kỳ hậu quả nào.

• Thuộc tính không thể chia sẻ: Chủ nhà được yêu cầu duy trì tài sản trong tình trạng có thể sống được. Nếu điện, khí đốt, hệ thống sưởi hoặc hệ thống ống nước của bạn không hoạt động; mái nhà bị dột; hoặc tài sản bị nhiễm sâu bọ, bạn có thể có quyền phá bỏ hợp đồng thuê.

• Vi phạm sự yên tĩnh: Bạn có quyền được hưởng thụ yên bình trong ngôi nhà của mình, có nghĩa là tài sản phải được yên tĩnh và an toàn một cách hợp lý. Nếu chủ nhà hoặc những người thuê nhà khác vi phạm quyền lợi của bạn, bạn có thể có lý do chính đáng khi vi phạm hợp đồng thuê nhà. Ví dụ như chủ nhà liên tục gọi điện cho bạn hoặc đến thăm nhà bạn mà không báo trước hoặc một người thuê nhà khác bật nhạc lớn đến 3 giờ sáng mỗi đêm.
• Nghĩa vụ quân sự tại ngũ: Nếu bạn được gọi đi nghĩa vụ quân sự tại ngũ và bạn đã ký hợp đồng thuê trước khi nhập ngũ, bạn có thể phá bỏ hợp đồng. Nếu bạn đã ký hợp đồng thuê sau khi bắt đầu sử dụng dịch vụ, bạn có thể phá bỏ hợp đồng nếu nhận được lệnh triển khai trong 90 ngày trở lên hoặc thay đổi vĩnh viễn trạm của mình.
• Bạn đang bị quấy rối hoặc đang gặp nguy hiểm: Ở nhiều bang, nạn nhân của bạo lực gia đình, quấy rối, rình rập hoặc tấn công tình dục có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà sớm. Bạn có thể phải cung cấp bằng chứng về sự nguy hiểm, chẳng hạn như báo cáo của cảnh sát, để phá vỡ hợp đồng.
• Hợp đồng thuê bao gồm điều khoản chấm dứt: Một số hợp đồng thuê quy định các điều kiện nhất định mà theo đó bạn có thể phá vỡ hợp đồng sớm. Ví dụ:bạn có thể phải trả hai tháng tiền thuê nhà trước khi rời đi.

Hãy chắc chắn kiểm tra luật của tiểu bang và địa phương trước khi đưa ra bất kỳ quyết định nào. Bạn cũng có thể nhận được sự trợ giúp từ các tổ chức bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà tại địa phương, công đoàn của người thuê nhà hoặc hội đồng cho thuê nhà.

Giữ khoản tín dụng tốt của bạn sau khi bạn phá vỡ hợp đồng thuê nhà

Bạn có thể phá vỡ hợp đồng mà không làm ảnh hưởng đến tín dụng của mình miễn là bạn thực hiện đúng các bước. Xem lại hợp đồng thuê của bạn để đảm bảo rằng bạn hiểu các điều khoản, trao đổi kỹ với chủ nhà trước khi phá vỡ hợp đồng và thanh toán những gì bạn nợ trước khi chuyển đi. Bạn cũng nên kiểm tra báo cáo tín dụng của mình một vài tháng sau khi phá vỡ hợp đồng thuê nhà để đảm bảo không có điều gì tiêu cực xuất hiện. Lưu giữ hồ sơ cẩn thận sẽ cung cấp cho bạn cơ sở để tranh chấp các lỗi trên báo cáo tín dụng của bạn có thể phát sinh từ việc phá vỡ hợp đồng thuê nhà. Nếu bạn lo lắng rằng việc phá vỡ hợp đồng sẽ ảnh hưởng đến tín dụng của bạn trong tương lai, việc thiết lập giám sát tín dụng miễn phí có thể cảnh báo bạn về bất kỳ vấn đề nào sắp xảy ra.