(Trang này có thể chứa các liên kết liên kết và chúng tôi có thể kiếm phí từ các giao dịch mua đủ điều kiện mà bạn không phải trả thêm phí. Hãy xem Tiết lộ của chúng tôi để biết thêm thông tin.)
Có lẽ bạn đã mất việc sau khi ly hôn. Hoặc bạn đang bị bệnh nặng hoặc bị thương và không thể làm việc.
Dù nguyên nhân là gì thì hiện tại bạn đang phải vật lộn để kiếm sống và lo lắng rằng mình không thể trả khoản thế chấp của mình.
Hơn hết đó là khoảng thời gian đầy cảm xúc khó khăn, tài chính của bạn đang suy sụp. Bạn không muốn mất nhà nhưng lại cảm thấy mình không còn lựa chọn nào khác.
Với việc sắp đến hạn thanh toán thế chấp, bạn đang phải đối mặt với một số lựa chọn khó khăn.
Có nhiều lý do khiến chủ nhà không thể thanh toán khoản vay mua nhà và băn khoăn không biết phải làm gì.
Nếu bạn đang ở trong tình trạng đó, hãy đọc tiếp để hiểu điều gì sẽ xảy ra nếu bạn không đáp ứng các nghĩa vụ thế chấp của mình. Bạn cũng sẽ tìm thấy một số ý tưởng và lựa chọn tiềm năng để tránh vỡ nợ và tịch thu tài sản thế chấp.
Khi ký vào dòng chấm để vay tiền mua nhà, về mặt pháp lý, bạn có nghĩa vụ phải trả lại số tiền đó bằng cách thanh toán hàng tháng cho người phục vụ khoản vay của bạn.
Bạn phải thanh toán toàn bộ số tiền thế chấp hàng tháng trước ngày đến hạn và thường có thời gian ân hạn là 10-15 ngày.
Người cho vay của bạn sẽ bắt đầu tính phí trả chậm (thường là 5% tiền gốc và lãi quá hạn) nếu họ không nhận được khoản thanh toán khoản vay từ bạn trước khi hết thời gian ân hạn.
Về mặt kỹ thuật, bạn sẽ không thể trả được khoản vay do không thanh toán sớm nhất là một ngày sau ngày đến hạn.
Một số người cho vay sẽ đợi cho đến khi hết thời gian gia hạn (thường là 15 ngày) trước khi cố gắng liên hệ với bạn để hỏi về khoản thanh toán còn thiếu.
Việc không thanh toán đầy đủ, bao gồm mọi khoản phí trả chậm trong vòng 30 ngày kể từ ngày đến hạn, có thể khiến người cho vay của bạn coi khoản thế chấp là không trả được nợ.
Thiếu một khoản thanh toán thế chấp chỗ này chỗ kia, mặc dù không tốt nhưng thường sẽ không khiến ngôi nhà của bạn bị tịch thu nhưng sẽ làm hỏng lịch sử tín dụng và điểm tín dụng của bạn.
Tuy nhiên, việc không thanh toán nhiều khoản liên tiếp có thể và có khả năng khiến ngôi nhà của bạn gặp rủi ro.
Người cho vay có thể tiến hành tịch thu tài sản thế chấp sau 120 ngày kể từ ngày đến hạn đầu tiên bị bỏ lỡ.
Sau khi người cho vay của bạn gửi 'Thông báo vi phạm' một cách hợp pháp, họ sẽ thông báo cho bạn về việc nộp đơn trong vòng mười ngày và thông báo cho cơ quan tín dụng.
Hãy làm tất cả những gì có thể để đảm bảo khoản thế chấp của bạn hiện hành và không rơi vào tình trạng vỡ nợ.
Ở phần cuối bài viết, bạn sẽ tìm thấy danh sách các lựa chọn cần cân nhắc trước khi bị tịch thu tài sản thế chấp khi bạn không thể thanh toán khoản thế chấp của mình.
Nếu bạn hoàn toàn không thể trả tiền thế chấp, hãy liên hệ ngay với người cho vay.
Họ có thể lập kế hoạch trả nợ nếu bạn hoặc thành viên gia đình bị mất việc làm, mắc bệnh hiểm nghèo hoặc nếu tình huống như ly hôn hay lạm dụng tài chính khiến bạn không thể thanh toán.
Người cho vay thường sẵn sàng làm việc với chủ nhà để thương lượng các điều khoản thế chấp hoặc tái cấp vốn mới.
Tuy nhiên, những người nắm giữ thế chấp không thanh toán khoản thế chấp có thể phải đối mặt với các hình phạt nghiêm khắc, bao gồm cả việc mất nhà hoặc tài sản.
Một số nhà cung cấp dịch vụ thế chấp có thể giúp bạn tìm ra giải pháp hợp lý một cách dễ dàng. Những người khác có thể không hợp tác như vậy.
Họ có thể báo cáo việc bạn phạm pháp với cơ quan tín dụng, làm ảnh hưởng đến điểm tín dụng của bạn.
Điểm tín dụng thấp hơn có thể tác động tiêu cực đến bạn theo nhiều cách, bao gồm việc hạn chế các lựa chọn về nhà ở trong tương lai của bạn hoặc giảm cơ hội nhận được một công việc khác hoặc có nhiều tín dụng hơn trong tương lai.
Người cho vay của bạn cũng có thể có quyền "thu hồi" khoản thế chấp của bạn và yêu cầu thanh toán đầy đủ số tiền bạn nợ nếu bạn không trả được nợ.
Vào thời điểm đó – ngay cả khi bạn vẫn đang sở hữu ngôi nhà – ngôi nhà của bạn vẫn đang trong tình trạng bị tịch thu trước.
Nếu người cho vay cho phép bạn bán nó với giá thấp hơn số tiền bạn nợ (được gọi là bán khống), điều đó có thể giúp duy trì thêm thiệt hại cho khoản tín dụng của bạn.
Sau 120 ngày, hầu hết người cho vay đều có quyền hợp pháp để bắt đầu thủ tục tịch thu tài sản.
Bạn nên kiểm tra luật tịch thu nhà của tiểu bang để biết chi tiết cụ thể. Người cho vay thường cũng có thể chuyển phí cho quá trình tịch thu tài sản cho bạn.
Người cho vay thế chấp sẽ bán đấu giá căn nhà của bạn và cố gắng thu hồi số dư khoản vay của bạn.
Nếu ngôi nhà được bán đấu giá, bạn sẽ giữ lại mọi vốn chủ sở hữu mà bạn có sau khi thanh toán tất cả các khoản vay, tiền phạt và phí tịch thu tài sản.
Nhưng ở một số tiểu bang, người cho vay có thể đưa ra phán quyết thiếu sót đối với bạn nếu số tiền thu được từ việc bán không trả được khoản nợ của bạn.
Ngôi nhà trở thành tài sản của người cho vay nếu nó không được bán đấu giá. Khi đó nó được gọi là tài sản thuộc sở hữu bất động sản (REO) hoặc tài sản thuộc sở hữu của ngân hàng.
Sau khi ngôi nhà được bán đấu giá hoặc trở thành REO, bạn có thể có từ 5 đến 30 ngày để rời khỏi ngôi nhà. Mặc dù đôi khi có thể xảy ra sự chậm trễ trong việc thông báo cho bạn, khiến bạn có thêm ngày sử dụng phòng.
Dù bằng cách nào, người cho vay phải thông báo cho bạn và cung cấp cho bạn các yêu cầu để rời khỏi nhà.
Để tránh vỡ nợ khoản vay mua nhà và tham gia vào quá trình tịch thu tài sản thế chấp, bạn có nhiều lựa chọn để xem xét. Bạn thực hiện các lựa chọn này càng sớm thì bạn càng ít gây thiệt hại cho sức khỏe tài chính của mình.
Hãy cân nhắc những lựa chọn này nếu bạn muốn giữ lại ngôi nhà của mình.
Nếu bạn chậm thanh toán một hoặc hai khoản thanh toán nhưng hiện tại có thể đáp ứng các nghĩa vụ tài chính của mình, hãy liên hệ với người cho vay để bắt đầu liên lạc.
Hãy giải thích tình huống của bạn và yêu cầu một kế hoạch trả nợ để giúp bạn thanh toán khoản thế chấp hiện tại.
Nếu tình trạng thiếu tài chính của bạn chỉ mang tính ngắn hạn, người cho vay có thể đồng ý giảm khoản thanh toán của bạn trong một thời gian ngắn, chẳng hạn như phục hồi 3 tháng sau chấn thương hoặc tạm thời nghỉ việc do đại dịch Covid-19.
Bạn liên hệ với người cho vay và yêu cầu hoãn trả nợ càng sớm thì khả năng họ làm việc với bạn càng cao.
Một số người cho vay thế chấp có thể có chương trình sửa đổi khoản vay của riêng họ, nhưng thường những chương trình này được thực hiện thông qua một công ty xử lý nợ như Apprisen.
Với những chương trình này, bạn có thể thực hiện thay đổi vĩnh viễn đối với khoản thế chấp của mình, điều chỉnh các điều khoản (tỷ lệ, thời hạn, loại) khoản vay của bạn.
Hãy liên hệ với người cho vay của bạn để hiểu trình độ và yêu cầu của họ đối với việc sửa đổi khoản thế chấp.
Nếu bạn có vốn sở hữu trong nhà và điểm tín dụng tốt, việc tái cấp vốn cho khoản thế chấp của bạn có thể là một lựa chọn tuyệt vời – đặc biệt nếu bạn chưa bỏ lỡ một khoản thanh toán nào hoặc cho đến nay mới chỉ bỏ lỡ một khoản thanh toán.
Việc giảm lãi suất hoặc kéo dài thời hạn thế chấp có thể mang lại cho bạn khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn – mặc dù tổng cộng bạn có thể phải trả nhiều hơn.
Để giúp bạn trả tiền thế chấp, bạn có thể cân nhắc việc thuê một hoặc hai người bạn cùng phòng.
Hack nhà có thể là một cách ngắn hạn để giúp bạn thanh toán các hóa đơn hàng tháng và là một cách lâu dài hơn để giúp bạn loại bỏ khoản thế chấp.
Nếu bạn có thể lựa chọn chuyển đến ở cùng một thành viên trong gia đình hoặc bạn bè và không muốn mất nhà, hãy cân nhắc chuyển nó thành nhà cho thuê.
Nếu bạn có thể kiếm đủ thu nhập cho thuê để trang trải khoản thế chấp và mọi chi phí quản lý tài sản, thì việc sử dụng nhà của mình làm nơi cho thuê truyền thống hoặc cho thuê trên Airbnb là một lựa chọn đáng xem xét.
Nhưng giống như tất cả các lựa chọn khác trong danh sách này, đây không phải là một lựa chọn dễ dàng.
Làm chủ nhà cũng là một công việc và nếu bạn đang phải chịu rất nhiều căng thẳng thì công việc kinh doanh cho thuê nhà có thể không phải là công việc bạn muốn đảm nhận.
Nếu bạn thực sự tin rằng tình hình tài chính hiện tại của mình chỉ là tạm thời và bạn chắc chắn muốn giữ lại ngôi nhà của mình, bạn có thể nghĩ đến việc rút số tiền bạn đã đóng góp cho Roth IRA của mình. Hoặc xem xét khoản vay 401(k).
Mặc dù bạn rất hiếm khi – nếu có – muốn sử dụng tiền tiết kiệm hưu trí của mình trước những năm nghỉ hưu, nhưng đây có thể là bước đi đúng đắn trong một số trường hợp nhất định để bạn có thể giữ lại ngôi nhà của mình.
Việc nộp đơn xin Phá sản theo Chương 13 có thể cho phép bạn ngăn không cho ngôi nhà của mình trải qua quá trình tịch thu tài sản thế chấp.
Mặc dù tín dụng của bạn sẽ bị ảnh hưởng nặng nề nhưng ngôi nhà của bạn có thể được cứu.
Nếu hồ sơ phá sản của bạn được chấp thuận, khoản nợ của bạn sẽ được sắp xếp lại thành kế hoạch trả nợ 3 hoặc 5 năm.
Bạn sẽ giữ lại ngôi nhà của mình và tiếp tục trả khoản thế chấp sau thời gian trả nợ phá sản, miễn là bạn vẫn trả khoản vay hiện tại.
Có lẽ việc giữ lại căn nhà là không khả thi nhưng bạn lại muốn tránh quá trình tịch thu tài sản thế chấp. Hãy cân nhắc những lựa chọn này nếu đó là trường hợp của bạn.
Có vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn? Hãy bán nó ngay khi có thể để kiếm được nhiều tiền nhất có thể và tránh các vấn đề tín dụng dài hạn.
Mặc dù việc tự bán nhà chắc chắn là một lựa chọn, nhưng đây có thể là lúc thuê một đại lý bất động sản để giúp bạn bán được nhà nhanh chóng là một quyết định tốt hơn.
Nếu số dư thế chấp của bạn vượt quá giá trị căn nhà của bạn, hãy yêu cầu người cho vay phê duyệt việc bán khống.
Điều này sẽ cho phép bạn bán căn nhà với giá thấp hơn số tiền bạn nợ, về cơ bản là giải quyết khoản vay mà không bị tịch thu tài sản thế chấp.
Mặc dù nó vẫn ảnh hưởng đến tín dụng của bạn nhưng nó sẽ không nghiêm trọng như việc bị tịch thu tài sản thế chấp.
Yêu cầu giải phóng khỏi khoản thế chấp của bạn hoặc Chứng thư tịch thu tài sản thế chấp (DIL) là yêu cầu người cho vay chấp nhận chứng thư nhà của bạn dưới dạng khoản thanh toán đầy đủ để đổi lấy việc giải phóng bạn khỏi nghĩa vụ cho vay và tịch thu tài sản thế chấp.
Lượng vốn sở hữu (hoặc thiếu vốn sở hữu) trong ngôi nhà của bạn sẽ quyết định liệu đây có phải là một lựa chọn đáng xem xét hay không.
Hãy liên hệ ngay với người cho vay của bạn để giải thích lý do tại sao bạn không thể thanh toán.
Họ có thể muốn biết tình hình tài chính của bạn là vấn đề tạm thời hay lâu dài hơn.
Họ có thể yêu cầu thông tin chi tiết về thu nhập và chi phí của bạn cũng như bất kỳ tài sản ròng nào.
Hầu hết, nếu không phải tất cả, người cho vay sẽ muốn giúp bạn tránh bị tịch thu tài sản thế chấp.
Sau khi xem xét tình huống của bạn, người phục vụ khoản vay của bạn sẽ thảo luận về các lựa chọn có thể có sẵn cho bạn và thông báo cho bạn về các bước tiếp theo.
Nếu bạn đã bỏ lỡ các khoản thanh toán, hãy cân nhắc việc nói chuyện với nhân viên tư vấn tín dụng đã được phê duyệt.
Bạn có thể muốn liên hệ với luật sư nếu bạn đã nhận được thông báo vi phạm pháp luật.
Cuối cùng, hãy cân nhắc thảo luận tất cả các lựa chọn trên với cố vấn tài chính, cố vấn thuế hoặc chuyên gia tài chính khác để giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt.
Amy và Vicki là đồng tác giả của Quy hoạch bất động sản 101, Từ Tránh chứng thực di chúc và Đánh giá tài sản đến Xây dựng các chỉ thị và hiểu biết về thuế, Bài học cơ bản cho bạn đến Quy hoạch bất động sản, từ Adams Media.
Phụ nữ kiếm tiền
Amy Blacklock và Vicki Cook đã đồng sáng lập Women Who Money vào tháng 3 năm 2018 để cung cấp thông tin hữu ích về các chủ đề tài chính cá nhân, sự nghiệp và kinh doanh để bạn có thể tự tin quản lý tiền bạc, tăng giá trị tài sản ròng, cải thiện tình hình tài chính tổng thể và cuối cùng đạt được sự độc lập về tài chính.