Khoảnh khắc của ký hợp đồng thuê thương mại là một trong những bước quan trọng nhất trong hành trình kinh doanh của chủ doanh nghiệp. Cho dù bạn cần một mặt bằng bán lẻ để làm mặt tiền cửa hàng hay bạn chỉ muốn một địa điểm lâu dài, chuyên nghiệp để tiến hành kinh doanh, hợp đồng thuê bất động sản có thể tạo ra hoặc phá vỡ công ty của bạn. Điều quan trọng là phải thực hiện đúng ngay lần đầu tiên.
Robert Bressman, giám đốc hành nghề bất động sản tại công ty luật Goulston &Storrs, cho biết:“Với một bất động sản thương mại sẽ chứa tài sản doanh nghiệp và nhân viên của bạn, có rất nhiều thứ đang bị đe dọa. “Hợp đồng thuê là dài hạn, với nhiều biến số và phức tạp hơn. Hợp đồng thuê nhà là một khoản nợ nhưng cũng có thể là một tài sản. ”
Hãy nhớ rằng bạn nên tìm kiếm lời khuyên chuyên nghiệp trước khi ký hợp đồng thuê, dưới đây là một số thành phần chính cần tìm:
Nếu bạn chưa bao giờ thương lượng hợp đồng thuê thương mại, thì quá trình này có vẻ đáng sợ và quá sức. Bressman đưa ra một số mẹo để giúp những người thuê lần đầu tiên thực hiện được giao dịch kinh doanh quan trọng này.
Trước khi bắt đầu xem xét tài sản, bạn cần có một cái nhìn “toàn cảnh” về những gì mà hợp đồng thuê này sẽ đòi hỏi về mặt tài chính, Bressman nói. Bạn nên biết tình hình tài chính hiện tại của công ty mình - bao gồm dòng tiền, doanh thu hàng năm dự kiến và khả năng chấp nhận rủi ro - trước khi chuyển sang hợp đồng thuê. Điều này đảm bảo bạn hiểu những gì bạn có thể chi trả.
Một số bên thuê có thể xem xét vay bất động sản thương mại để đảm bảo tài sản thương mại cho hoạt động kinh doanh của họ. Như mọi khi, điều quan trọng là phải cân nhắc những ưu và nhược điểm của việc vay nợ để phát triển công ty của bạn. Hãy rõ ràng về lợi tức đầu tư tiềm năng trước khi tài trợ cho việc mua lại không gian thương mại. [Tìm hiểu thêm về tài chính thay thế với hướng dẫn kinh doanh nhỏ này .]
Chuẩn bị tài chính không phải là yếu tố duy nhất xác định liệu bạn có thể cho thuê mặt bằng thương mại hay không. Ngay cả khi bạn nghĩ rằng bạn đã tìm thấy một vị trí hoàn hảo mà bạn có thể mua được, hãy đọc bản in đẹp trước khi đưa ra cam kết.
Ví dụ, Bressman lưu ý rằng chủ doanh nghiệp nên hiểu sự khác biệt giữa các loại bất động sản thương mại (thường là A, B và C) cũng như sự khác biệt giữa không gian “có thể cho thuê” và “có thể sử dụng”. Không gian sử dụng đúng là không gian bạn chiếm và sử dụng cho công việc kinh doanh của mình. Bạn có thể bị tính nhiều hơn cho các chi phí được chia sẻ của toàn bộ không gian có thể thuê được của tòa nhà.
“Nhiều hạng mục bổ sung được đưa vào hợp đồng cho thuê, bao gồm thuế bất động sản, tiện ích, bảo hiểm và chi phí bảo trì và vận hành của tòa nhà,” Bressman nói. “Điều này có thể dẫn đến chi phí bổ sung cho giao dịch [của] mà chủ doanh nghiệp nên biết. Ngoài ra, hợp đồng thuê sẽ cần phải bao gồm các điều khoản cho việc cho thuê lại, mở rộng và có thể chấm dứt sớm. ”
Nhiều tài nguyên trực tuyến, chẳng hạn như PropertyMetrics và 42Floors, có thể cung cấp cho bạn tổng quan cơ bản về bất động sản thương mại và giúp bạn hiểu những gì sẽ xảy ra.
Ngay cả khi bạn áp dụng phương pháp Tự làm để điều hành doanh nghiệp của mình, hãy suy nghĩ kỹ về việc thực hiện quy trình cho thuê một mình. Mặc dù làm việc với một nhà môi giới bất động sản hoặc luật sư có kinh nghiệm có thể phải trả trước một khoản chi phí, nhưng điều đó có thể giúp bạn tránh những sai lầm dễ mắc phải và thương lượng các điều khoản tốt hơn cho hợp đồng thuê của bạn.
“Các chủ doanh nghiệp, đặc biệt là những người sáng lập các công ty nhỏ, có thể… bỏ sót các sắc thái và điều khoản quan trọng trong tài liệu, đó là lý do tại sao cố vấn trung lập, bên thứ ba có thể giúp thương lượng các điều khoản thuận lợi hơn và biết khi nào và ở đâu để thách thức các đề nghị hiện có,” Bressman nói . “Các chủ sở hữu doanh nghiệp cũng dễ bị cuốn vào diện mạo của một không gian hơn là các điều khoản của hợp đồng thuê, điều này có thể ảnh hưởng đến việc quản lý không gian, hoạt động và nghĩa vụ tài chính trong thời hạn của hợp đồng thuê.”
Bạn có thể không định ở lại không gian mà bạn đang cho thuê mãi mãi, nhưng Bressman đã nhắc nhở các chủ doanh nghiệp suy nghĩ về những ảnh hưởng lâu dài mà cửa hàng bán lẻ hoặc tòa nhà văn phòng của bạn sẽ có đối với hình ảnh của công ty bạn.
“[Với hợp đồng cho thuê,] bạn cũng đang đầu tư vào thương hiệu của công ty mình,” ông nói. “Hãy suy nghĩ cẩn thận về nơi bạn muốn thiết lập dấu ấn của mình và loại hình ảnh mà một khu phố hoặc cơ sở nhất định truyền tải. Hãy chắc chắn rằng các cố vấn pháp lý và bất động sản của bạn giúp bạn thiết kế một chiến lược phù hợp với tương lai của doanh nghiệp bạn. ”
Để bắt đầu, sẽ rất hữu ích khi hiểu thuật ngữ và các tùy chọn. Có nhiều loại hợp đồng cho thuê thương mại.
Trong hợp đồng thuê trọn gói, hoặc thuê gộp, người thuê trả tiền thuê cơ bản, và chủ nhà trả tiền cho các tiện ích, bảo hiểm, thuế và các chi phí khác để vận hành tòa nhà. Đây là lúc mà "yếu tố mất mát" của không gian có thể cho thuê so với sử dụng được phát huy tác dụng, bởi vì người thuê cũng sẽ trả tiền cho một phần diện tích chung.
Ngược lại, trong hợp đồng thuê ròng, người thuê phải trả một phần chi phí vận hành của tòa nhà. Các hợp đồng thuê ròng có các lựa chọn riêng:đơn, đôi và ba. Hợp đồng thuê ròng ba lần về cơ bản trái ngược với hợp đồng thuê gộp, bởi vì người thuê không chỉ trả tiền thuê mà còn trả cả chi phí vận hành của tòa nhà. Điều này sẽ dẫn đến giá thuê thấp hơn nhưng chi phí biến đổi cao hơn.
Tương tự, trong hợp đồng thuê ròng kép, người thuê trả tiền cho các tiện ích, bảo hiểm và thuế, nhưng chủ nhà hoặc chủ sở hữu bất động sản trả chi phí bảo trì cấu trúc. Cuối cùng, trong một hợp đồng thuê ròng, người thuê trả tiền thuê và các tiện ích, nhưng chủ nhà phải trả chi phí bảo hiểm, thuế và bảo trì.
Ít phổ biến hơn, có các hợp đồng thuê NNN tuyệt đối (hoặc có thể ràng buộc), trong đó người thuê trả tất cả các chi phí sửa chữa tòa nhà, bao gồm cả việc lợp mái, chẳng hạn.
Cuối cùng là các hợp đồng thuê theo tỷ lệ phần trăm, trong đó người thuê trả phần trăm doanh thu bán lẻ ngoài tiền thuê cơ sở. Những thứ này phổ biến nhất ở các trung tâm mua sắm, nhưng bạn có thể tìm thấy ở những nơi khác.
Nhân viên biên tập của Business News Daily đã đóng góp vào việc viết và đưa tin trong bài báo này. Các cuộc phỏng vấn nguồn đã được thực hiện cho phiên bản trước của bài viết này.