Tín dụng hình ảnh:AlbertPego/iStock/GettyImages

Giá nhà đã tăng theo tỷ lệ hai chữ số trong 25 tuần. Tuần trước, việc Cục Dự trữ Liên bang (Fed) tăng lãi suất 0,75 điểm là một động thái khiến nhiều người mua nhà tiềm năng phải rời khỏi thị trường. Khi những người cho vay tính lãi suất thế chấp cao hơn, liệu việc tăng lãi suất của Fed có làm giảm sự cạnh tranh và khiến giá nhà giảm không?

Lạm phát, lãi suất và thị trường nhà ở

Đại dịch và các vấn đề liên quan khiến giá nhà đất tăng vọt. Nhu cầu về nhà ở dành cho một gia đình ngày càng tăng, chi phí vật liệu tăng cao và sự gián đoạn trong chuỗi cung ứng chỉ khiến ngọn lửa thêm bùng phát.

Đó là mô hình cung cầu cơ bản. Khi nguồn cung nhà ở trên thị trường sụt giảm, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng đã tạo ra sự cạnh tranh gay gắt giữa các chủ nhà tiềm năng và đẩy giá nhà đất lên cao.

Giá nhà ở tăng đã góp phần gây ra lạm phát. Viện Brookings giải thích rằng mặc dù giá bán nhà không được tính vào chỉ số giá tiêu dùng (CPI), nhưng chi phí để có được (hoặc "tiêu thụ") nơi ở lại được tính. CPI tháng 5 năm 2022 tăng tới 8,6 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Thành phần chính của sự gia tăng này là chỗ ở, xăng dầu và thực phẩm.

Chi phí chỗ ở tăng cao là do giá nhà tăng và tiền thuê nhà tăng. Giá nhà trung bình trong quý đầu tiên của năm 2019 là $313,000. Đến quý 1 năm 2022, mức giá trung bình đạt 428.700 USD – tăng hơn 31%.

Lãi suất thấp khiến thị trường nhà đất nóng lên. Trong suốt năm 2020 và 2021, nhiều người mua nhà nhiều lần và lần đầu đã giảm mạnh bất chấp giá nhà tăng kỷ lục vì lãi suất thấp khiến các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng có thể kiểm soát được.

Để hạn chế nhu cầu tiêu dùng và giảm lạm phát, Fed đã tăng lãi suất ngắn hạn ba lần trong năm nay. Và điều này đang tác động đến lãi suất dài hạn của thị trường thế chấp và ngành công nghiệp ô tô.

Lãi suất cao hơn sẽ đẩy nhiều người mua nhà tiềm năng ra khỏi cuộc đua, làm giảm bớt sự cạnh tranh khốc liệt trong hai năm qua.

Việc Fed tăng lãi suất tác động như thế nào đến lãi suất thế chấp

Fed đặt lãi suất quỹ liên bang làm lãi suất chuẩn mà các ngân hàng Mỹ tính phí cho nhau khi cho vay qua đêm để đáp ứng yêu cầu dự trữ. Nói tóm lại, việc tăng lãi suất liên bang khiến các ngân hàng phải vay tiền đắt hơn - và họ thường chuyển chi phí gia tăng đó sang người đi vay. Đây là lần tăng lãi suất thứ ba của Fed vào năm 2022.

Vì vậy, mặc dù lãi suất tăng từ Fed không trực tiếp nâng lãi suất thế chấp đối với các khoản vay mua nhà, nhưng chúng là lý do chính khiến ngân hàng sẽ tính phí thế chấp 30 năm nhiều hơn cho những người sở hữu nhà mới.

Theo bản cập nhật thị trường nhà đất gần đây nhất của Realtor.com, người mua thông thường có thể phải trả khoản thanh toán thế chấp hàng tháng cao hơn 39% so với một năm trước. Và người mua nhà có thể gặp khó khăn hơn trong việc đảm bảo khoản thế chấp. Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp báo cáo nguồn cung tín dụng thế chấp giảm tháng thứ ba liên tiếp, cho thấy các tiêu chuẩn cho vay đang ngày càng chặt chẽ hơn.

Thị trường nhà ở sẽ đi về đâu?

Khả năng mua nhà mới ngày càng giảm khiến thị trường nhà đất và thị trường thế chấp chuẩn bị chịu tác động khi người Mỹ cảm thấy sức ép của lãi suất thế chấp cao hơn cùng với giá nhà cao và lạm phát cao kỷ lục.

Sau thông báo tuần trước của Fed, Doug Duncan, nhà kinh tế trưởng của Fannie Mae, đã dự đoán doanh số bán nhà sẽ chậm lại và hoạt động tái cấp vốn sẽ giảm trong những tháng tới.

Đồng thời, Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp báo cáo số đơn đăng ký thế chấp đã giảm 5% do lãi suất thế chấp cao và "nhu cầu giảm".

Trong một tuyên bố sau thông báo gần đây của Fed, Lawrence Yun, nhà kinh tế trưởng của Hiệp hội môi giới bất động sản quốc gia (NAR), dự đoán rằng lãi suất thế chấp cao hơn sẽ kìm hãm thị trường nhà đất và làm giảm lượng người mua. Bản cập nhật thị trường nhà ở mới nhất của Redfin dự đoán số lượng chủ nhà ngày càng thu hẹp và sự bùng nổ doanh số bán nhà ở sẽ chậm lại.

Theo báo cáo Thông tin chi tiết về giá nhà tại Hoa Kỳ gần đây của CoreLogic, cuộc đình công của Fed nhằm hạn chế nhu cầu tiêu dùng có thể hạ nhiệt người mua nhà và khiến giá giảm ở một số thị trường.

Trong khi tỷ lệ tăng đang gây ra những thay đổi đáng kể nhất cho thị trường nhà ở, nguồn cung nhà mới hàng tháng đang tăng lên và lượng tồn kho bất động sản sẵn có cũng đang tăng dần. Đối với người bán và người mua, tùy thuộc vào thị trường bất động sản địa phương, điều này có thể có nghĩa là cuộc chiến đấu thầu không còn là điều chắc chắn khi nhu cầu giảm và nguồn cung bắt đầu tăng.

Điều này có ý nghĩa gì đối với người mua nhà

Lãi suất cao hơn sẽ đẩy nhiều người mua nhà tiềm năng ra khỏi cuộc đua, làm giảm bớt sự cạnh tranh khốc liệt trong hai năm qua. Nhưng vẫn chưa rõ liệu giá bán nhà có giảm đủ đáng kể để bù đắp cho lãi suất thế chấp tăng cao hay không.

Việc Fed tăng lãi suất nhằm mục đích làm chậm lạm phát và cuối cùng có thể cân bằng thị trường nhà đất. Nhưng lãi suất tăng có thể dẫn đến tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế nói chung, ảnh hưởng đến việc làm và khiến đất nước rơi vào tình trạng suy thoái hoặc suy thoái kinh tế.

Việc giảm giá nhà có thể sắp xảy ra nhưng quá trình tái cân bằng có thể mất một thời gian. Biết liệu đây có phải là thời điểm tốt để mua hay không là vấn đề tài chính và tình hình cá nhân. Trong bất kỳ nền kinh tế nào, bước đi khôn ngoan nhất là nói chuyện với cố vấn tài chính để hiểu việc mua nhà có thể tác động đến bạn như thế nào hôm nay – và ngày mai.