Đầu tư vào bất động sản là một trong những cách tốt nhất để đạt được sự độc lập về tài chính. Nhưng điều đó không có nghĩa là dễ dàng đi từ điểm A đến điểm B.
Làm thế nào để bạn quyết định đầu tư vào bất động sản nào? Bạn lấy tiền ở đâu? Và điều quan trọng không kém là bạn xây dựng danh mục đầu tư của mình như thế nào sau khi đã hoàn thành khoản đầu tư ban đầu đó? Bạn cần một chiến lược - đặc biệt nếu bạn mới bắt đầu làm nhà đầu tư. Phương pháp BRRRR chỉ là:một chiến lược đầu tư cụ thể, đã được thử nghiệm và bền vững có thể đưa bạn từ điểm A đến điểm B và hơn thế nữa.
Hãy chia nhỏ chiến lược này ra từng bước và so sánh nó với một số chiến lược đầu tư phổ biến khác.
BRRRR là viết tắt của “Mua, Sửa chữa, Thuê, Tái cấp vốn và Lặp lại”. Việc đầu tư bất động sản này phương pháp mô tả chiến lược và khuôn khổ được sử dụng bởi các nhà đầu tư có mong muốn xây dựng dòng thu nhập thụ động theo thời gian thông qua việc thu tiền thuê từ người thuê và xây dựng vốn sở hữu trong tài sản.
Các bước cụ thể liên quan đến chiến lược BRRRR bao gồm:
Tóm lại đó là phương pháp BRRRR, mặc dù nó không đơn giản như người ta tưởng. Mua bất động sản là một trong những khoản đầu tư tốt nhất cho thanh niên vì nó lưu trữ giá trị theo kiểu phi thị trường, tăng giá trị và tạo ra dòng tiền trong thời gian dài.
Cá nhân tôi đã mua hai bất động sản cho thuê và cho thuê để có dòng tiền dương .
Tại một thời điểm nào đó, tôi có thể muốn mở rộng số cổ phần này và sẽ xem xét Phương pháp BRRRR. Đối với những người quan tâm đến việc xây dựng danh mục đầu tư bất động sản quy mô lớn, hãy xem xét từng bước chi tiết hơn.
Video bên dưới cung cấp cái nhìn tổng quan ở cấp độ cao trong khi bài viết cung cấp giải thích và chi tiết rõ ràng hơn.
Tìm kiếm các tài sản được định giá thấp trở thành một bước thiết yếu cho bất kỳ khoản đầu tư khôn ngoan nào, nhưng nó vẫn đặc biệt quan trọng khi áp dụng phương pháp BRRRR. Điều này đúng vì hai lý do.
Đầu tiên, vì giá trị bất động sản này thấp hơn giá thị trường, bạn có thể tăng giá trị của chúng bằng cách cải tạo với mức giá hợp lý. Bạn càng có thể nâng cao giá trị tài sản thì bạn càng có nhiều vốn sở hữu để rút tiền trong bước 4 — tái cấp vốn bằng tiền mặt.
Thứ hai, bạn tìm kiếm những bất động sản được định giá thấp bởi vì, trừ khi bạn đã có sẵn nhiều vốn, bạn sẽ muốn tài trợ cho việc mua bán này bằng một khoản vay tiền cứng. Một khoản vay bằng tiền cứng đến từ một người cho vay tư nhân, phi ngân hàng và quy trình để có được một khoản vay khác rất nhiều và đơn giản hơn so với việc vay ngân hàng.
Khi bạn yêu cầu một khoản vay từ ngân hàng, yếu tố chính trong quyết định của ngân hàng sẽ là khả năng trả nợ của bạn; với một khoản vay tiền cứng, tài sản đóng vai trò là tài sản thế chấp. Điều đó có nghĩa là ngân hàng sẽ chỉ xem xét giá trị đầu tư của tài sản. Nếu đó là một khoản đầu tư tốt, bạn sẽ nhận được khoản vay của mình. Vì vậy, bạn cần phải đưa ra lý lẽ thuyết phục cho chính mình.
Tất nhiên, có một số hạn chế nhất định khi sử dụng tiền cứng. Mặc dù quá trình phê duyệt diễn ra với tốc độ nhanh hơn và đơn giản hơn so với khoản vay ngân hàng, nhưng các khoản vay bằng tiền cứng thường có lãi suất cao hơn so với khoản thế chấp thông thường.
Các khoản vay bằng tiền cứng có thể có lãi suất cao tới 15%, dao động từ 7,5% đến 15%. Những khoản vay này cũng có tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV) thấp hơn một chút so với khoản vay thông thường cũng như thời hạn trả nợ ngắn hơn, thường từ một đến ba năm.
Các khoản cho vay bằng tiền cứng được tính là tiền ngắn hạn, chủ yếu được sử dụng bởi các nhà đầu tư BRRRR và những người mua nhà. Trên thực tế, hai bước đầu tiên của BRRRR về cơ bản sử dụng công thức lật nhà, không có “lật nhà”.
Với ý nghĩ đó, một cách tốt để đảm bảo bạn xem xét một khoản đầu tư có chất lượng bao gồm sử dụng chế độ dự phòng lật nhà, “Quy tắc 70%”. Quy tắc 70% quy định rằng bạn không nên trả quá 70% giá trị sau sửa chữa (ARV) của tài sản, trừ đi chi phí sửa chữa. Trên thực tế, điều đó có nghĩa là nếu bạn xem xét một bất động sản đầu tư có ARV trị giá 200.000 USD và cần sửa chữa 40.000 USD thì bạn không nên trả quá 100.000 USD cho tài sản đó.
Mặc dù đây không phải là một quy tắc chắc chắn nhưng nó có ý nghĩa tốt về mặt tài chính. Trong trường hợp trên, sau khi chi 40.000 USD để sửa chữa, bạn vẫn còn 60.000 USD để dự phòng chi phí vượt mức, biến động của thị trường hoặc các biến chứng không lường trước khác.
Liên quan:11 quỹ trung thực tốt nhất để mua
Sau khi mua tài sản của mình, bạn sẽ biết rõ mình có thể chi bao nhiêu cho việc sửa chữa cũng như những sửa chữa cụ thể mà bạn sẽ cần. Khó khăn ở đây phát sinh theo hai cách:
Trước tiên, bạn sẽ cần tìm một nhà thầu có thể thực hiện những công việc sửa chữa đó một cách thành thạo và phù hợp với ngân sách của bạn. Điều đó có thể khó hơn âm thanh. Vào thời điểm bạn đang sửa chữa lại tài sản thứ tư, thứ năm hoặc thứ mười của mình, bạn sẽ tìm được những người mà bạn có thể tin tưởng. Nhưng lúc đầu, nó có thể là thử thách. Nếu bạn biết các nhà đầu tư khác, hãy nhờ giới thiệu.
Thứ hai, mỗi ngày bạn sở hữu tài sản đều khiến bạn tốn tiền. Những chi phí vận chuyển này bao gồm các tiện ích, thuế tài sản và thậm chí cả các khoản thanh toán khoản vay. Vì vậy, ngay cả khi việc sửa chữa của bạn nằm trong ngân sách, nếu việc sửa chữa mất nhiều thời gian hơn dự kiến thì bạn cũng có thể phải trả thêm tiền.
Về việc sửa chữa những gì bạn nên thực hiện, có rất nhiều hướng dẫn tuyệt vời về việc sửa chữa nhà nào mang lại lợi tức đầu tư tốt nhất.
Nếu bạn là người muốn mua nhà, đây chính là thời điểm bạn sẽ bán căn nhà của mình. Nhưng với phương pháp BRRRR, đã đến lúc biến nó thành tài sản tạo ra dòng tiền. Điều đó có nghĩa là cho thuê nó. Việc cho thuê tài sản là trò chơi cuối cùng của bạn đối với tài sản đó, vì vậy điều đó có nghĩa là trong quá trình mua ban đầu, bạn nên đánh giá tài sản đó như một tài sản cho thuê.
Đối với phương pháp BRRRR, một bất động sản trong một thị trường cho thuê sôi động, sôi động sẽ là lựa chọn thích hợp hơn so với bất động sản có thể được định giá thấp hơn một chút nhưng kém hấp dẫn hơn đối với người thuê. Ví dụ:hãy nghĩ đến một căn hộ hoặc căn hộ gần trường đại học, nơi sẽ có lượng cầu không đổi so với bất động sản ở ngoại ô trong một ngõ cụt có thể có nhiều giá trị thô hơn nhưng nằm trong một thị trường hướng đến người mua nhiều hơn.
Ngoài ra, hãy nhớ rằng bất cứ khi nào tài sản cho thuê của bạn không có người thuê, về cơ bản, chi phí sẽ khiến túi tiền của bạn bị lỗ.
Nghiên cứu tỷ lệ chỗ trống khi bạn xem xét tài sản và sàng lọc người thuê nhà một cách cẩn thận. Khi bạn chạy dự đoán, đừng quên tính đến phí quản lý tài sản — những khoản phí này thường có thể lên tới khoảng 10% số tiền thuê thu được.
Đây là nơi phương pháp BRRRR thực sự thể hiện giá trị của nó. Sau khi tài sản của bạn đã được cải tạo và cho thuê, bạn có thể tiến hành tái cấp vốn bằng tiền mặt, về cơ bản chuyển đổi vốn chủ sở hữu của ngôi nhà thành tiền mặt.
Việc tái cấp vốn bằng tiền mặt có thể giải phóng một số tiền mặt, nhưng chúng cũng có rất nhiều lợi ích khác. Bạn sẽ nhận được mức lãi suất tốt hơn nhiều khi tái cấp vốn bằng tiền mặt so với khoản vay thế chấp nhà hoặc hạn mức tín dụng thế chấp nhà (HELOC), chưa nói đến một khoản vay tiền cứng khác. Và bạn có thể khấu trừ tiền lãi trên số thuế của mình.
Với khoản tái cấp vốn bằng tiền mặt, bạn có thể thanh toán khoản vay ban đầu và sử dụng tiền mặt cho bước tiếp theo.
Có liên quan:Thẻ ghi nợ tốt nhất dành cho thanh thiếu niên để tiết kiệm tiền
Tiền mặt từ bước trước sẽ là khoản trả trước hoàn hảo cho một tài sản khác. Và lần này, bạn sẽ có kinh nghiệm, mạng lưới nhà thầu ngày càng phát triển và tài sản cho thuê tạo ra tiền.
Với việc lập kế hoạch cẩn thận, bạn có thể sử dụng phương pháp BRRRR để xây dựng danh mục tài sản cho thuê khá lớn; bầu trời là giới hạn.
Điều đó không hề dễ dàng - nếu đúng như vậy, mọi người sẽ có nửa tá bất động sản cho thuê. Phải mất rất nhiều nghiên cứu và lập kế hoạch cẩn thận ở mặt trước; bước đầu tiên - mua hàng - có tầm quan trọng vượt trội so với các bước khác. Nhưng nếu bạn làm đúng, phần còn lại của câu đố sẽ đâu vào đấy.
Cuối cùng, phương pháp BRRRR là chiến lược đầu tư bất động sản duy nhất có thể đưa bạn từ khoản đầu tư đầu tiên không mất tiền đến danh mục đầu tư cho thuê tạo ra tiền mặt lành mạnh trong vòng chưa đầy một thập kỷ. Bạn bắt đầu càng sớm thì bạn càng sớm thực hiện được ước mơ đầu tư của mình.
Có liên quan:Thẻ ghi nợ tốt nhất cho trẻ em
Phương pháp BRRRR cho thấy tiềm năng thu lợi nhuận đáng kể, mặc dù tiêu tốn một lượng thời gian, công sức và đầu tư đáng kể - cả về tài chính và cá nhân. Phương pháp này đã giúp nhiều nhà đầu tư bất động sản nhanh chóng xây dựng nguồn đầu tư của mình.
Đối với những người quan tâm đến việc xây dựng danh mục đầu tư của riêng mình nhưng có thể e ngại về những rủi ro liên quan, bạn có thể tiến hành các phần của phương pháp một cách riêng biệt. Đặc biệt, giờ đây bạn có quyền truy cập vào các lựa chọn đầu tư thay thế như các ứng dụng tài trợ bất động sản được huy động từ cộng đồng. Các ứng dụng này thay đổi tùy theo mục tiêu đầu tư nhưng mỗi ứng dụng đều có thể cung cấp quyền truy cập cho các nhà đầu tư bán lẻ quan tâm đến các phần khác nhau của Phương pháp BRRRR.
Để hiểu các cơ hội dành cho bạn, vui lòng xem lại các dịch vụ sau để xem liệu chúng có phù hợp với danh mục đầu tư rộng hơn của bạn hay không. Đăng ký mỗi người là miễn phí và là một cách tuyệt vời để tìm hiểu thêm.
Nhiều dịch vụ nhắm đến các mục tiêu đầu tư, sở thích rủi ro và phân khúc thu nhập khác nhau. Hãy xem ba nền tảng đầu tư bất động sản có nguồn lực từ cộng đồng hàng đầu và loại hình đầu tư mà họ cung cấp.
Một số nền tảng như EquityMultiple cho phép bạn đầu tư vào các tài sản riêng lẻ, đặc biệt là bất động sản thương mại. Những loại khác, như được thảo luận bên dưới, cho phép bạn đầu tư vào danh mục bất động sản.
EquityMultiple yêu cầu khoản đầu tư ban đầu tối thiểu là 5.000 USD cho hầu hết các cơ hội và có giới hạn về loại nhà đầu tư có thể tham gia.
Cụ thể, EquityMultiple chỉ cho phép các dự án bất động sản thương mại riêng lẻ của mình nhận được khoản đầu tư từ các nhà đầu tư được công nhận, sẽ được thảo luận thêm bên dưới.
Nhà đầu tư được công nhận:Mặc dù định nghĩa này gần đây đã thay đổi, từ định nghĩa thường có nghĩa là những cá nhân có thu nhập cao/có giá trị ròng cao, sang định nghĩa tập trung vào kinh nghiệm và kiến thức của nhà đầu tư, định nghĩa này thường nghiêng nhiều hơn về các nhà đầu tư có đủ khả năng tài chính và sự quen thuộc. Điều đó nói lên rằng, những sửa đổi mới của SEC cho phép các nhà đầu tư đủ điều kiện trở thành nhà đầu tư được công nhận dựa trên các thước đo xác định về kiến thức chuyên môn, kinh nghiệm hoặc chứng chỉ bên cạnh các bài kiểm tra hiện có về thu nhập hoặc giá trị ròng.
Những tiêu chí kiểm tra nguồn tài chính này bao gồm việc có tổng giá trị tài sản ròng trên 1.000.000 USD và kiếm được hơn 200.000 USD trong mỗi năm trong số hai năm gần đây nhất hoặc thu nhập chung với vợ/chồng của người đó vượt quá 300.000 USD trong mỗi năm đó với kỳ vọng hợp lý là đạt được mức thu nhập tương tự trong năm hiện tại.
Đối với những người muốn tìm hiểu thêm về EquityMultiple, hãy cân nhắc việc đăng ký tài khoản và thực hiện quy trình xác nhận của họ.
Nền tảng đầu tư CRE tốt nhất dành cho nhà đầu tư được công nhận
EquityMultiple | Đầu tư CRE dành cho nhà đầu tư được công nhận
4.2
Đầu tư tối thiểu:5.000 USD.
Ưu điểm:
Nhược điểm:
Trong khi EquityMultiple tập trung đầu tư vào bất động sản riêng lẻ thì các công ty khác lại tập trung đầu tư vào danh mục bất động sản hoặc một số bất động sản trong một khoản đầu tư. Về lý thuyết, điều này giúp đa dạng hóa rủi ro đầu tư của bạn đồng thời cung cấp cho bạn quyền truy cập vào một số tài sản cùng một lúc.
Fundrise là một nền tảng đầu tư bất động sản phổ biến cho phép bạn đa dạng hóa thông qua nhiều quỹ. Mỗi quỹ nắm giữ một số tài sản và được thiết kế để cung cấp các mức độ rủi ro và thu nhập khác nhau.
Trong số các tùy chọn của nó:
Bạn không cần phải là nhà đầu tư được công nhận để đầu tư vào Fundrise, nhưng một số quỹ của quỹ này sẽ bị đóng đối với các nhà đầu tư không được công nhận.
Tuy nhiên, Fundrise có một điểm chung với đầu tư bất động sản thương mại truyền thống:Nó có thể có tính thanh khoản cao. Bản thân Fundrise tuyên bố rằng “cổ phiếu bạn sở hữu sẽ được nắm giữ lâu dài”. Ví dụ:bạn có thể bị phạt khi bán bất kỳ cổ phiếu eREIT và eFund nào được nắm giữ dưới 5 năm. Ngoài ra, bạn không thể chọn những gì bạn bán—Hệ thống "vào trước ra trước" của Fundrise có nghĩa là khi bạn thanh lý, những cổ phiếu đầu tiên được bán sẽ là những cổ phiếu bạn nắm giữ lâu nhất.
Ngay cả khi đó, bất động sản thương mại vẫn là một trong những khoản đầu tư thay thế tốt nhất mà bạn có thể sở hữu và Fundrise giúp mọi người dễ dàng thu được lợi nhuận từ nó. Giống như việc sở hữu cổ phiếu bất động sản đại chúng, lợi nhuận từ giá CRE tư nhân thường sẽ tụt hậu so với chỉ số chính như S&P 500. Nhưng thu nhập thụ động từ đầu tư bất động sản là rất tốt:Kể từ năm 2017, lợi nhuận thu nhập trung bình hàng năm của Fundrise là 5,29%, thấp hơn cả lợi nhuận của cả quỹ tín thác đầu tư bất động sản công (REITs, 4,1%) và S&P 500 (2,0%). Con số này bao gồm tổng lợi nhuận 1,5% (giá cộng cổ tức) vào năm 2022 so với mức lỗ hai chữ số của REIT công và S&P 500.
Hầu hết các quỹ bất động sản của Fundrise đều tính phí quản lý căn hộ 0,85% hàng năm. Quỹ Đổi mới Fundrise, nơi cung cấp khả năng tiếp cận các khoản đầu tư theo kiểu đầu tư mạo hiểm, tính phí 1,85% hàng năm.
Hãy truy cập Fundrise để tìm hiểu thêm về loại tài sản thay thế này hoặc đăng ký ngay hôm nay.
Nền tảng đầu tư bất động sản tốt nhất
Gây quỹ | Bắt đầu đầu tư vào bất động sản chỉ với 10 USD
4.3
Đầu tư tối thiểu:$10. Phí:Gây quỹ:0,15% phí tư vấn hàng năm. Fundrise Pro:$10/tháng. được trả hàng tháng hoặc $99/năm. được trả hàng năm.*
Ưu điểm:
Nhược điểm:
* Áp dụng phí quản lý quỹ bổ sung. Hầu hết các quỹ đều tính phí quản lý hàng năm 0,85%; Quỹ Đổi mới Fundrise tính phí quản lý hàng năm là 1,85%. Chúng tôi kiếm được hoa hồng cho việc chứng thực Fundrise này khi bạn đăng ký mà không phải trả thêm phí.
Có liên quan:11 lựa chọn thay thế gây quỹ tốt nhất [Ứng dụng được công nhận và không được công nhận]
Groundfloor là một loại nền tảng đầu tư khác với hai loại nền tảng khác được liệt kê ở trên. Thay vì nắm quyền sở hữu những tài sản đó (mặc dù EquityMultiple cũng mang đến một số cơ hội đầu tư nợ), Groundfloor hoạt động như một nền tảng đầu tư bất động sản huy động vốn từ cộng đồng tập trung vào đầu tư nợ.
Nền tảng này tập trung vào việc mua các sản phẩm sửa chữa, thực hiện bảo trì và nâng cấp, sau đó bán chúng để kiếm lợi nhuận. Groundfloor cung cấp tài chính cho các khoản vay bất động sản nhà ở ngắn hạn và trả lãi cho các nhà đầu tư của nền tảng.
Dịch vụ này xem xét các đơn xin vay do flippers gửi và cung cấp cho các nhà đầu tư khả năng tài trợ cho các trái phiếu mà họ tin rằng sẽ hoạt động. Đổi lại, các nhà đầu tư sẽ nhận được một khoản tiền lãi nhất định từ khoản vay cũng như tiền lãi gốc. Hầu hết các khoản vay đều có thời hạn 6-12 tháng, nhưng một số khoản có thể kéo dài đến 18 tháng.
Tầng trệt | Đầu tư vào sửa chữa và lật đổ
* Bạn sẽ nhận được tín dụng sau 30 ngày kể từ khi hoàn tất chuyển khoản đủ điều kiện.