Nếu bạn đang dự định ngâm mình trong nước với tư cách là một chủ nhà và đầu tư vào mua để cho phép rất xứng đáng khi bạn đọc hướng dẫn này để hiểu những rủi ro và chi phí liên quan, cũng như lợi nhuận tiềm năng của bạn.
( Lưu ý :Nếu bạn đang cân nhắc việc tham gia mua để cho thuê hoặc đã là chủ nhà thì tôi khuyên bạn nên tận dụng lợi thế của buổi tư vấn thế chấp mua để cho thuê MIỄN PHÍ này *).
Có một thời, hình thức đầu tư mua để cho thuê rất phổ biến, với nhiều người thế chấp nơi ở chính của họ để tài trợ cho việc mua bất động sản mua để cho thuê. Khi chúng tôi phục hồi sau cuộc khủng hoảng tài chính và giá trị tài sản đang tăng lên, cùng với đòn bẩy thu được bằng cách thế chấp, các khoản đầu tư mua để cho vay đã bùng nổ. Vào năm 2014, lo ngại rằng lĩnh vực mua để cho thuê đang thúc đẩy lạm phát giá nhà, chính phủ đã bắt đầu áp dụng từng bước các quy định mới về việc đánh thuế thu nhập từ bất động sản cho thuê nhà ở.
Việc áp dụng theo từng giai đoạn của các quy tắc thuế mới này đã kết thúc vào tháng 4 năm 2020, vào thời điểm đó bạn không còn có thể khấu trừ bất kỳ khoản chi phí thế chấp nào của mình từ thu nhập cho thuê để giảm nghĩa vụ thuế đối với bất động sản cho thuê. Thay vào đó, chủ nhà sẽ nhận được khoản tín dụng thuế dựa trên 20% khoản thanh toán thế chấp, điều này ít hào phóng hơn đối với những người đóng thuế có tỷ lệ cao hơn.
Bất chấp những thay đổi về thuế, bất động sản mua để cho thuê vẫn có thể là một khoản đầu tư tốt miễn là bạn hiểu những điểm sau:
Có thể dễ dàng quên rằng giá bất động sản không phải lúc nào cũng tăng. Đã có những giai đoạn giá bất động sản giảm, cũng như những giai đoạn dài hơn khi giá chỉ đi ngang. Sở thích đầu tư mua để cho thuê có xu hướng tăng cao khi giá bất động sản đang trong thời kỳ tăng trưởng và các nhà đầu tư có nguy cơ coi đây là cơ hội 'làm giàu nhanh chóng'. Giống như tất cả các khoản đầu tư, mua để cho vay là một dự án dài hạn có thể mang lại thu nhập và tăng trưởng.
Tại thời điểm hiện tại, lợi suất cho thuê cao, một phần là do nhiều người mua lần đầu không có khả năng vay để mua bất động sản của riêng mình. Người cho vay hiện nay yêu cầu một khoản đặt cọc khá lớn để đảm bảo một khoản thế chấp, điều này nằm ngoài khả năng của nhiều người sắp mua. Điều này không phải lúc nào cũng đúng như vậy và sẽ đến lúc người thuê mặt bằng mỏng dần dẫn đến giá thuê mua để cho thuê giảm.
Cả giá bất động sản và lợi suất cho thuê mua để cho thuê đều có tính chu kỳ, vì vậy bạn cần xem khoản đầu tư này là một khoản đầu tư dài hạn. Nếu bạn là kiểu người muốn nhảy vào và bỏ vốn đầu tư để theo đuổi lợi nhuận, thì mua để cho vay có lẽ không dành cho bạn. Tài sản không phải là tài sản có tính thanh khoản và việc cố gắng giảm tải khoản đầu tư của bạn trong thời điểm gặp khó khăn có thể khiến bạn thua lỗ tổng thể. Khoảng thời gian từ khi đưa một tài sản ra thị trường đến khi hoàn thành việc bán có thể kéo dài vài tháng.
Biểu đồ dưới đây cho thấy tỷ lệ lạm phát phần trăm giá nhà kể từ năm 2000. Biểu đồ này chỉ ra một cách hoàn hảo mức độ tăng trưởng giá trị nhà ở không chỉ là một đường thẳng mà biến động khá mạnh theo thời gian, do kinh tế hay các yếu tố khác các yếu tố.
MIỄN PHÍ:Danh sách kiểm tra 27 điểm của một chủ nhà cho thuê thành công
Sẽ không thực tế nếu cho rằng tài sản mua để cho thuê của bạn sẽ luôn được phát hành. Thị trường cho thuê rất sôi động với việc người thuê thay đổi bất động sản khá thường xuyên do các vấn đề gia đình hoặc công việc, vì vậy bạn sẽ cần tài trợ cho bất động sản mua để cho thuê của mình trong những giai đoạn này. Ngoài ra, hãy đọc bài viết của tôi "Bảo hiểm đảm bảo tiền thuê nhà - nó là gì? Và nó có đáng mua không?"
Lợi tức từ khoản đầu tư mua để cho thuê của bạn được gọi là lợi suất cho thuê và phụ thuộc vào một số yếu tố - loại bất động sản, vị trí, điều kiện thị trường và tình trạng của bất động sản đó.
Tổng lợi tức của bất động sản mua để cho thuê là tiền thuê hàng năm chia cho giá mua, được biểu thị bằng tỷ lệ phần trăm.
Bảng dưới đây cho thấy lợi suất cho thuê trung bình vào năm 2021 cho các địa điểm khác nhau ở Vương quốc Anh:
| Vùng | Lợi suất cho thuê trung bình |
| London | 2,83% |
| Đông Nam | 3,27% |
| South West | 3,70% |
| West Midlands | 3,85% |
| East Midlands | 3,80% |
| Đông | 3,41% |
| Đông Bắc | 3,46% |
| Tây Bắc | 4,69% |
| Yorkshire and the Humber | 4,56% |
| Wales | 4,31% |
| Scotland | 4,54% |
Lợi tức ròng là thu nhập cho thuê hàng năm trên tài sản mua để cho thuê của bạn, trừ đi các chi phí như thanh toán thế chấp, chi phí sửa chữa, phí và thời gian trống chia cho giá mua, được biểu thị bằng tỷ lệ phần trăm. Lợi suất cho thuê gộp ở Vương quốc Anh đang ở mức khoảng 3,5%, nhưng lợi suất ròng có thể thấp hơn rất nhiều nếu chi phí của bạn cao hoặc bạn trải qua thời gian trống dài. Bất động sản mua để cho thuê rẻ hơn sẽ mang lại lợi nhuận hàng năm tốt hơn và tôi khuyên bạn nên tìm kiếm lợi suất cho thuê trong khu vực 130-150% khoản thanh toán thế chấp của bạn.
Nhưng như tôi đã đề cập, vị trí của bất động sản mua để cho thuê sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận của bạn, vì vậy hãy đọc bài viết của tôi "Đầu tư vào bất động sản mua để cho thuê ở đâu để có được lợi nhuận tốt nhất trở lại ".
Nếu bạn không đủ may mắn để có thể tài trợ toàn bộ giá mua cho thuê bằng tiền tiết kiệm của mình thì bạn sẽ cần phải đảm bảo một khoản thế chấp mua để cho thuê hoặc một khoản thế chấp của mình. tài sản hiện tại. Bạn sẽ yêu cầu đặt cọc tối thiểu 25% giá mua để đảm bảo khoản thế chấp mua để cho vay. Hãy nhớ rằng bạn có thể đặt cọc cho giao dịch mua của mình càng cao thì bạn càng có thể đảm bảo giao dịch thế chấp mua để cho vay tốt hơn.
(Tôi khuyên bạn nên tận dụng buổi tư vấn mua để cho vay MIỄN PHÍ này để tìm hiểu người cho vay sẽ cho bạn vay bao nhiêu và để đảm bảo giao dịch tốt nhất).
Cần phải có các nguồn lực đáng kể để mua bất động sản đầu tư mua để cho thuê. Thứ nhất, nếu yêu cầu thế chấp, người cho vay có thể sẽ yêu cầu bạn tài trợ một khoản tiền gửi 25% trở lên trước khi họ xem xét đơn vay của bạn (thêm về điều này bên dưới). Ngoài ra, còn có các chi phí thông thường liên quan đến việc mua bất động sản - phí khảo sát, thuế đóng dấu, chi phí pháp lý, phí quản lý thế chấp và bảo hiểm.
Khi bạn đã mua tài sản mua để cho thuê của mình, sẽ có thêm các chi phí khác liên quan trước khi bạn kiếm được bất kỳ khoản lợi tức nào từ khoản đầu tư của mình. Bạn sẽ cần phải dọn dẹp tài sản và thực hiện bất kỳ công việc sửa chữa, mua sắm đồ đạc, vật dụng và thiết bị nào mà người thuê nhà của bạn sẽ mong đợi. Ngoài ra, bạn sẽ cần phải trả tiền cho một báo cáo Khí đốt và An toàn để tuân thủ luật pháp. Nếu bạn cho phép tư nhân thì sẽ có chi phí quảng cáo, hoặc thay vào đó bạn có thể trả phí cho đại lý cho phép để tìm người thuê. Ngoài ra còn có các khoản phí liên quan đến việc kiểm kê, lập hợp đồng thuê nhà và thu thập tài liệu tham khảo.
Một số tài sản mua để cho thuê có giá cao hơn những tài sản khác để duy trì tùy thuộc vào độ tuổi, tình trạng và các trách nhiệm khác, chẳng hạn như thang máy trong các khối căn hộ. Chi phí lớn nhất duy nhất có thể là khoản trả nợ thế chấp của bạn. Hiện tại lãi suất thế chấp đang ở mức thấp, nhưng điều này sẽ không kéo dài mãi mãi, vì vậy bạn cần phải dự phòng cho sự gia tăng đáng kể trong những năm tới. Bạn cũng sẽ cần phải bảo hiểm tài sản và đồ đạc bên trong, ngoài ra, bạn nên xem xét bảo hiểm trách nhiệm công cộng và bảo hiểm cho thuê là điều khôn ngoan. Nếu tài sản được cho thuê, bạn cũng sẽ phải trả tiền thuê mặt bằng hàng năm và phí dịch vụ.
Nếu bạn dự định trở thành chủ nhà cho thuê lần đầu tiên thì bạn cần phải biết trách nhiệm pháp lý của mình đối với bất kỳ tài sản nào được cho thuê.
Nguồn điện và các thiết bị trong khu nhà phải 'an toàn'.
Tất cả các thiết bị điện phải được kiểm tra định kỳ để tìm các khuyết tật (ví dụ:dây bị sờn, phích cắm kém). Mặc dù không có quy trình hoặc quy trình kiểm tra theo luật định, nhưng chúng tôi khuyến nghị rằng việc kiểm tra hàng năm được thực hiện bởi một kỹ sư điện có trình độ chuyên môn, hồ sơ về các cuộc kiểm tra phải được lưu giữ và sẵn sàng để kiểm tra nếu cần.
Bất kỳ vật dụng không an toàn nào đều phải được loại bỏ khỏi tài sản trước khi cho thuê.
Nên lắp các thiết bị báo động khói cho tất cả các tài sản và đưa các thiết bị này vào kiểm tra hàng năm để đảm bảo chúng đang hoạt động.
Tất cả các thiết bị khí đốt và hệ thống ống dẫn liên kết và lò sưởi phải được bảo dưỡng để đảm bảo chúng an toàn khi sử dụng. Việc kiểm tra hàng năm bởi một kỹ sư Gas An toàn có đủ năng lực hiện là một yêu cầu của luật pháp.
Hồ sơ An toàn Khí (GSR) phải được lưu giữ với ngày kiểm tra và bất kỳ khiếm khuyết nào được xác định. Hồ sơ này phải được cung cấp cho người thuê khi ký hợp đồng thuê nhà.
Không được lắp đặt thiết bị gas có ống khói hở trong phòng ngủ.
Khi đồng hồ đo khí được lắp trong hộp đồng hồ, người thuê phải được cung cấp chìa khóa có nhãn phù hợp cho hộp.
Sau khi tiến hành công việc trên bất kỳ thiết bị nào, một loạt kiểm tra an toàn cụ thể phải được thực hiện bởi kỹ sư Gas Safe gas có trình độ.
Hướng dẫn cách vận hành tất cả các thiết bị gas phải được cung cấp cho người thuê.
Bất kỳ thiết bị gas nào được biết là bị lỗi hoặc lắp đặt sai không được sử dụng và phải được sửa chữa hoặc loại bỏ ngay lập tức.
Tất cả các thiết bị gas đều cần hệ thống thông gió để hoạt động chính xác và an toàn, vì vậy cần phải chú ý để đảm bảo các lỗ thông hơi và gạch không khí không bị tắc.
Không tuân thủ các quy định về an toàn ở trên là một hành vi phạm tội và có thể bị phạt nhiều tiền hoặc thậm chí bị phạt tù.
Tất cả giường, đệm, đầu giường, đệm rải rác, gối, vỏ bọc căng hoặc rời cho đồ nội thất, đồ nội thất trẻ em, đồ nội thất sân vườn phải có nhãn phù hợp để tuân thủ chống cháy.
Các quy định không áp dụng đối với đồ nội thất được sản xuất trước năm 1950, chăn ga gối đệm, rèm, thảm, túi ngủ và vỏ đệm.
Mọi khoản đặt cọc của người thuê phải được thanh toán vào chương trình đặt cọc thuê nhà được chính phủ phê duyệt trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận.
Nếu không tuân thủ có thể bị phạt tài chính gấp ba lần số tiền ký quỹ.
Nếu bất kỳ chủ nhà mua để cho thuê nào áp dụng các quy định trên thì họ sẽ dễ bị ảnh hưởng bởi bất kỳ hoặc tất cả những điều sau đây:
Tốt
Bỏ tù
Người thuê nhà yêu cầu bồi thường thiệt hại dân sự
Các tội danh ngộ sát có thể xảy ra
Bảo hiểm không hợp lệ
Tiền án
HMO là bất kỳ ngôi nhà hoặc căn hộ nào có từ hai hộ gia đình trở lên ở, được sử dụng làm nơi ở chính hoặc duy nhất của họ và là nơi sử dụng chung các tiện nghi cơ bản như nhà bếp, phòng tắm hoặc nhà vệ sinh. Một hộ gia đình có thể là một người, các thành viên trong cùng một gia đình sống chung hoặc các đối tác sống cùng nhau.
HMO được coi là nơi cư trú chính hoặc duy nhất của một người nếu:
đây là nơi ở duy nhất của họ
họ đang sống ở đó với tư cách là một sinh viên toàn thời gian đang học lên cao
chỗ ở được dùng làm nơi ẩn náu khỏi bạo lực gia đình
do lao động nhập cư hoặc thời vụ làm việc
nó bị chiếm đóng bởi những người xin tị nạn được tài trợ một phần hoặc toàn bộ bởi Chương trình Hỗ trợ Tị nạn Quốc gia
HMO phải được cấp phép nếu chúng có ba tầng trở lên hoặc có từ năm người trở lên tạo thành hai hộ gia đình trở lên. Hội đồng địa phương có quyền mở rộng các quy tắc này cho các tài sản khác.
Hội đồng địa phương phải xem xét các yếu tố sau:
mức độ phù hợp của bất động sản đối với số lượng người ở
tính phù hợp của các tiện nghi bên trong khu nhà
mức độ phù hợp của chủ nhà hoặc đại lý quản lý đối với việc quản lý tài sản
tính phù hợp chung của các thỏa thuận quản lý
Hội đồng địa phương cũng phải đặt ra các điều kiện liên quan đến các cơ sở vật chất trong khu nhà để đảm bảo an toàn cho đồ đạc và hệ thống lắp đặt khí đốt và điện.
Quản lý HMO mà không có giấy phép là vi phạm hình sự và nếu bị kết án, chủ nhà có thể bị phạt tới 20.000 bảng Anh
Chủ nhà có nhiều người cư trú hơn giấy phép cho phép là vi phạm hình sự và họ có thể bị phạt tới 20.000 bảng Anh. Nếu vi phạm các điều kiện của giấy phép thì chủ nhà có thể bị phạt tới 5.000 bảng Anh.
Nếu bạn đang dự tính đầu tư vào bất động sản mua để cho thuê, bạn cần giải quyết một số lĩnh vực chính để đảm bảo kết quả đầu tư thành công.
Nếu bạn đang cân nhắc đầu tư vào bất động sản mua để cho thuê đầu tiên của mình thì bạn sẽ cần phải quyết định mục tiêu đầu tư và chiến lược bạn sẽ áp dụng. Một kế hoạch kinh doanh cần được tạo, trước khoản đầu tư ban đầu của bạn, bao gồm các lĩnh vực sau:
Bạn sẽ đầu tư bao nhiêu tiền vào việc mua để cho thuê và bạn sẽ mua tài sản bằng tiền mặt hay sẽ yêu cầu thế chấp?
Mục đích của khoản đầu tư mua để cho là gì, bạn muốn tạo thu nhập hàng tháng, tăng vốn hay cả hai?
Bạn muốn có bao nhiêu bất động sản trong danh mục đầu tư mua để cho thuê của mình, bạn đang muốn xây dựng danh mục tài sản hay chỉ gắn bó với một bất động sản?
Bạn sẽ chọn loại bất động sản mua để cho thuê nào để đầu tư (nhà ở, căn hộ, căn hộ cho sinh viên hoặc thậm chí là bất động sản thương mại)?
Chiến lược rút lui của bạn là gì khi cuối cùng bạn cần nhận ra khoản đầu tư mua để cho phép của mình. Điều này sẽ xảy ra khi nào và như thế nào?
Phương châm 'không bao giờ đầu tư vào thứ mà bạn không hiểu' không bao giờ đúng hơn phương châm mua để cho phép. Nghiên cứu, nghiên cứu và sau đó nghiên cứu thêm
Hiểu các thuộc tính và vị trí sẽ mang lại cho bạn lợi tức tốt nhất khi đầu tư mua để cho vay
Hiểu những vấn đề có thể nảy sinh khi sở hữu một bất động sản mua để cho thuê và thời gian thực hiện khoản đầu tư của bạn khi đến thời điểm
Nếu bạn biết ai đó đã đầu tư vào bất động sản mua để cho thuê, hãy nói chuyện với họ về trải nghiệm của họ, cả tốt và xấu
Tìm hiểu những khu vực nào tốt nhất cho lợi suất bất động sản cho thuê mua để cho thuê
Bạn muốn một bất động sản mua để cho thuê đã sẵn sàng cho thuê hay bạn chuẩn bị thực hiện một số công việc để đưa một bất động sản đạt tiêu chuẩn cho thuê?
Bạn có muốn đầu tư vào một bất động sản mua để cho thuê gần nhà mình hay bạn đã chuẩn bị tìm kiếm nơi khác để có lợi nhuận tiềm năng tốt nhất?
Trao đổi với đại lý bất động sản về những bất động sản mua để cho thuê tốt nhất để mua theo quan điểm và kiến thức địa phương của họ
Luôn mua bất động sản mua để cho thuê trên cơ sở lợi nhuận cho thuê chứ không phải dựa trên việc bạn có tự sống trong đó không
Bạn có cho phép trẻ em, vật nuôi và người hút thuốc vào cơ sở của mình không?
Bạn có cho phép những người hưởng quyền lợi thuê tài sản của bạn không?
Bạn có để cho học sinh không?
Bạn sẽ tự mình kiểm tra người thuê hay bạn sẽ sử dụng một đại lý cho phép?
Bạn sẽ tự quản lý tài sản mua để cho thuê hay bạn sẽ sử dụng dịch vụ của đại lý cho thuê? Đọc bài viết của tôi "Trở thành chủ nhà:Sử dụng đại lý cho phép và tự mình làm điều đó" để biết thêm thông tin.
Nếu bạn sử dụng đại lý cho phép, họ sẽ quản lý mọi thứ hay chỉ là công việc tìm người thuê và bạn có biết các chi phí liên quan không?
Nếu bạn đang tự quản lý tài sản mua để cho thuê, bạn có người bảo trì hoặc công ty có thể giải quyết bất kỳ cuộc gọi khẩn cấp nào không?
Hiểu toàn bộ chi phí mua hàng như thuế tem, phí luật sư và bất kỳ phí thế chấp nào trước khi thực hiện giao dịch mua đầu tiên của bạn
Hiểu các chi phí liên tục như thanh toán thế chấp, chi phí bảo hiểm, chi phí bảo trì, phí đại lý và khoảng thời gian vô hiệu tiềm ẩn
Có những trách nhiệm pháp lý mà chủ nhà cho thuê phải tuân thủ với những hậu quả nghiêm trọng nếu bỏ qua
Mọi thu nhập hoặc lợi nhuận từ buy-to-let đều phải chịu thuế, vì vậy hãy đọc bài viết này để biết thêm - "Hướng dẫn về thuế thu nhập từ bất động sản cho thuê"
Nếu bạn cần thế chấp để mua tài sản mua để ở của mình thì hãy mua sắm xung quanh để nhận được ưu đãi tốt nhất. Trước hết, hãy sử dụng máy tính này để tính xem người cho vay có khả năng sẽ cho bạn vay bao nhiêu
Sau đó tự tìm kiếm thỏa thuận tốt nhất hoặc sử dụng các dịch vụ và kiến thức của một cố vấn thế chấp chuyên nghiệp để đảm bảo bạn có được thỏa thuận thế chấp mua để cho vay tốt nhất.
Nếu một liên kết có dấu * bên cạnh nó, điều này có nghĩa là nó là một liên kết được liên kết. Nếu bạn truy cập liên kết, Money to the Mass có thể nhận được một khoản phí nhỏ giúp giữ Money to the Mass được miễn phí sử dụng. Có thể sử dụng liên kết sau nếu bạn không muốn giúp Tiền cho Thánh lễ hoặc tận dụng bất kỳ ưu đãi độc quyền nào - VouchedFor, Habito
