Đôi khi được gọi là "chứng thư tịch thu thân thiện", chứng thư thay cho việc tịch thu tài sản liên quan đến việc người vay tự nguyện giao tài sản cho người cho vay để tránh các thủ tục tịch thu tài sản. Mặc dù chủ sở hữu tài sản bị mất tài sản trong cả hai trường hợp, người vay tránh được sự bối rối và kịch tính của một vụ tịch thu chính thức.
Khi người mua mua bất động sản và sử dụng tài sản đó làm tài sản thế chấp để đảm bảo khoản vay, người cho vay có thể chuyển sang thủ tục pháp lý tịch biên để bán hoặc lấy tài sản nếu người mua không trả được nợ. Ba loại tịch thu cơ bản bao gồm tịch thu tài sản theo tư pháp, tịch thu tài sản phi pháp luật và tịch thu tài sản nghiêm ngặt. Việc tịch thu tài sản theo tư pháp đòi hỏi phải có hành động của tòa án. Không có giao dịch bán nào xảy ra trong trường hợp bị tịch thu tài sản nghiêm ngặt, vì quyền sở hữu tài sản sẽ được chuyển cho người cho vay sau khi đáp ứng các yêu cầu pháp lý cần thiết.
Để tránh bối rối khi bị tịch thu nhà và rút kinh nghiệm cho họ, một số chủ sở hữu bất động sản chọn DILF khi họ biết rằng việc tịch thu nhà là không thể tránh khỏi. Điều này đòi hỏi phải có thỏa thuận giữa cả người đi vay và người cho vay, và người đi vay thường chủ động thỏa thuận. Người đi vay giao quyền sở hữu cho người cho vay để thỏa mãn khoản vay, và di dời tài sản.
Không phải lúc nào người cho vay cũng đồng ý chấp nhận DILF. Bằng cách chấp nhận việc tịch thu tài sản thân thiện, người cho vay có thể bị tước đoạt một số quyền được cung cấp bởi việc tịch thu tài sản chính thức, chẳng hạn như bảo lãnh VA có thể có hoặc yêu cầu bảo hiểm thế chấp tư nhân. Nếu việc tịch thu tài sản là không thể tránh khỏi, người cho vay có thể cân nhắc lợi ích tài chính của việc chấp nhận chứng thư, bao gồm việc tránh chi phí tịch thu tài sản và những thiệt hại có thể xảy ra đối với tài sản trong quá trình trục xuất.
Theo báo cáo của Virginia HTX Extension, trong khi người vay tránh được sự bối rối khi bị tịch thu tài sản, DILF có thể gây thiệt hại cho điểm tín dụng của con nợ như một vụ tịch thu tài sản. Người cho vay thường yêu cầu người đi vay trả tiền để thẩm định và tìm kiếm quyền sở hữu trước khi đồng ý. Việc tìm kiếm tiêu đề là cần thiết để xác định bất kỳ lợi ích nào khác đối với tài sản. Trong một số tình huống, người cho vay có thể trích lập DILF nếu sau đó phát hiện ra rằng có những khoản tiền bồi thường khác đối với tài sản. Một số người cho vay sẽ không xem xét một DILF nếu tài sản thiếu vốn chủ sở hữu. Trong một vụ bán nhà tịch thu tài sản, nếu bất động sản được bán với giá cao hơn nhiều so với số dư cho vay, người vay có thể nhận được một phần của giá bán, tuy nhiên người đi vay sẽ tước bỏ quyền đó trong DILF. Trước khi xúi giục DILF, chủ sở hữu bất động sản nên tham khảo ý kiến của luật sư và kế toán.
