401 (k) của bạn là tối đa. Bạn đã làm cho Roth IRA của bạn hài lòng. Việc nghỉ hưu của bạn có vẻ khá ngọt ngào, nhưng bạn muốn nhiều hơn thế. Bạn đã nghe nói rằng đầu tư vào bất động sản là một ý tưởng hay và có thể bạn đã đọc ở đâu đó rằng ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) là một cách tuyệt vời để tham gia vào lĩnh vực đó.
Nhưng REIT là gì? Làm thế nào nó hoạt động? Chà, thắt dây an toàn và chúng tôi sẽ hướng dẫn bạn.
Quỹ đầu tư bất động sản - những đứa trẻ hay gọi nó là REIT, phát âm là “reet” - về cơ bản là một quỹ tương hỗ mua bất động sản thay vì cổ phiếu. REIT có tình trạng thuế đặc biệt yêu cầu họ phải trả lại 90% lợi nhuận cho các cổ đông. 1 Khoản thanh toán này được gọi là cổ tức . Nếu họ tuân theo quy tắc này, thì họ không bị đánh thuế ở cấp công ty như mọi loại hình kinh doanh khác.
Tất cả REIT phải đáp ứng các yêu cầu nhất định để đủ điều kiện:
Ngoài ra còn có các quy định về số tiền REIT phải được đầu tư vào bất động sản thực tế và bao nhiêu tổng thu nhập từ REIT phải được tạo ra từ bất động sản.
bạn cảm thấy đầu bị quay cuồng không? Chà, điều này chắc chắn không phải là dễ nhất cách đầu tư vào bất động sản. Nhưng có rất nhiều điều để học ở đây.
Không có công thức bí mật nào ở đây — bất kỳ ai cũng có thể đầu tư vào REIT bằng cách chỉ cần mua cổ phiếu thông qua nhà môi giới, quỹ giao dịch trao đổi REIT (ETF) hoặc quỹ tương hỗ REIT. Nhưng đó chỉ là khi REIT được giao dịch công khai. Đối với REIT không giao dịch hoặc tư nhân, bạn phải mua cổ phiếu thông qua một nhà môi giới được liên kết với REIT không giao dịch. 3
Có một số loại REIT khác nhau trên mạng, có thể khiến mọi thứ trở nên khá phức tạp. Vì vậy, hãy giải nén những khác biệt bên dưới.
REITs vốn chủ sở hữu là phổ biến nhất. Họ sở hữu và quản lý bất động sản, và hầu hết trong số họ đều được chuyên môn hóa, nghĩa là họ chỉ đầu tư vào các loại bất động sản cụ thể.
Một số loại này có thể là:
REITs vốn chủ sở hữu là phổ biến nhất. Họ sở hữu và quản lý bất động sản, và hầu hết trong số họ đều được chuyên môn hóa, nghĩa là họ chỉ đầu tư vào các loại bất động sản cụ thể.
Giờ đây, REITs vốn chủ sở hữu kiếm tiền cho các nhà đầu tư của họ theo một số cách:
REITs thế chấp vay tiền mặt với lãi suất ngắn hạn để mua các khoản thế chấp trả lãi suất dài hạn cao hơn. Lợi nhuận là sự chênh lệch giữa hai mức lãi suất. Để tối đa hóa lợi nhuận, REIT thế chấp có xu hướng sử dụng lot nợ — chẳng hạn như $ 5 nợ cho mỗi $ 1 tiền mặt, và đôi khi thậm chí nhiều hơn.
REITs thế chấp vay tiền mặt với lãi suất ngắn hạn để mua các khoản thế chấp trả lãi suất dài hạn cao hơn. Lợi nhuận là sự chênh lệch giữa hai mức lãi suất.
Được rồi, điều này sẽ phức tạp, vì vậy chúng ta hãy đặt nó dưới dạng số để cố gắng đơn giản hóa nó. Giả sử REIT thế chấp huy động được 1 triệu đô la từ các nhà đầu tư. Sau đó, nó vay 5 triệu đô la với lãi suất ngắn hạn 2%. Điều này mang lại cho nó 100.000 đô la chi phí hàng năm mà nó phải trả lại. Nhưng phải mất 6 triệu đô la tiền mặt bây giờ nó phải mua một loạt các khoản thế chấp với lãi suất 4%, tạo ra 200.000 đô la thu nhập lãi cho REIT. Sự khác biệt này (100.000 đô la trong ví dụ của chúng tôi) là lợi nhuận.
Bởi vì bạn thông minh, bạn có thể tự hỏi mình, Điều gì sẽ xảy ra nếu lãi suất ngắn hạn tăng lên?
Bất kỳ sự gia tăng nào trong lãi suất ngắn hạn đều ăn vào lợi nhuận — vì vậy nếu nó tăng gấp đôi trong ví dụ của chúng tôi ở trên, thì sẽ không còn lợi nhuận. Và nếu nó tăng cao hơn nữa, REIT sẽ mất tiền. Tất cả những điều đó làm cho REIT thế chấp trở nên cực kỳ dễ bay hơi và cổ tức của họ cũng vô cùng không thể đoán trước được .
Giờ đây, một số REIT không được giao dịch công khai trên các sàn giao dịch chứng khoán quốc gia. REIT không được giao dịch vẫn có thể được đăng ký với Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch (SEC), nhưng bạn sẽ không thấy chúng có sẵn để giao dịch trên thị trường chứng khoán. Một rủi ro lớn ở đây là có thể rất khó để biết giá trị của REIT không được giao dịch cho đến nhiều năm sau khi bạn được đầu tư. 4 Vì vậy, nếu đó là một việc làm mất tiền của bạn, bạn sẽ không biết trong một thời gian dài— vâng!
REIT riêng tư không được đăng ký với SEC cũng như không có sẵn để giao dịch trên các sàn giao dịch chứng khoán. 5 Nếu bạn đầu tư vào một, hãy chuẩn bị để quên rằng bạn đã có số tiền đó. Chúng thường không thanh khoản —Một thuật ngữ ưa thích có nghĩa là một khoản đầu tư không thể dễ dàng trở lại thành tiền mặt. Để có được lợi nhuận tốt nhất, có thể bạn sẽ không có tiền trong một thời gian dài. Điều đó khiến bạn rất khó thoát khỏi REIT riêng tư khi bạn đã tham gia. Nó không dễ dàng như bán một quỹ tương hỗ.
Để REIT riêng hoạt động cho bạn, bạn cần phải thuộc một nhóm không vắt REIT vì lợi nhuận của họ và tăng phí quản lý — không để lại gì cho các nhà đầu tư. Hãy cẩn thận! Đây là công cụ rủi ro.
Hãy giải quyết vấn đề này ngay từ đầu:REIT thế chấp là một ý tưởng khủng khiếp. Họ sử dụng nợ để mua nợ và họ rất rủi ro mà bạn không muốn đến trong vòng 50 dặm kể từ một khoản nợ. Điều gì xảy ra khi lãi suất tăng lên? Bạn mất tiền. Điều gì xảy ra khi mọi người ngừng thanh toán tiền nhà? REIT có thể chịu được một hoặc hai chủ nhà bảo lãnh các khoản thế chấp của họ. Nhưng nếu chúng ta rơi vào tình huống tương tự như năm 2008 khi hàng triệu người mất nhà cửa? Quên nó đi.
REITs thế chấp là một ý tưởng khủng khiếp. Họ sử dụng nợ để mua nợ và họ rất rủi ro mà bạn không muốn đến trong vòng 50 dặm kể từ một khoản nợ.
REITs vốn chủ sở hữu không như rủi ro, và có thể có một hoặc hai quỹ hoạt động tốt như quỹ tương hỗ cổ phiếu tăng trưởng tốt. Tuy nhiên, nói chung, nếu bạn định đầu tư vào bất động sản, thì bạn chỉ nên mua địa ốc. Khi bạn đầu tư vào REIT, bạn không có bất kỳ kiểm soát những bất động sản họ mua, cách quản lý tài sản hoặc bất kỳ quyết định nào được đưa ra về những tài sản đó.
Nếu bạn định đầu tư vào bất động sản, thì bạn chỉ nên mua địa ốc. Khi bạn đầu tư vào REIT, bạn không có bất kỳ kiểm soát những bất động sản họ mua, cách quản lý tài sản hoặc bất kỳ quyết định nào được đưa ra về những tài sản đó.
Đây không phải là khoa học tên lửa hay phẫu thuật não — đơn giản là REIT không phải là lựa chọn đầu tư tốt nhất của bạn.
Bất động sản là một khoản đầu tư tuyệt vời, nhưng bạn cần biết mình đang làm gì và bạn phải đam mê nó. Bắt đầu bằng cách tìm hiểu về bất động sản từ một chuyên gia — chẳng hạn như một trong những Nhà cung cấp địa phương được chứng nhận về bất động sản (ELP) của chúng tôi.
ELP bất động sản có thể hướng dẫn bạn về các loại bất động sản bạn có thể mua và những loại người thuê mà bạn có thể mong đợi. Họ có thể giúp bạn đạt được thỏa thuận . Trong bất động sản, tiền được tạo ra khi mua. Các ELP của chúng tôi có thể dạy bạn tính kiên nhẫn để bạn có thể mua bất động sản như một người chuyên nghiệp — chỉ với một xu bằng đô la.
Để đầu tư vào bất động sản một cách thông minh và giữ cho rủi ro tài chính của bạn ở mức thấp, bạn cần trả lời có cho những câu hỏi sau trước khi bắt đầu đầu tư:
Và bởi vì HVAC bị hỏng và hệ thống xử lý rác ngừng hoạt động, bạn nên dành tiền để bảo trì và sửa chữa. Là chủ nhà, điều đó tùy thuộc vào bạn.
Cũng giống như REIT, bạn sẽ kiếm tiền theo nhiều cách với tư cách là chủ sở hữu của bất động sản đầu tư. Bạn sẽ kiếm tiền trong dài hạn khi giá trị tài sản của bạn tăng lên — đặc biệt là khi bạn mua một ngôi nhà với giá thấp, sau đó vượt qua bất kỳ sự suy thoái nào trên thị trường và bán nó khi giá trị đã tăng lên. Và nếu bạn tái đầu tư lợi nhuận của mình vào một tài sản tương tự khác trong một khoảng thời gian nhất định, sàn giao dịch 1031 cho phép bạn tránh phải trả thuế lãi vốn.
Bạn cũng kiếm tiền với thu nhập cho thuê. Đây là lý do tại sao hầu hết các nhà đầu tư mua bất động sản. Một khi bạn có được một người thuê chất lượng, tài sản của bạn sẽ tạo ra thu nhập hàng tháng mà không cần quá nhiều nỗ lực từ phía bạn. Rất tiếc, bạn thậm chí có thể thuê một công ty quản lý tài sản để sửa chữa và bảo trì cho bạn, mặc dù điều đó sẽ làm giảm lợi nhuận của bạn.
Chỉ cần lưu ý rằng giao dịch với những người cho thuê nhà đôi khi có thể khó chịu và mất thời gian. Và họ có thể khiến bạn mất rất nhiều tiền nếu làm hỏng tài sản. Việc đuổi một người thuê nhà cũng có thể là một vấn đề đau đầu. Tùy thuộc vào luật trong khu vực của bạn, nó có thể yêu cầu bạn thuê một luật sư. Nhưng nếu bạn đã chuẩn bị sẵn sàng, thì những lợi ích lâu dài có thể rất ngọt ngào.
Nếu bạn đam mê sở hữu bất động sản đầu tư, bây giờ là thời điểm tuyệt vời để nói chuyện với một trong những bất động sản của chúng tôi Các nhà cung cấp địa phương được xác nhận (ELP). Họ là những chuyên gia mua bất động sản trong khu vực của bạn, họ đặt việc phục vụ bạn cao hơn tiền hoa hồng và họ sẽ hướng dẫn bạn tất cả những kiến thức cơ bản khi mua bất động sản.
Tìm một đại lý bất động sản hàng đầu gần bạn!