Cho đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2022, Experian, TransUnion và Equifax sẽ cung cấp cho tất cả người tiêu dùng Hoa Kỳ báo cáo tín dụng hàng tuần miễn phí thông qua dailyCreditReport.com để giúp bạn bảo vệ sức khỏe tài chính của mình trong thời kỳ khó khăn đột ngột và chưa từng có do COVID-19 gây ra.
Để xác định số tiền thế chấp bạn có thể trả, bạn nên xem xét một số yếu tố, bao gồm số tiền bạn có sẵn để sử dụng làm khoản trả trước, chi phí hàng tháng của bạn (bao gồm cả thanh toán nợ) và phần thu nhập bạn sẽ cần trang trải hàng tháng. thanh toán thế chấp.
Khi bạn đăng ký thế chấp, hầu hết người cho vay yêu cầu báo cáo tín dụng và điểm tín dụng của bạn từ một hoặc nhiều trong ba văn phòng tín dụng quốc gia (Experian, TransUnion và Equifax). Nếu điểm tín dụng của bạn giảm xuống dưới ngưỡng tối thiểu (được xác định theo quyết định của người cho vay), đơn đăng ký của bạn có thể bị từ chối. Yêu cầu về điểm tín dụng của người cho vay thế chấp khác nhau, nhưng tối thiểu là 620 trên thang điểm FICO từ 300 đến 850 không phải là điều bất thường đối với một khoản thế chấp và hầu hết những người cho vay sẽ từ chối những người nộp đơn có FICO ® Điểm ☉ dưới 580.
Nếu điểm tín dụng của bạn hầu như không đáp ứng các yêu cầu tối thiểu của người cho vay, bạn có thể phải trả lãi suất và phí tương đối cao cho khoản vay. Người cho vay thường tính phí những người vay có điểm tín dụng thấp hơn những người có điểm cao hơn. Sự khác biệt giữa FICO "công bằng" ® Điểm và một trong phạm vi "tốt" có thể có nghĩa là tiết kiệm hàng nghìn đô la trong suốt thời gian vay thế chấp.
Ngoài việc kiểm tra điểm tín dụng của bạn, hầu hết các bên cho vay sẽ xem xét kỹ các báo cáo tín dụng mà họ dựa trên. Các mục nhập tiêu cực trong báo cáo như thanh toán chậm hoặc bị bỏ lỡ, tài khoản được chuyển cho cơ quan thu nợ, hoặc các mục nghiêm trọng hơn như bị tịch thu nhà hoặc phá sản cũng có thể là cơ sở khiến đơn đăng ký thế chấp bị từ chối.
Để biết vị trí của bạn trước khi tìm kiếm một khoản thế chấp, bạn nên kiểm tra báo cáo tín dụng và điểm tín dụng của mình ít nhất từ ba đến sáu tháng trước khi đăng ký vay. Bạn có thể nhận được một bản sao báo cáo tín dụng của mình từ mỗi phòng tín dụng mỗi năm một lần tại trang DailyCreditReport.com, hoặc nhận miễn phí báo cáo tín dụng và điểm số của Experan. Xem xét kỹ báo cáo tín dụng của bạn và xem xét thực hiện các bước để sẵn sàng cho khoản thế chấp tín dụng của bạn:
Khi bạn đăng ký một khoản vay thế chấp, một trong những cân nhắc chính của người cho vay sẽ là tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của bạn, là phần thu nhập hàng tháng của bạn dùng để trả nợ. Để tính tỷ lệ DTI của bạn, hãy cộng các chi phí liên quan đến nợ định kỳ của bạn (hóa đơn thẻ tín dụng, khoản vay sinh viên, khoản vay mua ô tô, v.v.) và chia số tiền đó cho tổng thu nhập hàng tháng của bạn (số tiền bạn kiếm được trước chi phí, thuế khấu trừ, tiết kiệm hưu trí , vân vân.). Nếu tổng thu nhập của bạn là 6.000 đô la một tháng và tổng chi phí liên quan đến nợ là 2.700 đô la, thì tỷ lệ DTI của bạn là 2.700 / 6.000, hay 45%. Theo quan điểm của người cho vay, tỷ lệ DTI của bạn càng thấp càng tốt, vì ai đó có tỷ lệ DTI cao có thể gặp khó khăn trong việc trang trải các khoản nợ bổ sung của khoản vay thế chấp.
Tỷ lệ DTI tối đa có thể chấp nhận được khác nhau giữa những người cho vay, nhưng những người vay nhận các khoản thế chấp đủ tiêu chuẩn đáp ứng các nguyên tắc cho vay mua nhà của liên bang phải có tỷ lệ DTI là 43% hoặc thấp hơn và nhiều người cho vay tìm kiếm DTI không cao hơn 36%.
Số tiền mặt bạn đặt để trả trước đóng một vai trò quan trọng trong việc xác định bạn có thể mua được bao nhiêu căn nhà và thế chấp. Nó giúp xác định số tiền mà người cho vay sẵn sàng cho bạn vay và các khoản phí và lãi suất sẽ áp dụng. Đến lượt mình, những con số đó sẽ xác định số tiền bạn phải trả thế chấp hàng tháng.
Khi quyết định mức trả trước lớn như thế nào, sẽ rất hữu ích nếu bạn hiểu những người cho vay thế chấp nghĩ như thế nào về các khoản trả trước. Thay vì tập trung vào bản thân khoản trả trước, người cho vay tập trung vào phần trăm giá trị của bất động sản không được bao trả bởi khoản trả trước — nghĩa là phần giá trị tài sản mà họ sẵn sàng trả cho một khoản vay. Người cho vay (và các cơ quan liên bang quản lý họ) đề cập đến điều này bằng cách sử dụng một con số được gọi là tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV), được tính bằng cách chia số tiền cho vay cho giá của bất động sản:
Trong trường hợp một ngôi nhà 200.000 đô la, nếu bạn trả trước 10% (20.000 đô la) cho tài sản, tỷ lệ LTV trên số tiền bạn cần vay để mua bất động sản sẽ là 180.000 đô la chia cho 200.000 đô la hoặc 90%. Nếu bạn tăng khoản thanh toán trước lên 30.000 đô la (15% giá mua), tỷ lệ LTV sẽ giảm xuống 85%.
"Các khoản thế chấp phù hợp" đáp ứng các yêu cầu mua hàng do Fannie Mae và Freddie Mac đặt ra, các doanh nghiệp được chính phủ tài trợ cuối cùng mua hầu hết các khoản thế chấp nhà cho một gia đình ở Hoa Kỳ, có thể có tỷ lệ LTV không lớn hơn 80% — giảm một khoản thanh toán ở mức ít nhất 20%.
Những người cho vay cầm cố thông thường có thể phát hành các khoản vay "không phù hợp" với tỷ lệ LTV cao tới 95% (hoặc thanh toán giảm xuống ít nhất là 5%). Lãi suất và phí đối với các khoản vay này thường cao hơn nhiều so với các khoản vay phù hợp và những người vay có LTV lớn hơn 80% thường phải mua bảo hiểm thế chấp tư nhân, điều này có thể làm tăng khoản thanh toán thế chấp hàng tháng.
Ngoài tầm quan trọng của nó trong việc xác định tổng số tiền bạn có thể vay, số tiền trả trước của bạn thường đóng một vai trò trong việc thiết lập các khoản phí ban đầu, bạn thường phải trả khi vay thế chấp. Nhiều người cho vay cung cấp cho người vay quyền lựa chọn giao dịch một khoản trả trước cao hơn để giảm phí xuất phát. Phí được biểu thị bằng điểm phần trăm của số tiền vay, hay đơn giản là "điểm" và việc mua những "điểm chiết khấu" này có thể có nghĩa là khoản tiết kiệm lớn trong suốt thời gian vay.
Lãi suất áp dụng cho khoản thế chấp của bạn là yếu tố quyết định lớn nhất đến việc khoản vay của bạn sẽ khiến bạn phải trả bao nhiêu theo thời gian, nhưng khoảng thời gian bạn sẽ thực hiện thanh toán cũng là một yếu tố quan trọng.
Các khoản vay thế chấp của Hoa Kỳ thường có thời hạn trả nợ là 15 năm hoặc 30 năm, mặc dù thời gian trả nợ dài hơn và ngắn hơn đều có sẵn. Thời gian cho vay ngắn hơn thường đi kèm với lãi suất thấp hơn và bởi vì những lãi suất đó được áp dụng trong thời gian ngắn hơn nhiều, chi phí của chúng trong suốt thời gian vay thấp hơn đáng kể so với các khoản vay dài hơn. Ưu điểm chính của các khoản vay dài hạn là việc kéo dài thời gian trả nợ trong một khung thời gian dài hơn có nghĩa là khoản thanh toán hàng tháng sẽ thấp hơn.
Để minh họa ý nghĩa của thời hạn trả nợ, giữ các yếu tố khác bằng nhau, hãy xem xét sự khác biệt về số tiền thanh toán hàng tháng và tổng chi phí (gốc và lãi) giữa các khoản thế chấp 15 năm và 30 năm trên một ngôi nhà trung bình ở Hoa Kỳ có giá 226.800 đô la. Đối với mục đích so sánh, chúng tôi sẽ giả định lãi suất của cả hai khoản vay là 4,5% và bạn đã thanh toán trước 20% ($ 45.360), vì vậy PMI không phải là một vấn đề đáng cân nhắc:
| Thời hạn thế chấp ảnh hưởng đến số tiền bạn phải trả như thế nào | ||
|---|---|---|
| Thế chấp 15 năm | Thế chấp 30 năm | |
| Giá mua nhà | 226.800 đô la | 226.800 đô la |
| Thanh toán trước | $ 45.360 (20%) | $ 45.360 (20%) |
| Lãi suất | 4,5% | 4,5% |
| Thanh toán hàng tháng | 1.506 đô la | 996 đô la |
| Tổng số tiền hoàn trả | 255.632 đô la | 343.618 đô la |
Khi xác định số tiền bạn có thể chi trả mỗi tháng để trang trải khoản thế chấp của mình, đừng quên rằng bạn có thể sẽ phải chịu một số chi phí mới ngoài khoản thế chấp khi bạn trở thành chủ nhà. Đảm bảo rằng kế hoạch của bạn cho phép đủ tiền để trang trải các chi phí như:
Tùy thuộc vào độ tuổi và tình trạng của ngôi nhà khi bạn mua nó, bạn có thể cần dự trù chi phí để thay thế một mái nhà, lò sưởi, thiết bị HVAC hoặc để cập nhật các thiết bị hoặc các tính năng khác của ngôi nhà. Dành một số quỹ cho những dự án đó mỗi tháng có thể giúp ngăn chúng trở thành trường hợp khẩn cấp.
† Thông tin được cung cấp chỉ dành cho mục đích giáo dục và không nên được hiểu là lời khuyên tài chính. Experian không thể đảm bảo tính chính xác của kết quả được cung cấp. Người cho vay của bạn có thể tính các khoản phí khác mà chưa được tính đến trong tính toán này. Những kết quả này, dựa trên thông tin do bạn cung cấp, đại diện cho một ước tính và bạn nên tham khảo ý kiến cố vấn tài chính của riêng mình về các nhu cầu cụ thể của bạn.
Dùng thử toàn bộ Máy tính thế chấp Mở cửa sổ mới với nhiều tính năng hơn.
Khi bạn đã xác định được số tiền bạn phải sử dụng làm khoản trả trước và số tiền bạn có thể chi trả cho khoản thanh toán thế chấp hàng tháng, hãy bắt đầu so sánh các đề nghị thế chấp. Khi bạn đã quyết định với một người cho vay mà bạn thích, hãy xem xét việc được chấp thuận trước cho một khoản thế chấp trước khi bạn bắt đầu mua nhà.
Nếu bạn là người mua nhà lần đầu, một thành viên dịch vụ hoặc cựu chiến binh (hoặc vợ / chồng còn sống của một người), hoặc đang tìm kiếm một ngôi nhà ở một vùng nông thôn của đất nước và bạn đáp ứng các yêu cầu thu nhập nhất định, bạn có thể đủ điều kiện cho một hoặc nhiều chương trình liên bang được thiết kế để giúp người Mỹ trở thành chủ nhà. Chuyên gia bất động sản được cấp phép hoặc nhân viên cho vay tại ngân hàng, công đoàn tín dụng hoặc công ty cho vay mua nhà có thể giúp bạn quyết định chương trình nào bạn đủ điều kiện tham gia và loại hình thế chấp nào phù hợp nhất với bạn.