Thị trường nhà ở năm 2024 đưa ra những thách thức và cơ hội đặc biệt cho những người mua tiềm năng. Bạn đã trang bị danh sách kiểm tra cần thiết để đảm bảo ngôi nhà mơ ước của mình chưa?
Mua nhà có lẽ là giao dịch tài chính phức tạp nhất mà một người bình thường thực hiện. Vì quá trình mua nhà có rất nhiều bước chuyển động nên việc có một danh sách kiểm tra việc mua nhà sẽ rất hữu ích. Một cái tốt—như cái được trình bày dưới đây—sẽ cho bạn biết những gì cần tìm và theo đúng thứ tự.
Hãy bắt đầu từ đầu—đưa ra quyết định mua nhà—sau đó tiến hành chốt giao dịch ở phần cuối cùng.
Hầu hết mọi người đều khá chắc chắn khi họ sẵn sàng mua hàng. Hay là họ?
Đây là một sự cân nhắc quan trọng hơn hầu hết mọi người đưa ra. Thông thường, động lực mua nhà đến từ những gì chúng ta có thể gọi là nguồn bên ngoài . Những điều này bao gồm gia đình và bạn bè tốt cũng như văn hóa nhấn mạnh việc mua nhà.
Nhưng trước khi bạn bóp cò, hãy tự hỏi bản thân một số câu hỏi quan trọng:
Hãy trả lời những câu hỏi này một cách trung thực. Nếu có quá nhiều câu trả lời “không”, tốt hơn hết bạn nên thuê thêm một thời gian nữa. Quyền sở hữu đòi hỏi sự cam kết và bạn không nên mua nếu cảm thấy mình không thể thực hiện cam kết đó.
Điều này liên quan đến việc liên hệ với người cho vay thế chấp và hoàn thành đơn đăng ký. Quá trình sơ tuyển sẽ dựa trên thông tin bạn cung cấp và người cho vay thường không yêu cầu bạn cung cấp tài liệu chứng minh thu nhập, việc làm hoặc khoản tiết kiệm của bạn.
Đó không phải là sự chấp thuận và không nên được hiểu là sự chấp thuận. Nhưng nó cung cấp cho bạn cái nhìn sâu sắc có giá trị về số tiền tài trợ mà bạn có thể đủ điều kiện nhận. Bằng cách thêm số tiền trả trước dự kiến vào khoản tài trợ đó, bạn sẽ biết được mình có thể mua được bao nhiêu căn nhà.
Trừ khi bạn dự định nhận khoản thế chấp không cần trả trước, chẳng hạn như khoản vay VA hoặc FHA hoặc khoản vay thông thường có hỗ trợ trả trước, bạn sẽ cần phải trả trước ít nhất 3%–5% giá mua nhà.
Nếu bạn trả trước một khoản lớn hơn, đặc biệt là 20% hoặc hơn, bạn có thể loại bỏ nhu cầu về bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) tốn kém. Ngoài ra, khoản trả trước lớn hơn có thể giúp bạn đủ điều kiện mua một căn nhà giá cao hơn.
Hãy bắt đầu làm việc ngay bây giờ để tích lũy số tiền trả trước của bạn. Điều đó có thể bao gồm chương trình tích lũy tiết kiệm dài hạn hoặc vận may bất ngờ từ ngân hàng, chẳng hạn như từ việc bán vật dụng cá nhân hoặc nhận được tiền hoàn thuế thu nhập của bạn.
Khi bạn đủ điều kiện để vay thế chấp, người cho vay có thể sẽ rút báo cáo tín dụng của bạn. Yêu cầu một bản sao của báo cáo đó để xem điểm tín dụng của bạn là bao nhiêu.
Bạn sẽ đủ điều kiện nhận bao nhiêu khoản vay, cũng như mức giá mà nó sẽ liên quan, có liên quan chặt chẽ đến điểm tín dụng của bạn. Điểm cao hơn sẽ giúp bạn đủ điều kiện nhận khoản vay lớn hơn với lãi suất thấp hơn.
Tận dụng khoảng thời gian từ khi sơ tuyển đến khi nộp đơn xin vay chính thức để tăng điểm tín dụng của bạn. Cải thiện điểm số thêm 40 hoặc 50 điểm có thể làm giảm tỷ lệ của bạn và dẫn đến khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn.
Đây là lúc quá trình mua nhà trở nên thú vị. Lập danh sách những gì bạn muốn ngôi nhà mới của mình có.
Ví dụ, bạn muốn một ngôi nhà một tầng hay một tầng? Ba phòng ngủ hay bốn? Hai hay ba phòng tắm? Tài sản lớn (nhiều chỗ trồng trọt) hay tài sản nhỏ (bảo trì thấp)? Nhà riêng hay nhà chung cư? Đã sửa chữa xong hay đã sẵn sàng dọn vào ở?
Ngoài ra, hãy dành thời gian xem xét vị trí. Trên thực tế, “ba quy tắc của bất động sản” là vị trí, vị trí và vị trí . Mặc dù “quy tắc” đó có phần hơi mỉa mai nhưng nó cũng rất có giá trị. Vị trí sẽ xác định mức giá bạn phải trả cho ngôi nhà, khu học chánh nơi bạn ở, khoảng cách đến các khu mua sắm và tiện nghi giải trí cũng như thậm chí cả thời gian đi làm của bạn.
Nói chung, vị trí nên được cân nhắc đầu tiên vì đó là yếu tố không thể thay đổi sau khi bạn mua nhà. Bạn có thể mở rộng ngôi nhà, nâng cấp các tính năng và thêm tiện nghi nhưng không thể thay đổi vị trí.
Ở Mục số 2, tôi khuyên bạn nên sơ tuyển để được tài trợ. Mặc dù sơ tuyển và phê duyệt trước nghe có vẻ giống nhau nhưng thực tế chúng rất khác nhau.
Với quá trình sơ tuyển, bạn đang tham khảo ý kiến của người cho vay thế chấp để xác định số tiền bạn có thể vay, dựa trên thu nhập và tình trạng tín dụng của bạn. Việc sơ tuyển chủ yếu là thông tin của riêng bạn.
Phê duyệt trước là phiên bản quan trọng hơn của sơ tuyển. Đúng như tên gọi, bạn thực sự sẽ làm đơn đăng ký thế chấp của mình. Trong quá trình này, bạn cung cấp tất cả các tài liệu cần thiết về thu nhập, việc làm và tiết kiệm.
Người cho vay sẽ thực hiện một báo cáo tín dụng về bạn và bất kỳ người đồng vay nào và đưa ra phê duyệt. Sự chấp thuận đó sẽ chỉ phụ thuộc vào các điều kiện kết thúc và lựa chọn tài sản có thể chấp nhận được.
Trong trường hợp việc sơ tuyển chủ yếu dành cho bạn trong quá trình mua sắm thì việc phê duyệt trước chủ yếu dành cho các đại lý bất động sản và người bán bất động sản. Người cho vay sẽ phát hành thư chấp thuận trước, thư này sẽ đảm bảo cho các đại lý và người bán tài sản về khả năng của bạn đủ điều kiện nhận tài trợ. Người bán bất động sản thường yêu cầu điều này trước khi họ chấp nhận lời đề nghị hợp đồng.
Với sự chấp thuận trước trong tay, bạn đã có sẵn khoản thế chấp của mình. Vấn đề chỉ là mua sắm và tìm được tài sản phù hợp.
Có thể gây nhầm lẫn khi quyết định chọn người cho vay thế chấp nào trong số hàng trăm người có sẵn. Nếu vậy, bạn có thể muốn chọn một trong bốn người cho vay dưới đây. Đây là một số công ty cho vay thế chấp phổ biến nhất trong nước và vì lý do chính đáng.
Đại lý bất động sản là người sẽ đóng vai trò là người hướng dẫn bạn trên hành trình tìm nhà. Việc lựa chọn người đó không nên xem nhẹ.
Bạn sẽ muốn chắc chắn rằng đại lý mà bạn làm việc cùng không phải là người chỉ quan tâm đến việc chốt “giao dịch”. Đó là những “con số” chỉ muốn bán được càng nhiều hàng càng tốt. Nhưng bạn không phải là một “thỏa thuận”; bạn là một cá nhân hoặc một cặp vợ chồng đang muốn mua một căn nhà phù hợp.
Điều đó sẽ đòi hỏi sự phục vụ của một đại lý bất động sản có động cơ đúng đắn. Đại lý nên dành nhiều thời gian để hỏi bạn những câu hỏi trước về loại bất động sản và vị trí bạn muốn. Anh ấy hoặc cô ấy cũng nên tìm hiểu bạn một chút, hiểu sở thích của bạn và tạo dựng niềm tin.
Cách tốt nhất để tìm được đại lý bất động sản phù hợp là hỏi những người bạn biết đã có trải nghiệm mua nhà thành công với đại lý. Hãy hỏi gia đình, bạn bè, hàng xóm và đồng nghiệp. Nếu tên của một đại lý được đề xuất nhiều lần thì rất có thể bạn đã tìm được đúng người.
Tại thời điểm này, bạn sẽ có ba phần quan trọng của quy trình mua nhà:trình độ tài chính của bạn, loại và vị trí ngôi nhà bạn muốn và một đại lý bất động sản mà bạn cảm thấy thoải mái khi làm việc cùng. Đó là lúc bắt đầu xem nhà.
Bạn có thể thực hiện tìm kiếm trực tuyến các bất động sản có sẵn thông qua các trang web như Realtor.com và Zillow. Vì các bất động sản trên cả hai trang web thường được liệt kê thông qua các đại lý bất động sản nên đại lý của bạn có thể giúp bạn đến thăm các bất động sản đó.
Hãy chắc chắn xem xét một số tài sản trước khi đưa ra lựa chọn của bạn. Ngay cả khi ngôi nhà hoàn hảo hóa ra là ngôi nhà đầu tiên bạn nhìn thấy, bạn vẫn có trách nhiệm phải xem xét thêm nhiều ngôi nhà khác. Đôi khi ngôi nhà hoàn hảo chỉ trở nên hoàn hảo khi bạn đã nghiên cứu các lựa chọn thay thế.
Khi bạn đã tìm được ngôi nhà phù hợp với mình, đã đến lúc đưa ra lời đề nghị. May mắn thay, đại lý bất động sản của bạn sẽ xử lý các chi tiết của lời đề nghị đó. Mặc dù vậy, hãy chắc chắn rằng đại lý giải thích tất cả các điều khoản trong lời đề nghị cho bạn. Mặc dù có thể được gọi là phiếu mua hàng nhưng nó sẽ trở thành hợp đồng mua bán sau khi được người bán chấp nhận.
Một ưu đãi phải có nhiều điều khoản mà bạn cần lưu ý:
Đây là những điều khoản tiêu chuẩn có trong hầu hết các hợp đồng và ưu đãi bất động sản. Nhưng vì bạn đang đưa ra lời đề nghị nên bạn có thể bao gồm hoặc loại trừ bất kỳ điều khoản nào bạn muốn.
Điều rất quan trọng cần nhớ là một lời đề nghị chỉ là một lời đề nghị. Đó là dấu hiệu đầu tiên của bạn về sự quan tâm đến tài sản. Người bán bất động sản có thể chấp nhận lời đề nghị của bạn như hiện tại (không chắc), lời đề nghị phản đối (rất có thể) hoặc từ chối lời đề nghị hoàn toàn. Nếu các điều khoản của người bán không được chấp nhận, bạn cũng cần chuẩn bị chuyển sang bất động sản khác.
Một cuộc kiểm tra nhà có thể tốn từ $200 đến $500, nhưng đó sẽ là khoản tiền được chi tiêu hợp lý. Bạn cũng không nên bỏ qua bước này. Việc kiểm tra nhà bảo vệ lợi ích của bạn, ngay cả khi nó có thể đe dọa đến việc mua bán.
Việc kiểm tra nhà chi tiết sẽ đánh giá tính toàn vẹn về cấu trúc của ngôi nhà, cũng như chức năng của các bộ phận của nó. Nếu phát hiện thấy bất kỳ mặt hàng nào bị thiếu, đó sẽ là cơ hội để người bán thực hiện những sửa chữa cần thiết. Nếu người bán từ chối và bạn vẫn mua nhà, bạn sẽ phải trả chi phí sửa chữa sau khi hoàn tất giao dịch.
Thông thường, các đề nghị hợp đồng sẽ bao gồm ngưỡng đô la cho việc sửa chữa được tiết lộ qua cuộc kiểm tra nhà. Ví dụ:người bán có thể muốn giới hạn chi phí sửa chữa không quá 2.000 USD. Nếu yêu cầu sửa chữa vượt quá giới hạn đó, người bán sẽ có quyền hủy hợp đồng.
Tuy nhiên, nếu bạn vẫn muốn mua nhà, bạn có thể tiếp tục hoàn tất thủ tục và tự mình thanh toán chi phí sửa chữa.
Điều này phần lớn phụ thuộc vào tình trạng cư trú của bạn. Ở một số bang, luật sư đại diện cho cả người mua và người bán là tiêu chuẩn. Ở những nơi khác, một luật sư kết thúc duy nhất đại diện cho cả hai bên trong việc kết thúc. Và ở những nơi khác, các công ty quyền sở hữu thực hiện chức năng kết thúc và không có luật sư nào tham gia.
Ngay cả khi bạn sống ở một tiểu bang nơi tiêu chuẩn chỉ có một luật sư hoàn tất hoặc công ty quyền sở hữu, bạn vẫn có thể chọn có luật sư. Nếu không có gì khác, bạn có thể thuê luật sư để xem xét hợp đồng cuối cùng. Điều này sẽ giúp bạn có cơ hội tìm hiểu xem có bất kỳ điều khoản nào có thể không mang lại lợi ích tốt nhất cho bạn hay không.
Đây chủ yếu là vấn đề tuân thủ mọi yêu cầu từ người cho vay thế chấp. Ví dụ, người cho vay sẽ yêu cầu bạn cung cấp bất kỳ tài liệu nào liên quan đến các điều kiện phê duyệt khoản vay. Họ cũng sẽ yêu cầu bạn phải có hợp đồng bảo hiểm dành cho chủ sở hữu nhà có thể chấp nhận được đối với ngôi nhà bạn đang mua.
Để làm cho quá trình kết thúc trở nên thoải mái nhất có thể, hãy đảm bảo tuân thủ mọi yêu cầu của người cho vay một cách nhanh chóng và đầy đủ. Điều đó sẽ bao gồm việc chuẩn bị sẵn mọi khoản tiền trả trước còn lại cho ngày kết thúc. Hãy nhớ dành thời gian cho chức năng này vì thông thường bạn sẽ được yêu cầu cung cấp séc thu ngân để đảm bảo có sẵn tiền khi đóng cửa.
Xác định xem bạn sẽ tự di chuyển hay thuê một công ty chuyển nhà chuyên nghiệp. Điều này nên được thực hiện ngay khi đề nghị của bạn được người bán chấp nhận. Khi đó, đã đến lúc bắt đầu sắp xếp công tác hậu cần cho việc di chuyển.
Ngoài việc liên hệ với công ty chuyển nhà, bạn cũng cần bắt đầu thông báo cho gia đình, bạn bè và nhà cung cấp về việc thay đổi địa chỉ của mình. Điều đó sẽ bao gồm việc thông báo cho ngân hàng, người môi giới, người quản lý kế hoạch nghỉ hưu, công ty bảo hiểm và người cho vay về địa chỉ mới của bạn cũng như ngày chuyển đổi.
Ngoài ra, bạn sẽ cần sắp xếp để chuyển các tiện ích của mình. Điều đó sẽ bao gồm việc chuyển các tiện ích tại nơi ở hiện tại của bạn sang tên của chủ nhà hoặc chủ sở hữu mới nếu bạn đang bán nhà. Bạn cũng sẽ cần gọi điện để thiết lập các kết nối tiện ích trong ngôi nhà mới của mình. Việc này phải được thực hiện kể từ ngày bạn đóng cửa.
Trong mỗi trường hợp, bạn sẽ cần phối hợp thay đổi với người bán bất động sản và công ty tiện ích. Nếu công ty tiện ích là công ty mà bạn chưa từng hợp tác trước đây, họ có thể yêu cầu bạn cung cấp tiền đặt cọc để đảm bảo thanh toán.
Nếu bạn hoàn thành tất cả các bước trên một cách trung thực thì việc kết thúc sẽ không khác gì một buổi lễ ký kết. Tất cả những gì bạn cần làm là xuất hiện - mang theo séc thu ngân - và ký vào một loạt giấy tờ. Khi bạn làm vậy, tài sản sẽ là của bạn và người đại diện đóng cửa sẽ giao chìa khóa cho bạn.
Một bước cần lưu ý vào ngày kết thúc là kiểm tra từng bước . Đó là nơi bạn thực hiện bước kiểm tra cuối cùng về tài sản để đảm bảo mọi thứ diễn ra như bạn mong đợi. Sẽ dễ dàng hơn nhiều để đưa ra quyết định này vào ngày kết thúc khi người bán đã dọn hết tài sản của mình.
Điều đó nói dễ hơn làm khi bạn đang trải qua giao dịch tài chính lớn nhất trong cuộc đời mình. Nhưng nếu bạn đã làm theo tất cả các bước trong danh sách kiểm tra này thì vấn đề chỉ là để quá trình tiếp tục.
Càng nhiều càng tốt, cố gắng tận hưởng toàn bộ quá trình. Đó là một trải nghiệm độc đáo và là trải nghiệm bạn sẽ nhớ suốt đời.
Thời gian cần thiết: 30 ngày
Cách mua nhà (Từng bước)
Hãy tính xem bạn có đủ khả năng chi bao nhiêu để mua một ngôi nhà và được chấp thuận trước để vay thế chấp nhằm giúp bạn duy trì ngân sách của mình.
Tìm một đại lý bất động sản có uy tín để giúp bạn định hướng quá trình mua nhà và bắt đầu xem xét những bất động sản đáp ứng tiêu chí của bạn.
Hãy xem xét các yếu tố như độ an toàn, khả năng tiếp cận và trường học để giúp bạn xác định khu vực lân cận tốt nhất cho bạn và gia đình.
Hãy ghé thăm những ngôi nhà tiềm năng và tạo danh sách ưu và nhược điểm để giúp bạn so sánh các bất động sản khác nhau và đưa ra quyết định sáng suốt.
Thuê một thanh tra nhà chuyên nghiệp để đánh giá tài sản và cung cấp báo cáo chi tiết về tình trạng của nó.
Xem lại tuyên bố tiết lộ của người bán để tìm hiểu về mọi vấn đề đã biết với tài sản hoặc lịch sử của tài sản đó.
Làm việc với đại lý bất động sản của bạn để thương lượng các điều khoản mua bán và đưa ra lời đề nghị công bằng và cạnh tranh.
Sau khi đề nghị của bạn được chấp nhận, hãy làm việc với người cho vay để hoàn tất việc phê duyệt thế chấp và đảm bảo nguồn tài chính cho việc mua hàng.
Thuê luật sư bất động sản để xem xét các tài liệu hoàn tất và đảm bảo rằng tất cả các yêu cầu pháp lý đều được đáp ứng trước khi hoàn tất giao dịch mua bán tài sản.
Tham dự lễ kết thúc và ký tất cả các giấy tờ cần thiết, bao gồm hợp đồng thế chấp và chứng thư tài sản.
Thực hiện kiểm tra lại căn nhà lần cuối để đảm bảo mọi thứ đều ổn trước khi bạn sở hữu ngôi nhà mới.