Giá nhà ở Mỹ đạt đỉnh trong những năm dẫn đến cuộc Đại suy thoái và giảm nghiêm trọng khi bong bóng nhà đất vỡ. Trên thực tế, dữ liệu quốc gia từ Chỉ số Giá Nhà (HPI) cho thấy giá nhà đã giảm 33% trong khoảng thời gian từ tháng 4 năm 2006 đến tháng 3 năm 2011. Mặc dù nền kinh tế đã phục hồi trên diện rộng kể từ đó, nhưng giá nhà đã không phục hồi đồng đều trên toàn quốc. Trong nghiên cứu này, chúng tôi xác định thị trường nhà ở địa phương nào đã phục hồi nhiều nhất và ít nhất kể từ cuộc suy thoái.

Sử dụng dữ liệu từ Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA), chúng tôi so sánh các chuyển động trong HPI cho 100 khu vực thành phố lớn nhất ở Hoa Kỳ. Cụ thể, chúng tôi đã xem xét sự thay đổi HPI của từng khu vực thành phố lớn từ đỉnh trước khủng hoảng sang đáy, đỉnh trước khủng hoảng thành giá hiện tại và đáy so với giá hiện tại. Để biết chi tiết về các nguồn dữ liệu của chúng tôi và cách chúng tôi tổng hợp tất cả thông tin lại với nhau để tạo thứ hạng cuối cùng, hãy xem phần Dữ liệu và Phương pháp bên dưới.

Phát hiện chính

• Thị trường nhà ở phía Tây đã có sự phục hồi mạnh mẽ hơn. Năm khu vực thành phố lớn nhất nơi thị trường nhà ở phục hồi mạnh nhất đều nằm ở phía Tây, với ba trong số đó nằm dọc theo bờ biển. Tất cả năm khu vực thành phố lớn này đã chứng kiến ​​HPI của họ tăng hơn gấp đôi kể từ khi họ chạm đáy trong cuộc Đại suy thoái. Ngược lại, cả 5 khu vực thành phố lớn nơi thị trường nhà ở phục hồi kém nhất đều ở Bờ Đông. Bốn trong số năm thị trường đó, thị trường nhà ở vẫn chưa phục hồi hoàn toàn.
• Quý đỉnh và đáy khác nhau. Trong khi HPI đạt đỉnh trên toàn quốc vào quý 2 năm 2006 trước suy thoái kinh tế và đạt mức thấp nhất vào quý 1 năm 2011, các quý đỉnh và đáy xảy ra vào các thời điểm khác nhau ở 100 khu vực thành phố lớn nhất. Các khu vực Warren và Detroit ở Michigan có giá nhà đạt đỉnh trước khủng hoảng sớm nhất (Quý 1 năm 2005) trong khi các khu vực Houston, Austin, Syracuse và Buffalo có đỉnh trước khủng hoảng gần đây nhất (Quý 3 năm 2008). HPI chạm đáy cho các khu vực thành phố lớn kéo dài một khoảng thời gian dài hơn gần sáu năm.
• Gần một phần tư các khu vực thành phố lớn vẫn chưa phục hồi hoàn toàn. Giá nhà ở 21 trong số 100 khu vực thành phố lớn nhất đã không đạt được mức trước suy thoái kinh tế. Trên thực tế, tại 6 khu vực thành phố lớn, HPI hiện tại mới nhất (từ quý 3 năm 2019) thấp hơn 10% so với mức đỉnh trước khủng hoảng.

Năm nơi thị trường nhà ở phục hồi mạnh nhất

1. Boise, ID

Từ quý đầu tiên của năm 2007 đến năm 2011, giá nhà ở Boise, Idaho đã giảm hơn 44%, nhiều hơn khoảng 11% so với mức giảm 33% trên toàn quốc và lần thứ 17 - giảm nhiều nhất trên tất cả 100 khu vực thành phố lớn trong nghiên cứu của chúng tôi. Tuy nhiên, từ đáy khủng hoảng cho đến quý 3 năm 2019, giá nhà đã phục hồi 162,4%, tỷ lệ cao nhất đối với chỉ số này trên tất cả 100 khu vực thành phố lớn trong nghiên cứu. Ngoài ra, từ đỉnh cao trước khủng hoảng năm 2007 đến quý 3 năm 2019, giá nhà đã tăng 44,4%.

2. Thành phố San Francisco-San Mateo-Redwood, CA

Thành phố San Francisco-San Mateo-Redwood, California được xếp hạng là khu vực tàu điện ngầm thứ hai, nơi thị trường nhà ở phục hồi mạnh nhất kể từ cuộc Đại suy thoái. Trong quý 2 năm 2011, giá nhà đã chạm mức thấp nhất. Mặc dù giá nhà đã giảm khoảng 24%, xếp vào giữa nghiên cứu, nhưng Thành phố San Francisco-San Mateo-Redwood vẫn đứng trong top 10% các khu vực thành phố lớn nhất về khả năng phục hồi từ đỉnh điểm trước khủng hoảng đến hiện tại cũng như phục hồi từ đáy đến hiện tại. Cụ thể, từ quý 3 năm 2006 đến quý 3 năm 2019, HPI tăng 65,7% và từ quý 3 năm 2006 đến quý 3 năm 2019, HPI ở đó đã tăng 117,2%.

3. San Jose-Sunnyvale-Santa Clara, CA

Chỉ số Giá Nhà ở San Jose-Sunnyvale-Santa Clara, California đạt đỉnh vào quý 2 năm 2006, cùng quý với HPI quốc gia. Giảm một lượng tương tự với HPI quốc gia cũng như trong thời kỳ Suy thoái, khoảng 32%, HPI của San Jose-Sunnyvale-Santa Clara hiện cao hơn 43,3% so với mức đỉnh trước khủng hoảng của nó. San Jose cũng là thành phố số 1 nơi chủ nhà chi tiêu nhiều nhất cho nhà ở.

4. Seattle-Bellevue-Kent, WA

HPI ở Seattle-Bellevue-Kent, Washington đã giảm 31,6% trong cuộc khủng hoảng nhà ở, thứ 29 -giảm mạnh nhất trong số 100 khu vực tàu điện ngầm lớn nhất ở Hoa Kỳ. Tuy nhiên, giá đã phục hồi đáng kể:Từ mức thấp nhất trong cuộc Đại suy thoái vào quý 4 năm 2011, giá nhà ở khu vực Seattle đã phục hồi hơn 109% trong quý 3 năm 2019.

5. Denver-Aurora-Lakewood, CO

Kể từ đỉnh điểm trước khủng hoảng vào quý đầu tiên của năm 2006 đến quý thứ ba của năm 2019, giá nhà ở Denver-Aurora-Lakewood, Colorado đã tăng 93,5%, mức tăng từ đỉnh điểm trước khủng hoảng đến hiện tại của bất kỳ khu vực thành phố nào ở chúng tôi nghiên cứu. Denver-Aurora-Lakewood xếp sau các khu vực tàu điện ngầm khác ở phương Tây, vì cuộc khủng hoảng nhà ở được cho là ít gay gắt hơn ở đó. Theo dữ liệu của FHFA, từ quý 1 năm 2006 đến quý 4 năm 2008, HPI của khu vực tàu điện ngầm chỉ giảm khoảng 8%, lần thứ 14 - điểm rơi nhỏ nhất trong số 100 khu vực thành phố lớn trong nghiên cứu của chúng tôi.

Năm nơi thị trường nhà đất phục hồi kém nhất

1. Hartford-East Hartford-Middletown, CT

Mặc dù giá nhà ở Hartford-East Hartford-Middletown, Connecticut giảm ít hơn 17% từ Q1 2007 đến Q1 2012, chúng vẫn chưa phục hồi hoàn toàn. HPI của khu vực Hartford trong quý 3 năm 2019 thấp hơn 7,9% so với mức đỉnh trước khủng hoảng vào năm 2007. Ngoài ra, từ mức thấp nhất vào năm 2012 đến quý 3 năm 2019, HPI ở đó chỉ tăng khoảng 10%, tỷ lệ phần trăm tăng nhỏ nhất trong số 100 khu vực thành phố lớn trong nghiên cứu của chúng tôi. Connecticut cũng là một trong những bang tồi tệ nhất đối với tầng lớp trung lưu.

2. New Haven-Milford, CT

Phía nam Hartford-East Hartford-Middletown, New Haven-Milford, Connecticut được xếp hạng là khu vực tàu điện ngầm thứ hai nơi giá nhà phục hồi ít nhất. Giống như ở khu vực Hartford, HPI New Haven-Milford đạt đỉnh vào quý đầu tiên của năm 2007. Từ đó, giá giảm khoảng 24%, chỉ phục hồi 13,6% từ giá đáy đến giá hiện tại.

3. Bridgeport-Stamford-Norwalk, CT

Bridgeport-Stamford-Norwalk, Connecticut đã liên tục được xếp hạng là một trong những nơi hàng đầu của chúng tôi, nơi cư dân kiếm được nhiều tiền nhất từ ​​các khoản đầu tư của họ. Tuy nhiên, kể từ sau cuộc Đại suy thoái, cư dân trong khu vực tàu điện ngầm Bridgeport đã nhận ra rất ít lợi nhuận từ việc đầu tư bất động sản. Từ mức thấp nhất trong quý 4 năm 2011 đến thời điểm hiện tại vào quý 3 năm 2019, HPI của Bridgeport-Stamford-Norwalk chỉ tăng 15,5%, mức tăng nhỏ thứ ba đối với chỉ số này trên tất cả các khu vực thành phố lớn trong nghiên cứu của chúng tôi.

4. Camden, NJ

Nằm bên kia sông Delaware từ Philadelphia, Camden, New Jersey đã chứng kiến ​​sự sụt giảm tương đối mạnh của thị trường nhà ở trong thời kỳ Đại suy thoái. HPI của nó đã giảm gần 27% từ quý đầu tiên của năm 2007 đến quý thứ hai của năm 2012. Thị trường nhà ở đã không phục hồi kể từ đó. Trên thực tế, HPI của Camden vẫn thấp hơn khoảng 14% trong quý 3 năm 2019 so với mức đỉnh trước khủng hoảng.

5. Albany-Schenectady-Troy, NY

Trong số năm khu vực thành phố lớn nơi thị trường nhà ở phục hồi ít nhất, Albany-Schenectady-Troy, New York là nơi duy nhất mà Chỉ số giá nhà quý 3 năm 2019 cao hơn mức đỉnh trước khủng hoảng. Tuy nhiên, từ mức thấp nhất trong quý 3 năm 2011 đến nay, HPI của Albany-Schenectady-Troy chỉ tăng 19,2%, đây là mức tăng nhỏ thứ năm trên tất cả 100 khu vực thành phố lớn trong nghiên cứu của chúng tôi.

Dữ liệu và Phương pháp luận

Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) báo cáo Chỉ số Giá nhà (HPI) hàng quý, một thước đo rộng rãi về sự biến động của giá nhà cho một gia đình, cho 100 khu vực thành phố lớn nhất ở Hoa Kỳ. Sử dụng dữ liệu HPI từ đầu năm 2000 đến quý 3 năm 2019, chúng tôi xác định thời điểm thị trường nhà ở tại mỗi khu vực thành phố lớn đạt đỉnh trước cuộc Đại suy thoái và khi nào nó đạt điểm thấp nhất.

Đầu tiên, chúng tôi xếp hạng từng khu vực thành phố lớn theo tỷ lệ phần trăm thay đổi trong ba khoảng thời gian:

• Trước khủng hoảng từ đỉnh đến đáy
• Mức đỉnh từ trước khủng hoảng đến hiện tại (Quý 3 năm 2019)
• Máng đến hiện tại (Quý 3 năm 2019)

Các khu vực thành phố lớn có tỷ lệ phần trăm thay đổi tích cực cao nhất từ ​​đỉnh trước khủng hoảng sang hiện tại và đáy đến hiện tại được xếp hạng cao nhất vì chúng phản ánh sự phục hồi mạnh mẽ. Cả hai số liệu này đều có trọng số duy nhất.

Chúng tôi cũng muốn tính xem giá nhà đã giảm bao nhiêu trong thời kỳ suy thoái. Kết quả là, chúng tôi nửa cân phần trăm thay đổi từ đỉnh trước khủng hoảng đến đáy. Mức giảm lớn hơn được xếp hạng cao nhất vì suy thoái có ảnh hưởng lớn hơn đến thị trường nhà ở ở những khu vực đó.

Sau đó, chúng tôi tính trung bình thứ hạng của ba chỉ số đó. Khu vực thành phố lớn có xếp hạng trung bình tốt nhất, là thị trường nhà ở phục hồi nhiều nhất, nhận được điểm 100 và khu vực thành phố lớn có xếp hạng trung bình thấp nhất, là thị trường nhà ở phục hồi ít nhất, nhận được điểm 0. Chỉ số xếp hạng của chúng tôi cho biết các khu vực thành phố lớn khác xếp chồng lên nhau như thế nào.

Lưu ý: Ban đầu, chúng tôi đã phát hành nghiên cứu này vào ngày 22 tháng 1. Chúng tôi đã cập nhật đồ họa thông tin và phương pháp luận cho rõ ràng vào ngày 27 tháng 1.

Mẹo Đầu tư vào Thị trường Nhà ở

• Đảm bảo rằng bạn có đủ khả năng chi trả cho một ngôi nhà. Đầu tư tiền vào bất kỳ tài sản đơn lẻ nào đều có rủi ro. Nếu bạn đầu tư vào thị trường nhà ở, hãy đảm bảo rằng bạn đầu tư vào những ngôi nhà mà bạn có thể mua được. Cuối cùng, bạn có thể sẽ phải chịu một khoản lỗ lớn nếu ngôi nhà bị mất giá và bạn không đủ khả năng mua thế chấp. Tôi có thể mua được bao nhiêu căn nhà mà máy tính có thể giúp bạn.
• Ghi nhớ các chi phí ngoài thế chấp của bạn. Mặc dù khoản thế chấp thường là khoản chi lớn nhất đối với chủ nhà, các chi phí khác như thuế tài sản và bảo hiểm nhà có thể tăng lên. Hướng dẫn mua nhà toàn diện của chúng tôi có công cụ tính thuế bất động sản, công cụ tính ngân sách và nhiều bài báo thông tin có thể giúp bạn đưa ra quyết định thông minh về nhà ở.
• Xem xét một cố vấn tài chính. Cố vấn tài chính có thể giúp bạn đưa ra các quyết định tài chính thông minh hơn để kiểm soát tốt hơn tiền của mình. Điều đó đặc biệt quan trọng đối với những người đầu tư vào thị trường nhà ở. Không quá khó để tìm được cố vấn tài chính phù hợp với nhu cầu của bạn. Công cụ miễn phí của SmartAsset sẽ giúp bạn kết nối với các cố vấn tài chính trong khu vực của bạn sau năm phút. Nếu bạn đã sẵn sàng để được kết hợp với các cố vấn địa phương sẽ giúp bạn đạt được các mục tiêu tài chính của mình, hãy bắt đầu ngay bây giờ.

Câu hỏi về nghiên cứu của chúng tôi? Liên hệ với chúng tôi tại [email protected]

Nguồn ảnh:© iStock.com / wichayada suwanachun