Tôi được nhóm tại The Money Mix yêu cầu kiểm tra một công ty đầu tư bất động sản tư nhân có cách thức mua bất động sản độc đáo. Dưới đây là đánh giá và so sánh nó với một nền tảng huy động vốn từ cộng đồng bất động sản phổ biến khác, Fundrise.
Nếu bạn là một độc giả của các blog tài chính cá nhân, bạn biết rằng đầu tư bất động sản là một chủ đề nóng. Các công ty viết blog kiểm tra và đánh giá như Fundrise, Realty Mogul và PeerStreet. Một quỹ tương đối mới, nhưng có tính cạnh tranh cao trong lĩnh vực này là Diversyfund.
Những gì tiếp theo là đánh giá các phát hiện của chúng tôi và những gì chúng tôi nghĩ khiến DiversyFund trở nên độc nhất trên thị trường. Vào cuối bài đăng, chúng tôi nghĩ rằng bạn sẽ đồng ý rằng nếu bạn đang cân nhắc đầu tư thụ động vào bất động sản, bạn nên xem xét DiversyFund.
Với phần giới thiệu ngắn gọn đó, chúng ta hãy đi sâu vào và xem xét kỹ hơn.
Mục lục
Cách phổ biến nhất và sẵn có để đầu tư vào bất động sản là thông qua ủy thác đầu tư bất động sản hoặc REIT (phát âm là Reets). REITs mua nhiều loại bất động sản khác nhau (nhà ở, thương mại, nhiều gia đình, v.v.)
Nhiều REIT cung cấp sự đa dạng của các loại bất động sản này trong quỹ của họ. Hầu hết REIT là chứng khoán giao dịch công khai được cung cấp trên các sàn giao dịch chứng khoán thông qua ETF hoặc quỹ tương hỗ. Các công ty cung cấp các REIT này phải đăng ký chúng với Ủy ban Giao dịch Chứng khoán (SEC). Chúng tuân theo các quy tắc và quy định của SEC về việc hình thành, mua và bán chứng khoán.
Các công ty cung cấp cho họ là các công ty đầu tư. Đăng ký cho các công ty đầu tư cung cấp sản phẩm khác với đăng ký của các quỹ đầu tư tư nhân. Tôi sẽ giải thích điều đó ngay sau đây.
Trước đây, quỹ bất động sản vốn tư nhân chỉ dành cho những người giàu có. Các cá nhân phải là nhà đầu tư được công nhận để tham gia vào quỹ tiêu biểu.
Các nhà đầu tư được công nhận là những người có thu nhập ít nhất 200.000 đô la (chung 300.000 đô la) hoặc 1.000,00 đô la xứng đáng ròng (không bao gồm nơi cư trú). Điều đó cắt đứt phần lớn công chúng đầu tư. Chỉ 1% tham gia trò chơi. Đó là lời phàn nàn và nhược điểm lớn nhất của các quỹ đầu tư tư nhân.
Yếu tố khác đối với các quỹ này là phí cao. Ban đầu, họ có cái được gọi là cấu trúc phí hai mươi. T
mũ có nghĩa là các nhà đầu tư đã trả phí quản lý là 2%. Nếu quỹ có lãi, ban quản lý sẽ lấy 20% lợi nhuận. Hầu hết mọi người cảm thấy những khoản phí đó là đắt. Cạnh tranh và áp lực dư luận đã làm giảm các khoản phí này. Chúng vẫn là một trong những công ty cao nhất trong ngành.
Quỹ đầu tư tư nhân là quỹ đầu tư gộp, không phải công ty đầu tư. Do đó, họ không phải đăng ký làm công ty đầu tư với SEC. Họ nhận được cái được gọi là trạng thái được miễn theo Quy tắc cố vấn riêng của SEC.
Về nhiều mặt, đây là một lợi thế cho quỹ và các nhà đầu tư của quỹ. Việc tuân thủ các quy tắc của công ty đầu tư là tốn kém và mất thời gian. Đặc biệt, các yêu cầu báo cáo được nới lỏng theo Quy tắc cố vấn riêng.
Một số phản đối điều mà họ coi là thiếu trách nhiệm giải trình đối với các cố vấn tư nhân. Trong khi các nhà đầu tư lớn hơn đã đổ hàng tỷ đô la vào các quỹ này kể từ khi bắt đầu.
Trong những năm gần đây, huy động vốn từ cộng đồng đã mở rộng sang lĩnh vực đầu tư bất động sản. REIT được huy động vốn từ cộng đồng thường được cung cấp nhiều nhất trong các quỹ tư nhân; nghĩa là chúng không được giao dịch công khai. Các quỹ mới hơn này đăng ký với SEC dưới dạng quỹ được miễn trừ, thường là theo Quy định của SEC.
Huy động vốn từ cộng đồng trong bất động sản, như huy động vốn từ cộng đồng của cá nhân hoặc doanh nghiệp nhỏ cho phép các nhà đầu tư nhỏ hơn tham gia vào một không gian đầu tư mà trước đây họ chưa từng có.
Cả FundRise và DiversyFund đều là các quỹ bất động sản được huy động vốn từ cộng đồng. Gây quỹ cộng đồng cung cấp một cách để các nhà đầu tư có số tiền nhỏ hơn đầu tư vào những thứ thường chỉ dành cho những người giàu có. Đó là một động lực gây rối trong cộng đồng đầu tư và doanh nghiệp nhỏ.
Nó cung cấp một phương thức gây quỹ có thể qua mặt các ngân hàng lớn với tỷ lệ và phí cao. Cuối cùng, người chiến thắng là chúng ta, người tiêu dùng. Trong lĩnh vực bất động sản huy động vốn từ cộng đồng, các nhà đầu tư không được công nhận có thể tham gia sân chơi giống như các ông lớn.
Với nền tảng đó, hãy để tôi cho bạn biết về DiversyFund.
Điều làm cho DiversyFund trở nên độc đáo là cấu trúc nền tảng của nó. Nền tảng có nghĩa là thỏa thuận mà theo đó quỹ huy động tiền, mua tài sản, lợi nhuận được phân phối, v.v.
Nhiều quỹ đầu tư tư nhân thuê các công ty bên ngoài làm mọi thứ, từ nghiên cứu và mua tài sản đến huy động tiền từ các nhà đầu tư. Mọi thực thể bên ngoài được sử dụng cho những thứ này đều phải trả giá. Doanh nghiệp sử dụng càng nhiều nguồn lực bên ngoài thì chi phí càng cao.
DiversyFund là một nền tảng tích hợp theo chiều dọc. Họ làm mọi thứ trong nhà. Nhóm của họ tìm kiếm các thuộc tính, phân tích giá trị, dòng tiền và tăng trưởng. Họ mua tài sản cần nâng cấp. Họ cũng xử lý các nâng cấp.
Sau khi mua, họ tự quản lý các tài sản. Các nhà đầu tư không trả phí môi giới hoặc phí trung gian.
Trang web của họ cho biết họ là quỹ bất động sản duy nhất không có phí nền tảng. Cá nhân tôi chưa tìm thấy một người nào khác đưa ra yêu cầu đó. Mặc dù phí quản lý và nền tảng đã giảm nhưng hầu hết REIT vẫn có phí. Phí tăng lên và có thể làm giảm lợi nhuận của nhà đầu tư. Giữ chúng ở mức thấp là một trong những chìa khóa thành công.
DiversyFund đã đề cập đến điều đó.
Fundrise liệt kê phí nền tảng của nó (Fundrise eDirect) ở mức 1% như sau:
Ngay cả ở mức 3%, phí Fundrise vẫn thấp hơn nhiều so với phí quỹ cổ phần tư nhân truyền thống mở cho các nhà đầu tư được công nhận tính phí. Mặc dù các khoản phí đã được giảm từ hai và hai mươi, phí 1% tài sản và 15% lợi nhuận là phổ biến. Nhiều công ty trong số này có thể rất sáng tạo với các khoản phí của họ.
Các nền tảng huy động vốn từ cộng đồng như Fundrise và DiversyFund và các nền tảng khác minh bạch hơn nhiều với các khoản phí của họ. Như bạn có thể thấy, chúng thấp hơn nhiều so với hầu hết các quỹ đầu tư công nhận trên thị trường.
Giống như REIT được giao dịch công khai, quỹ đầu tư tư nhân có thể đầu tư vào nhiều loại bất động sản khác nhau. Một số quỹ tập trung vào các bất động sản thương mại như trung tâm mua sắm dải nhỏ. Những người khác có thể tập trung vào bất động sản nhà ở từ các căn hộ gia đình đơn lẻ đến nhà ở gia đình nhiều đơn vị (căn hộ). Những người khác đầu tư vào không gian văn phòng thương mại ở trung tâm thành phố.
Trước khi đầu tư vào bất cứ thứ gì, nhà đầu tư phải luôn biết bạn đang nhận được gì. Điều đó đặc biệt quan trọng trong bất động sản. Vị trí bất động sản, loại tài sản, cấu trúc cho thuê và nhiều thứ khác giúp xác định lợi nhuận mà nhà đầu tư nhận được.
Dưới đây, tôi sẽ trình bày các khoản đầu tư mà Fundrise và DiversyFund thực hiện.
Tại DiversyFund, họ giữ mọi thứ đơn giản. Nhóm nghiên cứu tin rằng (và lợi nhuận lịch sử xác nhận) rằng các khoản đầu tư bất động sản thương mại an toàn nhất và hoạt động tốt nhất là các đơn vị đa gia đình có giá trị gia tăng.
Theo Wikipedia, các đơn vị nhiều họ là “ nhiều đơn vị nhà ở riêng biệt cho dân cư được bao gồm trong một tòa nhà hoặc một số tòa nhà trong một khu phức hợp. [1] Các đơn vị có thể ở cạnh nhau (đơn vị cạnh nhau) hoặc xếp chồng lên nhau (đơn vị trên cùng và dưới cùng). ”
Hãy phân tích vấn đề này và xem tại sao điều này lại quan trọng đối với các nhà đầu tư.
Căn hộ, nhà phố và những thứ tương tự là nhà ở giá cả phải chăng hơn nhà dành cho một gia đình ở hầu hết các khu vực. Khi nhóm của DiversyFund nghiên cứu tài sản, họ tìm kiếm hai điều quan trọng.
Đầu tiên, khu vực này phải nằm trong một thị trường kinh tế đang phát triển. Thứ hai, tài sản họ mua phải lưu chuyển bằng tiền. Nói cách khác, họ phải kiếm tiền cho chủ sở hữu.
Phần thứ ba của quyết định là nơi phát huy tác dụng của chiến lược gia tăng giá trị. Họ mua các tài sản cần cải tiến. Ý tôi không phải là nhà bị tịch thu hay xây dựng lại. Có thể các đơn vị cần được hiện đại hóa. Có lẽ họ cần một số cải tiến về mỹ phẩm bên ngoài. Những cải tiến này cho phép quỹ tăng tiền thuê, làm tăng dòng tiền và tăng tiềm năng tăng giá trị bất động sản cao hơn.
Mục tiêu của quỹ rất đơn giản - bán bất động sản với giá được đánh giá cao hơn những gì họ đã trả cho bất động sản đó và bất kỳ cải tiến nào được thực hiện - lấy đây là trọng tâm duy nhất cho phép họ tập trung vào những bất động sản đáp ứng các tiêu chí này.
Họ không cố gắng trở thành tất cả mọi thứ cho tất cả mọi người. Các nhà đầu tư vào quỹ của họ nên tìm kiếm sự tăng giá vốn dài hạn.
Nền tảng Fundrise cung cấp ba kế hoạch cốt lõi như sau:
Các mục tiêu của quỹ thu nhập bổ sung, như tên cho thấy, là tạo ra thu nhập. Quỹ trả cổ tức hàng quý và đầu tư vào các bất động sản tạo ra thu nhập. Các khoản đầu tư của quỹ chính là vào tài sản bất động sản nợ (các khoản vay bất động sản).
Mục tiêu của quỹ cân bằng là cung cấp sự kết hợp của cả thu nhập và tăng trưởng. Để làm được điều đó, họ đầu tư vào cả tài sản nợ và bất động sản cổ phần.
Cổ tức và thu nhập không phải là mục tiêu của danh mục đầu tư tăng trưởng dài hạn. Các nhà quản lý đang tìm kiếm tài sản để đánh giá cao trong thời gian nắm giữ. Họ không đầu tư vào tài sản nợ. Họ chỉ mua tài sản cứng.
Dưới đây là so sánh chi tiết của ba chiến lược cho thấy sự kết hợp giữa nợ so với vốn chủ sở hữu và lợi nhuận kỳ vọng của mỗi chiến lược.
Bất kỳ khoản đầu tư nào vào cổ phiếu và bất động sản đều nên dành cho dài hạn. Bạn không nên đầu tư nếu bạn cần tiền trong một hoặc hai năm tới. Không giống như REIT được giao dịch công khai, Fundrise và DiversyFund là các quỹ tư nhân.
Tiền đầu tư vào chúng không có tính thanh khoản. Nói cách khác, nếu bạn muốn rút tiền trước khi tài sản được bán hoặc quỹ đóng cửa, thì sẽ có những hạn chế.
Do tính chất dài hạn của các khoản đầu tư của họ, DiversyFund không cung cấp tính thanh khoản cho các nhà đầu tư trước khi họ bán tài sản của mình. Các nhà đầu tư có thu nhập cao và giá trị ròng cao xây dựng sự giàu có bằng cách sở hữu và bán bất động sản thu được lợi nhuận. Đó là chiến lược DiversyFund.
Một nhà đầu tư muốn có thu nhập từ các khoản đầu tư của họ không nên đầu tư vào DiversyFund. Đó không phải là mục tiêu. Các nhà đầu tư vào quỹ này cần hiểu giá trị của sự tăng trưởng dài hạn đối với các khoản đầu tư của bạn.
Một số nhà đầu tư có thể coi đây là một bất lợi, tôi thì không. Những người ở DiversyFund biết họ là ai và họ muốn gì từ bất động sản của mình. Họ không cố gắng trở thành tất cả mọi thứ cho tất cả mọi người. Tôi cũng thích điều đó. Họ biết mình là ai và luôn đúng với chiến lược của mình.
Các khoản đầu tư của Fundrise tuyên bố rằng khung thời gian đầu tư của họ cho các đợt chào bán là năm năm. Họ không đảm bảo rằng họ sẽ thanh lý trong năm năm. Nhà đầu tư nhận cổ tức hàng quý. Vốn đầu tư và lãi vốn đi kèm với việc bán bất động sản.
Các nhà đầu tư có thể nhận cổ tức và lãi vốn bằng tiền mặt hoặc tái đầu tư chúng.
Giống như bất kỳ khoản đầu tư nào, bất động sản huy động vốn cộng đồng có rủi ro. Không có quỹ nào đảm bảo các nhà đầu tư sẽ nhận được kết quả của quá khứ hoặc lợi nhuận kỳ vọng trong tương lai. Cũng không có gì đảm bảo các nhà đầu tư sẽ không mất tiền. Có rủi ro kinh tế trong đầu tư bất động sản. Trong một nền kinh tế đang chậm lại và thị trường việc làm tồi tệ, người thuê nhà có thể không trả được tiền thuê nhà của họ. Giá trị của các thuộc tính có thể không được đánh giá cao như mong đợi.
Mọi nhà đầu tư nên cân nhắc rủi ro của khoản đầu tư này hoặc bất kỳ khoản đầu tư nào khác mà họ thực hiện. Nguyên tắc đầu tư chung là:- Lợi tức đầu tư kỳ vọng càng cao thì rủi ro kỳ vọng của nó càng cao. Nói cách khác, rủi ro và lợi nhuận có liên quan với nhau.
Các nhà đầu tư được công nhận có xu hướng có số tiền đầu tư vào bất động sản cao hơn. Tại sao? Họ có thể chấp nhận rủi ro nhiều hơn.
Các nhà đầu tư nhỏ hơn nên cân nhắc cẩn thận số tiền họ đầu tư vào bất động sản, cho dù là REIT được giao dịch công khai hay quỹ đầu tư tư nhân như Fundrise và DiversyFund.
Có nhiều cách để đầu tư vào bất động sản. Tôi hy vọng bạn đã hiểu rõ hơn về cách thực hiện điều đó sau cuộc thảo luận này. Đầu tư cổ phần tư nhân đã là lĩnh vực của những người giàu có từ lâu. Các quỹ bất động sản huy động vốn từ cộng đồng mở ra cánh cửa đầu tư trước đây không có sẵn cho các nhà đầu tư nhỏ hơn.
Nếu bạn luôn muốn tham gia vào lĩnh vực bất động sản nhưng cảm thấy nó không nằm ngoài khả năng của bạn, Fundrise, DiversyFund và các quỹ bất động sản được huy động vốn từ cộng đồng khác sẽ mở ra cơ hội cho bạn thực hiện điều đó.
Đa dạng hóa là điều quan trọng khi đầu tư, cho dù vào cổ phiếu, trái phiếu hay bất động sản. Hãy ghi nhớ điều đó khi xem xét quỹ bất động sản. Chúng có thể là một bổ sung tuyệt vời cho chiến lược đầu tư hiện tại của bạn. Với các khoản đầu tư tối thiểu $ 500 cho hai quỹ này, bạn có thể bắt đầu với quy mô nhỏ và xem nó diễn ra như thế nào đối với bạn. Cả hai quỹ đều cung cấp các cách để nạp thêm tiền.
Khuyến nghị của tôi là gắn bó với chiến lược tăng trưởng bất động sản do DiversyFund đưa ra. Bạn sẽ nhận được một danh mục đầu tư đa dạng gồm các bất động sản dành cho nhiều gia đình, được quản lý tốt, dự kiến sẽ bán được với giá cao hơn số tiền đầu tư vào các bất động sản và những cải tiến trên chúng.
Nhóm nghiên cứu có nhiều kinh nghiệm trong không gian này. Nhóm không thu lợi nhuận cho đến khi các nhà đầu tư. Họ quản lý mọi khía cạnh của quá trình từ đầu đến cuối. Không có phí nền tảng. Không có mánh lới quảng cáo. Đầu tư bất động sản thật tốt, đúng đắn.
Nếu bạn đang nghĩ đến việc thêm tiền vào loại tài sản này, bạn nên xem DiversyFund.
Bài đăng này ban đầu xuất hiện trên Your Money Geek . Nó được xuất bản lại ở đây với sự cho phép.