Sáng kiến Cơ hội Nhà ở Dễ dàng của Thị trưởng Philadelphia Cherelle Parker, được đưa vào ngân sách thành phố được thông qua ngày 12 tháng 6 năm 2025, là một nỗ lực đầy tham vọng nhằm giải quyết những thách thức về nhà ở giá phải chăng của thành phố.
Parker đã hứa sẽ xây dựng hoặc bảo tồn 30.000 đơn vị nhà ở giá phải chăng trên toàn thành phố với chi phí khoảng 2 tỷ USD.
Để tài trợ cho kế hoạch này, chính quyền Parker cho biết họ sẽ phát hành 800 triệu USD trái phiếu nhà ở trong ba năm tới.
Trong báo cáo tháng 4 năm 2025 về kế hoạch nhà ở, chính quyền Parker thừa nhận rằng, trong bối cảnh đầu tư của liên bang vào nhà ở giá phải chăng ngày càng giảm, số tiền thu được từ trái phiếu đô thị do chính quyền địa phương phát hành “đã đóng một vai trò to lớn” trong các chương trình nhà ở của Philadelphia.
Thông thường, chỉ có thủ quỹ thành phố và ủy ban tài chính của hội đồng thành phố mới chú ý đến chi tiết đằng sau những trái phiếu đô thị này.
Là một giáo sư luật nghiên cứu tác động xã hội của trái phiếu đô thị, tôi tin rằng điều quan trọng là cư dân thành phố cũng phải hiểu cách thức hoạt động của những trái phiếu này.
Mặc dù trái phiếu đô thị là một phần không thể thiếu trong nỗ lực của thành phố nhằm tăng cường khả năng tiếp cận nhà ở giá phải chăng và giá thị trường, nhưng chúng có thể bao gồm các chi phí và yêu cầu tiềm ẩn làm tăng giá theo cách khiến các dịch vụ của thành phố không thể chấp nhận được đối với người dân có thu nhập thấp.
Hầu hết mọi người đều biết rằng các công ty bán cổ phiếu trên thị trường chứng khoán để huy động vốn. Chính quyền tiểu bang và địa phương cũng làm điều tương tự dưới hình thức trái phiếu đô thị, giúp họ huy động tiền để trang trải chi phí và tài trợ cho các dự án cơ sở hạ tầng.
Những trái phiếu này là một dạng nợ. Các nhà đầu tư có thể mua lãi trái phiếu và đổi lại, chính quyền địa phương hứa sẽ trả lại tiền cùng với lãi suất trong một khoảng thời gian xác định. Tiền từ các nhà đầu tư có chức năng giống như một khoản vay cho chính phủ.
Trái phiếu đô thị thường được sử dụng để một thế hệ người nộp thuế không phải chịu toàn bộ chi phí của một dự án mang lại lợi ích cho nhiều thế hệ cư dân. Ví dụ, chi phí xây dựng một cây cầu sẽ được sử dụng trong nhiều thập kỷ, có thể được dàn trải trong 30 năm để người dân trả dần khoản vay theo thời gian thay vì buộc người dân phải tăng thuế khổng lồ trong một năm để trang trải chi phí.
Tuy nhiên, chi phí đi vay đẩy chi phí của dự án lên cao bằng cách cộng thêm các khoản thanh toán lãi giống như cách thế chấp thêm vào tổng chi phí mua nhà. Nhìn chung, thị trường cũng như chính quyền tiểu bang và địa phương từ trước đến nay đều coi chi phí này là một sự đánh đổi xứng đáng.
Chính quyền Parker có một số lựa chọn khi huy động vốn trên thị trường thành phố.
Phương pháp phổ biến nhất là thông qua trái phiếu nghĩa vụ chung, được hỗ trợ bởi chính quyền thành phố để áp đặt và thu thuế. Các trái chủ dựa vào “niềm tin và tín dụng hoàn toàn” của thành phố để đảm bảo với họ rằng nếu thành phố gặp khó khăn trong việc trả nợ, thành phố sẽ tăng thuế đối với người dân để đảm bảo khoản thanh toán.
Thành phố có kế hoạch sử dụng trái phiếu nghĩa vụ chung để giúp tài trợ cho kế hoạch nhà ở giá rẻ của mình, nhưng có những giới hạn về số tiền có thể vay theo cách này. Hiến pháp tiểu bang giới hạn khả năng gánh nợ của Philadelphia ở mức tổng cộng là 13,5% giá trị bất động sản chịu thuế được đánh giá, dựa trên mức trung bình của số tiền này trong 10 năm trước đó.
Tuy nhiên, thành phố cũng có thẩm quyền xử lý một hình thức nợ khác:trái phiếu doanh thu. Trái phiếu doanh thu dựa vào các nguồn doanh thu cụ thể thay vì quyền đánh thuế của chính phủ. Các khu vực pháp lý phát hành trái phiếu doanh thu để tài trợ cho các dự án hoặc dịch vụ cụ thể – thường là những dự án tạo ra thu nhập từ phí do người dùng trả.
Ví dụ:một công ty điện hoặc nước thuộc sở hữu công dựa vào phí nước và nước thải hoặc giá và phí điện để hoàn trả trái phiếu doanh thu của họ. Tương tự như vậy, cơ quan quản lý giao thông vận tải sẽ dựa vào phí cầu đường để hoàn trả trái phiếu doanh thu được phát hành để xây dựng đường thu phí, chẳng hạn như Đường thu phí Pennsylvania.
Theo luật tiểu bang, trái phiếu doanh thu là “các khoản nợ không phải nợ”. Đó không phải là những khoản nợ của thành phố, bởi vì thành phố chưa hứa sẽ trả khoản nợ thông qua việc sử dụng quyền đánh thuế của chính mình. Thay vào đó, những người trả phí sử dụng dịch vụ đang trả nợ.
Kể từ khi các bang bắt đầu đặt giới hạn nợ chặt chẽ hơn sau cuộc Đại suy thoái vào những năm 1930, các thành phố trên khắp Hoa Kỳ ngày càng sử dụng trái phiếu doanh thu để vượt qua giới hạn nợ của bang và vẫn tài trợ cho các dịch vụ công có giá trị, bao gồm cả các dự án nhà ở giá rẻ.
Khi một cơ quan chính phủ khác - chứ không phải thành phố - phát hành trái phiếu và thành phố trả cho họ một khoản phí dịch vụ để làm việc đó, đó là một hình thức được gọi là nợ ống dẫn. Nghĩa vụ thanh toán phí dịch vụ cho cơ quan chính phủ khác là khoản nợ mà thành phố phải trả từ quỹ chung của mình.
Tại Philadelphia, nợ chuyển tiếp bao gồm trái phiếu doanh thu do Cơ quan Phát triển Công nghiệp Philadelphia và Cơ quan Tái phát triển Philadelphia phát hành.
Từ năm tài chính 2012 đến 2021, số nợ tồn đọng của thành phố từ trái phiếu nghĩa vụ chung được thanh toán từ quỹ chung của thành phố là từ 1,3 tỷ USD đến 1,7 tỷ USD mỗi năm. Tuy nhiên, khoản nợ chuyển tiếp của thành phố hàng năm đã vượt xa con số đó, dao động từ 1,8 tỷ USD đến gần 2,3 tỷ USD. Trong những năm gần đây, nợ ống dẫn đã ít hơn nợ của thành phố từ trái phiếu nghĩa vụ chung.
Thành phố giữ khoản nợ chuyển tiếp trên sổ sách của mình - và có nghĩa vụ trả lại - mặc dù khoản nợ này đến từ trái phiếu do các cơ quan phát triển phát hành, bởi vì các khoản nợ này sẽ quay trở lại thành phố. Trong trái phiếu do các cơ quan này phát hành, thành phố thực sự trở thành khách hàng của cơ quan này. Thành phố thường có nghĩa vụ thanh toán phí dịch vụ đại lý như một phần nghĩa vụ hợp đồng không thể hủy bỏ.
Doanh thu mà trái phiếu của các cơ quan phát triển dựa vào, số tiền mà các trái chủ dự kiến sẽ được hoàn trả, không đến từ các khoản phí mà người dân tự bỏ tiền túi trả - ví dụ như thông qua việc bán vé từ một sân vận động thể thao được xây dựng bằng trái phiếu doanh thu. Thay vào đó, tiền được lấy từ kho bạc của thành phố.
Về cơ bản, đây là một kẽ hở để thành phố vượt qua giới hạn nợ được đặt ra cho Philadelphia trong hiến pháp tiểu bang. Đôi khi sự sáng tạo trong chính phủ đòi hỏi phải tận dụng những sơ hở để hoàn thành công việc – đạt được sự đồng ý thay vì bế tắc.
Hãy xem xét sự tương tự này. Giả sử chị gái bạn vay ngân hàng để mua ô tô cho bạn vì hạn mức tín dụng của bạn đã hết. Cô ấy đang nhờ bạn trả lại tiền cho cô ấy và cô ấy dùng khoản tiền của bạn để trả cho ngân hàng. Nhưng nếu bạn không trả lại cho cô ấy, trước pháp luật cô ấy không phải chịu trách nhiệm về việc tự mình trả tiền cho ngân hàng. Vì vậy, đó là món nợ của bạn, nhưng cô ấy là người dẫn đường.
Nếu thành phố tự chịu trách nhiệm, thành phố có thể sử dụng nguồn nợ một cách có trách nhiệm để biến việc xây dựng nhà ở giá rẻ thành hiện thực.
Văn phòng thị trưởng đã không trả lời câu hỏi của tôi về việc liệu họ có kế hoạch sử dụng khoản nợ ống dẫn do cơ quan phát triển phát hành hay không, liệu khoản nợ ống dẫn đó có bao gồm phí dịch vụ hay không và số tiền nào sẽ được sử dụng để trả những khoản phí đó.
Trong nỗ lực tăng cường khả năng tiếp cận nhà ở giá phải chăng, theo quan điểm của tôi, chính quyền Parker nên lưu ý đến việc giới hạn phí dịch vụ mà họ đồng ý trả - vốn không có giới hạn được quy định về mặt pháp lý - và cũng tính đến nơi họ sẽ tìm thu nhập để trang trải những chi phí này. Ví dụ, liệu nó có đến từ việc bán đất thuộc sở hữu của thành phố không? Phí tính cho nhà phát triển? Hoặc một số nguồn khác?
Nếu không, người nộp thuế có thể phải trả một hóa đơn về cơ bản là không giới hạn.
Đọc thêm câu chuyện của chúng tôi về Philadelphia.