KK là chuyên gia phân tích số liệu chính tại Risk N Returns, nơi anh ấy nói chuyện với chính mình về Đầu tư và Tài chính Cá nhân. Anh ấy thích một ý tưởng đầu tư tốt chẳng kém gì một tách trà bong bóng tuyệt vời.
***
Người Singapore yêu thích REITs.
SGX và Nhà tài trợ REIT cũng biết điều đó. Do đó, không có gì ngạc nhiên khi đợt IPO của Mainboard SGX lần thứ 4 trong năm lại là một REIT khác - REIT Thương mại Toàn cầu cho vay (Lendlease REIT).
Tôi đã đọc nhiều bài đánh giá sôi nổi về việc IPO trên thế giới blog và hơi ngạc nhiên khi xem xét lợi suất tương đối thấp và mức định giá cao.
Không muốn tin vào tất cả những gì tôi đọc được, tôi đã xem xét kỹ hơn bản cáo bạch và đây là hành động của riêng tôi về IPO.
Dưới đây là tổng quan ngắn gọn về các chi tiết chào bán:
Bản cáo bạch IPO sơ bộ có thể được tìm thấy tại đây.
Bạn chỉ có thể gọi các bất động sản trong REIT là một danh mục đầu tư vì nó chỉ bao gồm 2 bất động sản - 313 @ Somerset (313) ở Singapore và Sky Complex ở Milan. Người Singapore sẽ rất quen thuộc với 313 @ Somerset, một trung tâm bán lẻ hàng đầu trên đường Orchard. Nó có vị trí thuận tiện ngay trên Somerset MRT và kết hợp tốt với các trung tâm thương mại lân cận.
Sky Complex là khu phức hợp Văn phòng Hạng A gồm 3 tòa nhà, đóng vai trò là trụ sở của Sky Italia, một đài truyền hình của Ý. Một tòa nhà được thiết kế để sản xuất truyền hình với các phòng thu âm, một tòa nhà khác dành cho văn phòng và tòa nhà cuối cùng là trung tâm triển lãm và hội họp. Khu phức hợp tọa lạc tại khu vực Milano Santa Giulia, cách ga xe lửa 250m, trung tâm thành phố 5km và sân bay 7km. Điều thú vị là Sky Complex thực sự được mua lại từ các bên thứ 3 chứ không phải từ Lendlease.
Hai bất động sản có định giá tổng hợp là 1,403 triệu đô la Singapore , theo định giá của CBRE. Để tham khảo, Colliers định giá 2 bất động sản là 1.400 triệu đô la Singapore.
Sự mong muốn của các bất động sản được thể hiện rõ ràng từ công suất cam kết danh mục đầu tư luôn cao, với công suất cam kết hơn 99% trong 3 năm qua. Tính đến ngày 30 tháng 6 năm 2019, 313 có công suất thuê là 99,6% trong khi Sky Complex, được cho thuê chính, có công suất 100%.
Danh mục đầu tư IPO có thời hạn cho thuê bình quân gia quyền dài (WALE) là 4,9 năm tính theo tổng thu nhập cho thuê (GRI) và 10,4 năm theo diện tích cho thuê ròng (NLA). 
313 có WALE là 1,8 năm với các hợp đồng thuê thường có thời hạn 3 năm với giá thuê cơ bản cố định và giá thuê biến đổi dựa trên phần trăm doanh thu gộp. 58,9% các hợp đồng thuê của NLA có cấu trúc cho thuê theo từng bước theo hợp đồng, trung bình 3% mỗi năm. Cơ cấu cho thuê này là điển hình của các hợp đồng thuê bán lẻ ở Singapore, mặc dù thật bất thường khi thấy các cơ cấu cho thuê theo từng bước hợp đồng được bao gồm trong các hợp đồng thuê này.
Như đã đề cập, tài sản được Sky Italia cho thuê chính chủ với các đặc điểm chính sau:
Nhìn chung, nó là một cấu trúc cho thuê tổng thể rất điển hình. Tốt khi thấy rằng đó là hợp đồng thuê ròng gấp ba lần, nhưng hãy lưu ý đến tùy chọn phá vỡ sớm vào năm 2026 khi xem xét CHI PHÍ CỦA REIT.
Có mức độ tập trung người thuê khá cao do quy mô danh mục đầu tư nhỏ, trong đó 1 căn được thuê chính cho Sky Italia. Như vậy, Sky Italia đương nhiên là một bên đóng góp tiền thuê đáng kể. Điều đáng mừng là Sky đã được Comcast niêm yết tại Hoa Kỳ mua lại gần đây. Nhìn vào tình hình tài chính mới nhất, hoạt động kinh doanh tổng thể của công ty vẫn ổn định với các thông tin tiết lộ cụ thể ở Ý vẫn khả quan.
Nhà tài trợ của REIT là Lendlease Group, một tập đoàn cơ sở hạ tầng và bất động sản quốc tế lớn đến từ Úc. Nó được liệt kê trên ASX và có vốn hóa thị trường trên 9,5 tỷ đô la Úc.
Có thể có 2 lý do khiến Lendlease thu hồi tài sản của họ.
Thứ nhất, nó phù hợp với mô hình kinh doanh của họ. Chiến lược của Lendlease là xây dựng và phát triển các tài sản mà cuối cùng họ sẽ quản lý và kiếm thu nhập định kỳ từ đó. Chiến lược quản lý tài sản này là nơi REIT tham gia, tạo cho nhóm một lối thoát để tái chế vốn vào hoạt động kinh doanh xây dựng và phát triển của họ.
Thứ hai, Tập đoàn có thể cần vốn gấp hơn trước.
Giá cổ phiếu của Lendlease đã tăng trong năm qua do tiếp tục gặp khó khăn trong bộ phận Kỹ thuật và Dịch vụ thua lỗ đã kéo lợi nhuận giảm xuống.
Cùng với dòng tiền từ hoạt động kinh doanh yếu, chỉ lần lượt là 60 triệu đô la Úc và 73 triệu đô la Úc trong năm 2019 và năm 2018, Lendlease có thể đang tìm cách kiếm thêm tiền cho các doanh nghiệp xây dựng và phát triển của mình.
Chính vì lý do thứ hai này mà tôi cảm thấy rằng các nhà đầu tư cho vay Lendlease REIT nên mong đợi các đợt tăng vốn cổ phần hơn nữa trong tương lai gần để mua tài sản từ Nhà tài trợ.
Tài sảnMột lợi ích chính của việc có Nhà tài trợ là khả năng khai thác chuyên môn và nguồn tài sản của họ để tăng REIT. Trong khi Lendlease có sự hiện diện toàn cầu, do danh mục đầu tư IPO là ở Châu Âu và Singapore, có lẽ nên thận trọng hơn khi chỉ xem xét tài sản của mình ở Châu Á và Châu Âu.
Các tài sản châu Á của nó chủ yếu tập trung ở Singapore và Malaysia, với những người Singapore quen thuộc với JEM, Parkway Parade và Khu phố Paya Lebar mới hoàn thành. 
Các tài sản ở Châu Âu của nó tập trung vào các trung tâm bán lẻ ở Vương quốc Anh, với nhiều tài sản đang được phát triển hơn nhiều tài sản sẵn sàng được đưa vào REIT.
Với hồ sơ này, tôi nghĩ có thể an toàn khi cho rằng REIT sẽ được Singapore tập trung chủ yếu trong tương lai gần.
REIT sử dụng một cấu trúc phí khá hoài cổ:
Rất tiếc, cơ cấu phí quản lý phần lớn dựa trên giá trị tài sản và NPI, chứ không phải về các chỉ số tăng trưởng. Do đó, cấu trúc phí không hoàn toàn phù hợp mối quan tâm của Người quản lý REIT với các nhà đầu tư.
Điều bất thường khác cần lưu ý về phí là Trình quản lý REIT sẽ tính phí Phí mua lại IPO sau khi niêm yết là 1% đối với Sky Complex và 0,75% đối với 313. Khoản này được thanh toán bằng tiền mặt cho Sky Complex và theo đơn vị đối với 313.
Đây là cá nhân tôi lần đầu tiên thấy một khoản phí như vậy và chắc chắn là bất thường.
Về mặt cá nhân, năng lực của nhà quản lý và Quản trị công ty là một khía cạnh rất quan trọng của bất kỳ công ty / REIT nào. Do đó, tôi thường quan tâm đến vấn đề cơ bản của các Giám đốc và nghiên cứu các cấu trúc Quản trị của REIT.
Không làm bạn nhàm chán với quá nhiều chi tiết, tôi muốn nêu bật một vấn đề nhỏ với cơ cấu hội đồng quản trị và sự độc lập của một trong những giám đốc của công ty, ông Simon John Perrott.
REIT có một hội đồng quản trị 5 người bao gồm những người sau:
| Giám đốc | Phân loại | Bối cảnh |
| Ông Anthony Peter Lombardo | Chủ tịch | Giám đốc điều hành tại Lendlease Asia Holdings |
| Tiến sĩ Tsui Kai Chong | Giám đốc độc lập chính | Cung cấp tại SUSS |
| Ông Simon John Perrot | Giám đốc độc lập | Giám đốc độc lập của Người quản lý, một công ty con của Lendlease, và quỹ hưu trí của Lendlease |
| Bà Lee Ai Ming | Giám đốc độc lập | Luật sư tại Dentons Rodyk &Davidson LLP |
| Cô Ng Hsueh Ling | Giám đốc không điều hành không độc lập | MD, Singapore và CIO, Asia at Lendlease Investment Management |
Như bạn có thể thấy, ông Simon Perrot có các chức vụ giám đốc độc lập tại nhiều đơn vị được liên kết với Lendlease và cũng được chỉ định làm giám đốc độc lập cho REIT. Mối quan hệ này dẫn đến giải thích dài 1 trang về lý do Hội đồng quản trị coi ông là giám đốc độc lập.
Đây là một ví dụ về mối đe dọa quen thuộc tiềm ẩn mà Bộ Quy tắc Quản trị Công ty không nắm bắt được. Mặc dù ông Perrot có thể thỏa mãn định nghĩa về tính độc lập theo Quy tắc, nhưng chỉ có thời gian mới trả lời được liệu ông có thực sự hành động độc lập hay không.
Lendlease REIT đã thu thập được một danh sách khá lớn các nhà đầu tư nền tảng:
Đã lâu rồi tôi mới thấy một danh sách các Nhà đầu tư Nền tảng mạnh mẽ như vậy được thống trị bởi những người chơi lớn trong không gian quản lý quỹ. Thật tốt khi thấy rằng Lendlease có cổ phần đáng kể trong REIT, điều này sẽ giúp gắn kết Nhà tài trợ với lợi ích của nhà đầu tư.
Đây là một điểm cộng lớn cho REIT trong tương lai về mức độ ổn định đơn giá, khả năng tiếp cận nguồn vốn tổ chức và nguồn vốn mua lại tiềm năng từ bên ngoài.
Sau khi xem xét rất nhiều yếu tố định tính, hãy xem phần dễ dàng - tài chính.
Do các lý do được nêu trong bản cáo bạch, REIT không thể hoặc quyết định không tiết lộ kết quả hoạt động lịch sử của danh mục đầu tư. Chúng tôi sẽ phải tin tưởng rằng khả năng dự báo của họ là chính xác.
Dựa trên dự báo của họ, họ kỳ vọng NPI lần lượt là 63,8 triệu (hàng năm) và 65,8 triệu cho năm FY2020 và FY2021. Điều này làm cho lợi suất bất động sản danh mục đầu tư lần lượt là khoảng 4,55% và 4,69%.
REIT đã thanh toán 533,9 triệu đô la Singapore cho khoản vay không có bảo đảm - khoản vay có kỳ hạn 3 năm 99,3 triệu đô la Singapore và khoản vay có kỳ hạn 4 năm 285 triệu euro với lãi suất thả nổi. Người quản lý dự định tham gia vào các giao dịch hoán đổi để chuyển ít nhất 50% số nợ thành lãi suất cố định sau khi IPO.
Tỷ lệ nắm giữ của REIT khi niêm yết sẽ là 36,4% với kỳ hạn nợ bình quân gia quyền khoảng 3,8 năm.
Sử dụng mức giá IPO dự kiến là 0,88 đô la Singapore, REIT được định giá cao hơn để đặt trước là 1,08 và có lợi suất dự kiến lần lượt là 5,8% và 6,0% trong năm FY2020 và FY2021.
Đối với tôi, việc định giá là công bằng dựa trên chất lượng của tài sản, điều này gây hạn chế cho những người tham gia IPO.
Với mức độ độc đáo của danh mục đầu tư (SG Mall + Văn phòng Ý), có một số khó khăn trong việc xác định một công ty ngang hàng gần gũi trên SGX. Do tôi tin rằng REIT sẽ tập trung phần lớn vào lĩnh vực bán lẻ ở Singapore do hệ thống ROFR, các công ty cùng ngành mà tôi đã chọn để so sánh sẽ chủ yếu là SG Retail REIT.
| Metric | Vui lòng cho vay | Starhill | SPH | CMT |
| Thuộc tính | 2 | 10 | 4 | 16 |
| Cổng. Giá trị | 1,403 triệu đô la Singapore | 3.065 triệu đô la Singapore | 3.566 triệu đô la Singapore | 10.263 triệu đô la Singapore |
| Sức chứa | 99,9% | 99,4% | 99,0% | 98,3% |
| BÁN (GRI) | 4,9 năm | 5,4 năm | 2 năm trở lên | 2,2 năm |
| Đang vận hành | 36,4% | 36,1% | 30,1% | 34,2% |
| Đáo hạn Nợ WA | 3,8 năm | 2,8 năm | 1,8 năm | 4,9 năm |
| Vốn hóa thị trường | 1,028 triệu đô la Singapore | 1.636 triệu đô la Singapore | 2,855 triệu đô la Singapore | 9.664 triệu đô la Singapore |
| P / B | 1,08 | 0,86 | 1.17 | 1,28 |
| Lợi nhuận | 5,8% | 6,0% | 5,0% | 4,47% |
So sánh 4 REIT, Lendlease REIT chắc chắn dường như có một chút lợi thế về định giá và hồ sơ so với các công ty REIT bán lẻ nhỏ hơn của nó.
Nó thực sự khá giống với Starhill Global REIT trong nhiều số liệu. Danh mục đầu tư của Starhill cũng có những điểm tương đồng trong việc có một bất động sản mang tính biểu tượng trên Đường Orchard là nơi neo giữ phần lớn các phân phối của REIT. Sự khác biệt chính duy nhất giữa 2 là định giá tương đối cao hơn dành cho Lendlease. Điều này có thể hợp lý do sức mạnh tương đối của Lendlease với tư cách là nhà tài trợ và chất lượng cao của các tài sản của nó.
SPH REIT cũng có cấu hình tương tự nhưng kém hơn so với Lendlease từ quan điểm định giá.
Với những số liệu này, tôi có thể thấy rằng Lendlease REIT đã làm rất tốt trong việc đo điểm chuẩn và định giá so với các công ty cùng ngành.
Tóm lại, đây là mặt tốt, mặt xấu và rủi ro.
Trên lý thuyết, nếu bạn loại bỏ những điểm xấu khi tôi phản đối, tôi có thể thấy tại sao có quá nhiều sự tích cực và cường điệu xung quanh đợt IPO này. Tôi chắc chắn có thể thấy mình đăng ký IPO nếu tôi có tiền mặt.
Điều đó nói lên rằng REIT này có phù hợp với bạn với tư cách là một nhà đầu tư hay không thực sự phụ thuộc. Các câu hỏi chính mà tôi nghĩ các nhà đầu tư nên tự hỏi mình trước khi quyết định đăng ký IPO là:
Nếu câu trả lời của bạn cho 3 câu hỏi này là có, thì có thể đợt IPO REIT này là dành cho bạn. Tôi chắc chắn bị cám dỗ.
Tái bút; Trọng tâm chính của một phần của Lớp học về hưu trí sớm của chúng tôi là về REIT. Nếu bạn luôn muốn hoàn thành mục tiêu nghỉ hưu sớm sau cổ tức và thoát khỏi lực lượng lao động độc hại, hoặc chỉ đơn giản là muốn sống một cuộc sống tập trung vào những gì mang lại cho BẠN niềm vui, bạn có thể đăng ký một chỗ ngồi miễn phí tại đây.
PPS; Nếu bạn thích điều này, hãy tham gia Nhóm Facebook Ask Dr Wealth của chúng tôi. Nếu bạn muốn nhận các bài báo cập nhật hàng ngày, bạn cũng có thể tham gia trò chuyện nhóm qua điện tín của chúng tôi.
