“Nếu bạn thuê, bạn đang lãng phí tiền của mình.”
“Sở hữu nhà riêng là một kế hoạch tiết kiệm bắt buộc.”
“Sở hữu nhà là một con đường tuyệt vời để xây dựng sự giàu có.”

Có lẽ bạn đã nghe những câu nói như thế này rất nhiều lần. Trên truyền hình, đài phát thanh, internet và trong cuộc trò chuyện thông thường. Những quan điểm như vậy thường gặp trong bất kỳ cuộc thảo luận nào liên quan đến việc mua nhà và tài chính cá nhân. Mọi người đều biết rằng mua nhà là một động thái tài chính tốt hơn so với việc thuê nhà. Suy cho cùng, bạn đang xây dựng vốn sở hữu thay vì vứt bỏ tiền của mình, phải không? Chà, có lẽ không hẳn… Thay vì cho rằng “kiến thức phổ biến” về chủ đề này là chính xác, chúng ta hãy tự mình xem xét một số khác biệt về tài chính giữa việc thuê nhà và mua nhà.

Một ví dụ thực tế

Với mục đích so sánh việc thuê và sở hữu trong bài viết này, tôi sẽ sử dụng dữ liệu thực tế được thu thập từ khu vực của tôi (phía đông bắc Seattle). Mặc dù hầu hết những người mua lần đầu có xu hướng chuyển từ thuê một căn hộ sang mua một căn nhà lớn hơn, độc lập, nhưng tôi sẽ so sánh táo với táo trong chừng mực có thể.

• Để cho thuê, tôi tìm một ngôi nhà 3 phòng ngủ, 2,5 phòng tắm, rộng 1.840 m2 có gara cho 2 ô tô gắn liền, trên diện tích 0,2 mẫu Anh. Giá hàng tháng:$1.495.
• Để mua, tôi đã tìm thấy một ngôi nhà 3 phòng ngủ, 2,5 phòng tắm, rộng 1.850 m2 có gara cho 2 ô tô gắn liền, trên diện tích 0,22 mẫu Anh. Giá:$424.950.

Hai ngôi nhà nằm cách nhau khoảng hai dặm trong những khu dân cư giống nhau và cả hai ngôi nhà đều không nằm trên một con đường đông đúc. Chúng ta giả định rằng người mua nhà giả định của chúng ta là một cặp vợ chồng có 85.000 USD trong ngân hàng để trả trước 20%. Để tính toán các khoản thanh toán thế chấp, chúng tôi sẽ sử dụng lãi suất cố định trong 30 năm gần đây là 6,25%.

Hãy xem chi phí hàng tháng được phân chia như thế nào (ước chừng) đối với người mua nhà lần đầu tiềm năng giả định của chúng tôi:

Cho thuê Mua Tiền thuê/thế chấp:$1.495$2.093Bảo hiểm:$20$163Thuế tài sản:–$407Tiết kiệm thuế*:–($327)Bảo trì:–$354Tổng cộng: $1.515 $2.690

*:(trừ khấu trừ tiêu chuẩn)

Ngay lập tức, bạn sẽ thấy rằng chỉ cần giao dịch trực tiếp từ thuê sang sở hữu sẽ dẫn đến hóa đơn hàng tháng đắt hơn 78%. Đó không hẳn là sự thay đổi lớn. Chỉ cần nâng cấp một chút từ thuê sang mua (điều mà hầu hết người mua lần đầu thường làm), bạn có thể dễ dàng thấy tổng chi phí hàng tháng sẽ tăng hơn gấp đôi như thế nào.

“Nếu bạn thuê, bạn đang lãng phí tiền của mình.”

Kiến thức phổ biến nói rằng mặc dù mức phí bảo hiểm lớn ngày nay nhưng việc mua nhà vẫn là một “khoản đầu tư tốt”. Này, ít nhất thì bạn cũng không “vứt” tiền của mình đi, phải không? Đúng, người thuê nhà trong kịch bản của chúng ta chi 1.515 USD mỗi tháng mà họ sẽ không bao giờ gặp lại. Chính xác thì tôi sẽ không nói rằng số tiền đó đã bị “vứt bỏ” nhiều hơn số tiền chi cho bất kỳ hàng hóa hoặc dịch vụ nào khác bị “vứt bỏ”, nhưng đương nhiên là số tiền đó không mang lại lợi nhuận tài chính nào.

Tuy nhiên, khi bạn xem xét chi tiết chi phí hàng tháng của người mua nhà, một số tiền lớn cũng sẽ không bao giờ quay trở lại. Bảo hiểm, thuế tài sản (ít tiền tiết kiệm thuế) và chi phí bảo trì, tổng cộng lại lên đến 517 USD mỗi tháng và số tiền này đang bị “vứt bỏ”. Tệ hơn nữa là số tiền chi cho lãi suất thế chấp. Hãy xem xét số tiền thanh toán thế chấp được áp dụng cho lãi vay trong suốt thời hạn của khoản vay cố định 30 năm:

Năm % tính lãi 0-5~80%6-10~70%11-15~60%16-20~50%21-25~35%26-30~10%

Trong 5 năm đầu tiên, khoảng 80% khoản thanh toán thế chấp sẽ được dùng để trả lãi. Đó là thêm $1,674, tổng cộng là $2,191 bị người mua nhà “vứt bỏ” mỗi tháng trong 5 năm đầu tiên. Ôi! Trên thực tế, phải đến khi người mua nhà đã trả hết khoản thế chấp trong hơn 20 năm liệu số tiền họ “vứt đi” có ít hơn số tiền người thuê nhà hay không.

“Sở hữu nhà riêng là một kế hoạch tiết kiệm bắt buộc.”

Như bạn có thể thấy ở trên, nếu việc mua nhà giống như một kế hoạch tiết kiệm thì đó có lẽ là kế hoạch tiết kiệm tồi tệ nhất trên Trái đất. Bạn có tự nguyện đăng ký một kế hoạch tiết kiệm trong đó hơn một nửa số tiền bạn gửi trong 20 năm đầu tiên sẽ biến mất và từ đó bạn chỉ có thể rút tiền bằng cách chuyển địa điểm và trả phí 6-9% (không phải trên số tiền bạn đã “tiết kiệm” mà là trên tổng giá bán căn nhà)? Tất nhiên là không. Nghe có vẻ không giống một kế hoạch tiết kiệm chút nào.

Nếu người mua nhà tiềm năng của chúng tôi có số tiền 85.000 USD tiết kiệm để trả trước và đặt cọc số tiền đó cùng với chỉ một nửa trong số tiền tiết kiệm hàng tháng khi mua ($578 mỗi tháng) vào tài khoản với lãi suất 8%, số dư sẽ là gần $300.000 chỉ sau 10 năm. Đó là một khoản đầu tư có tính thanh khoản cao, có thể được sử dụng cho bất kỳ mục đích nào bạn muốn mà không cần phải di dời. Mua nhà không phải là một kế hoạch tiết kiệm. Thực tế là tiết kiệm tiền hàng tháng là một kế hoạch tiết kiệm.

“Sở hữu nhà là con đường tuyệt vời để làm giàu.”

Nếu mục tiêu của bạn là làm giàu, bạn nên đầu tư tiền vào thị trường chứng khoán sẽ tốt hơn nhiều so với việc mua nhà. Mặc dù cả chứng khoán và nhà ở đều là thị trường mang tính chu kỳ, nhưng xu hướng lịch sử dài hạn cho thấy giá nhà đất tăng ở mức gần như không cao hơn lạm phát, trong khi cổ phiếu có xu hướng mang lại lợi nhuận được điều chỉnh theo lạm phát ở mức 7-10%. Trong kịch bản giả định của chúng tôi, một người thuê nhà đầu tư vào thị trường chứng khoán với số tiền đặt cọc 85.000 USD cộng với chênh lệch hàng tháng giữa 1.515 USD tiền thuê nhà và 2.690 USD chi phí mua nhà sẽ có lợi hơn 500.000 USD sau đó. 30 năm so với người mua nhà, giả sử mức tăng giá trung bình là 4%.

Một điều quan trọng cần xem xét là giá nhà ở Hoa Kỳ hiện đang bắt đầu điều chỉnh sau đợt tăng mạnh chưa từng thấy trong những năm gần đây. Bất chấp những gì những người trong ngành kinh doanh bất động sản có thể khẳng định, việc điều chỉnh về nhà ở vẫn đang ở giai đoạn đầu. Bốn phần trăm rất có thể là quá lạc quan cho hầu hết các lĩnh vực trong 5-10 năm tới. Điều duy nhất chúng tôi biết chắc chắn là mức tăng hai chữ số đã không còn nữa và sẽ không sớm quay trở lại.

Ngoài ra, hãy ghi nhớ - tôi đã đề cập ở trên nhưng cần phải nhắc lại - để kiếm tiền từ bất kỳ “sự giàu có” nào bạn xây dựng được thông qua ngôi nhà của mình, bạn sẽ cần phải bán ngôi nhà đó và chuyển đi. Không, “rút vốn chủ sở hữu” không được tính vì điều đó chỉ dẫn đến khoản nợ lớn hơn. Nợ không bằng Của cải.

Kết luận

Đối với hầu hết mọi người, việc mua nhà sẽ dẫn đến hóa đơn hàng tháng lớn nhất (cho đến nay) và vì họ tin rằng việc đó sẽ mang lại cho họ sự giàu có hoặc họ sẽ “ném tiền” nếu thuê nhà, nên họ thường phải gánh một khoản nợ mua nhà lớn hơn nhiều so với mức ngân sách thận trọng cho phép. Thật là xấu hổ khi mọi người bị thôi thúc tham gia vào thị trường nhà ở vì quan niệm sai lầm về lợi ích tài chính tưởng tượng. Tất nhiên, hoàn cảnh của mỗi người là khác nhau và đối với một số người (đặc biệt là những người sống xa bờ biển), con số thực sự có thể có lợi cho việc mua hàng.

Đừng hiểu lầm ý tôi ở đây. Tôi không nói rằng không ai nên mua nhà, hay kịch bản ví dụ của tôi là tiêu chuẩn vàng về sự thật cho tất cả mọi người. Đừng tin lời tôi. Hãy tự mình tính toán các con số, xem các bài viết khác (một bộ sưu tập nhỏ được liệt kê bên dưới) và làm những gì phù hợp với bạn. Tôi thực sự khuyên dùng máy tính đồ họa tuyệt vời của The New York Times để so sánh các khía cạnh tài chính của việc thuê và mua. Nhiều người sẽ xem xét tất cả các hậu quả - tài chính, tình cảm, v.v. - và kết luận rằng mua nhà là quyết định tốt nhất. Đừng tự lừa mình rằng đó là một tài chính tốt quyết định nếu không.

Bản thân tôi có ý định mua một căn nhà vào một ngày nào đó. Tuy nhiên, khi ngày đó đến, tôi sẽ mua một căn nhà vì tôi muốn có một nơi ở “vĩnh viễn” tốt đẹp, nơi tôi là ông chủ, không phải vì tôi nghĩ nó sẽ giúp tôi trở nên giàu có.

Tài nguyên bổ sung

Tạp chí Phố Wall:Ngôi nhà của bạn không phải là cái tổ như bạn nghĩ
New York Times:Lời khuyên trong thời kỳ suy thoái nhà ở:Tiền thuê nhà
New York Times:Mua hay thuê thì tốt hơn? (máy tính đồ họa)
Kẻ ngốc Motley:Khoản đầu tư tồi tệ nhất từ trước đến nay
SmartMoney.com:Việc cho thuê mang lại nhiều lợi ích tài chính hơn việc sở hữu nhà
Tiền CNN:Cổ phiếu so với bất động sản
Đã hết giá vĩnh viễn:Thuê so với Mua