Có 4 công ty đầu tư và phát triển bất động sản trong Chỉ số Straits Times (STI):

• Capitaland (SGX:C31)
• Phát triển Thành phố (SGX:C09)
• Hongkong Land (SGX:H78)
• UOL (SGX:U14)

Đây là những blue chip nổi tiếng và hầu hết các nhà đầu tư thậm chí có thể sở hữu một số trong số chúng vào một thời điểm nào đó.

Không có gì đáng ngạc nhiên khi nhiều nhà đầu tư Singapore tin rằng bất động sản là một trong những khoản đầu tư tốt nhất và dễ hiểu hơn cổ phiếu trong các ngành khác.

Bây giờ chúng ta hãy tập hợp chúng lại với nhau và thực hiện một số so sánh nhanh để tìm ra cổ phiếu blue chip bất động sản nào tốt nhất để mua.

Kích thước tài sản

Capitaland có nhiều tài sản nhất, gần gấp 4 lần UOL, đứng ở vị trí cuối cùng.

Điều quan trọng cần lưu ý là Capitaland đã báo cáo rằng danh mục đầu tư bất động sản của họ trị giá 133,3 tỷ đô la Singapore vào ngày 30 tháng 9 năm 2020 và con số này cao hơn mức 82,3 tỷ đô la Singapore được ghi trong bảng cân đối kế toán. Điều này là do Capitaland có các bất động sản được nắm giữ dưới hình thức liên doanh và liên kết đầu tư, được hạch toán bằng thu nhập tích lũy thay vì giá trị tài sản của họ.

City Development cũng có những tài sản đáng kể dưới hình thức liên doanh và tôi nghi ngờ giá trị tài sản của họ có thể cao hơn những gì bảng cân đối kế toán của họ cho thấy.

Hongkong Land và UOL tương đối có ít liên doanh như vậy hơn. Họ cũng không có REITs dưới quyền sở hữu của họ. Capitaland đã tách ra nhiều REIT và City Dev có CDL HTrust và một số cổ phần trong IREIT.

Phơi sáng địa lý

Capitaland có hầu hết tài sản ở Trung Quốc (41%) theo giá trị tài sản. Singapore là quốc gia có tỷ lệ đầu tư lớn thứ hai với 33% tổng tài sản được quản lý (AUM - bao gồm tài sản liên doanh). Một số tài sản được đánh giá cao do Capitaland sở hữu 100% sẽ là Raffles City Trùng Khánh và CapitaMall Westgate ở Vũ Hán.

City Development không báo cáo giá trị tài sản theo khu vực địa lý và chúng tôi phải sử dụng “tài sản dài hạn” làm đại diện. Công ty có tài sản đáng kể ngoài châu Á, bao gồm Mỹ (12%) và Anh (19%). Phần lớn tài sản nằm ở Singapore, trị giá 34% tài sản dài hạn của nó. Republic Plaza và Fuji Xerox Tower là hai tòa nhà nổi bật ở Singapore.

Hongkong Land, như tên gọi của nó, có 69% tài sản tại Hong Kong và Macau. Điều này là khá tập trung. Tài sản mang tính biểu tượng nhất sẽ là Quảng trường Exchange, nằm ngay phía trên ga MTR Trung tâm ở Hồng Kông.

UOL thậm chí còn tập trung hơn với 86% “tài sản dài hạn” ở Singapore! Singapore Land Tower và Marina Square là những nơi nghỉ nổi tiếng tại địa phương.

Tóm lại, đây là giá trị tài sản cao nhất của họ theo khu vực địa lý:

Chúng ta có thể thấy rằng Phát triển Thành phố là đa dạng nhất trong bốn lĩnh vực. Điều đó nói rằng, UOL và Hongkong Land sẽ là những lựa chọn tốt nếu bạn muốn đi lâu trên các bất động sản của Singapore hoặc Hong Kong.

Loại thuộc tính

Đối với Capitaland, ba loại hình bất động sản đóng góp doanh thu lớn nhất là nhà ở (33%), bán lẻ (29%) và nhà nghỉ (25%).

City Development đã phân loại các phân khúc của mình theo cách khác nhau và không chia nhỏ các loại bất động sản thành bán lẻ, văn phòng và các loại khác. Nó thu được một nửa doanh thu từ các khách sạn. Một phần ba doanh thu là từ phát triển bất động sản.

Hongkong Land có mức đóng góp doanh thu như nhau từ bất động sản đầu tư và bán bất động sản phát triển.

UOL thu được phần lớn doanh thu từ phát triển bất động sản (37%) - bán các đơn vị nhà ở phân tầng cho người mua.

Tôi thấy rằng 3 công ty tạo ra khoảng 1/3 doanh thu từ phát triển bất động sản ngoại trừ Hongkong Land là 50%. Doanh số phát triển bất động sản có xu hướng biến động vì việc xây dựng mất nhiều thời gian và chu kỳ bất động sản đi qua đỉnh và đáy. Điều này có nghĩa là doanh thu của Hongkong Land có thể biến động nhiều hơn.

City Development có một nửa doanh thu từ các khách sạn, vốn sẽ bị thiệt hại vào năm 2020 do Covid-19. Nhưng đây cũng có thể là một cách chơi phục hồi tiềm năng.

Cổ đông kiểm soát

Các blue-chip bất động sản này có sự hậu thuẫn mạnh mẽ - Capitaland được sở hữu 51% bởi quỹ tài sản quốc gia của Singapore, Temasek Holdings. Ba công ty còn lại được hậu thuẫn bởi các tài phiệt và những người giàu nhất Singapore.

Kwek Holdings có gần 49% cổ phần của City Development. Kwek Leng Beng là gia chủ và hiện là người giàu thứ 8 ở Singapore. Vào tháng 10 năm 2020, Kwek Leng Peck (anh họ của Kwek Leng Beng) từ chức hội đồng quản trị của City Dev với tư cách là giám đốc không điều hành, với lý do có sự khác biệt trong quan điểm về cách điều hành một số doanh nghiệp. Tôi không nghĩ điều này sẽ ảnh hưởng đến City Dev vì sức mạnh nằm ở Kwek Leng Beng.

Wee Cho Yaw có 36,82% sở hữu tại UOL và ông là người giàu thứ 10 ở Singapore.

Cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng, Jardine Strategic (SGX:J37) là công ty cổ phần đầu tư mà gia đình Keswick từng quản lý đế chế của mình. Jardine Strategic có hơn 50% cổ phần tại Hongkong Land.

Có một chủ sở hữu đáng kể trong một công ty niêm yết có thể là một điều tốt hoặc xấu. Không tốt ở chỗ ban điều hành có thể lợi dụng các cổ đông khác bằng cách trả lương cao cho họ hoặc tư nhân hóa công ty khi giá cổ phiếu thấp. Điều đó nói rằng, tôi không thấy hành vi như vậy ở 4 công ty này và họ có xu hướng có xu hướng tốt hơn - tăng giá trị tài sản và chia cổ tức nhất quán cho các cổ đông.

Số liệu tài chính

Cuối cùng, tôi đã lập bảng thống kê các số liệu tài chính mà tôi nghĩ sẽ hữu ích để tăng kích thước chúng.

Hongkong Land là cổ phiếu rẻ nhất trong nhóm với hệ số P / B thấp kỷ lục 0,26. Con số này thấp hơn 2 lần so với 3 cổ phiếu còn lại. Nó cũng rẻ hơn đáng kể khi so với tỷ lệ P / B trung bình là 0,43 trong 5 năm qua. Tỷ suất cổ tức cũng cao nhất là 5,2%. Tôi nghi ngờ rằng đó là do sự tiếp xúc nặng nề của nó ở Hồng Kông mà thế giới đã chứng kiến ​​sự tàn phá của những người biểu tình trong thành phố. Điều này đè nặng lên Hongkong Land và đây là hai quan điểm trái ngược nhau về vấn đề này - ủng hộ và chống lại - nhớ đọc chúng trước khi mua cổ phiếu giá rẻ.

Giá rẻ thứ hai sẽ là City Dev và tôi cho rằng điều đó là do nó có lượng khách sạn lớn. Giá cổ phiếu phần lớn bị giảm do việc ngừng du lịch do Covid-19.

UOL đang giao dịch gần nhất với P / B trung bình của nó và cho thấy rằng nó được định giá khá ổn.

Các cổ phiếu bất động sản có vẻ không còn rẻ như trước kể từ đợt tăng lớn vào tháng 11, sau khi tin tức về vắc-xin thành công được phát triển. Capitaland, City Dev, Hongkong Land và UOL lần lượt tăng 22%, 23%, 9% và 18% trong tháng 11.

Kết luận

Cổ phiếu bất động sản luôn được các nhà đầu tư yêu thích và tôi đã thực hiện một phép so sánh nhanh giữa chúng.

Thứ nhất, chúng không còn rẻ như trước tháng 11 và UOL hiện đang giao dịch ở mức giá hợp lý. Chỉ có Hongkong Land and City Development có lợi thế hơn hẳn.

Nhưng chúng không phải là không có vấn đề. Hongkong Land có phần lớn tài sản của họ ở Hong Kong. Tôi không chắc liệu các cuộc biểu tình có quay trở lại sau khi Covid-19 bị đàn áp hay không.

Mặt khác, City Development phải đối mặt với tình trạng thiếu kinh doanh trong các khách sạn của mình. Tuy nhiên, tôi tích cực hơn rằng Covid-19 chỉ là một thứ tạm thời và công việc kinh doanh sẽ trở lại trong tương lai.

Nếu bạn buộc tôi phải chọn một trong 4 cổ phiếu, City Dev sẽ là lựa chọn của tôi.