(Trang này có thể chứa các liên kết liên kết và chúng tôi có thể kiếm phí từ các giao dịch mua đủ điều kiện mà bạn không phải trả thêm phí. Hãy xem Tiết lộ của chúng tôi để biết thêm thông tin.)

Việc tái cấp vốn cho khoản vay mua nhà có thể giúp bạn tiết kiệm rất nhiều tiền.

Tuy nhiên, tùy thuộc vào tình huống của bạn, chi phí tái cấp vốn có thể khiến bạn phải chi tiêu nhiều hơn về lâu dài.

Vậy khi nào bạn nên tái cấp vốn cho ngôi nhà của mình?

Điều đó phụ thuộc vào một số yếu tố. Điều tốt nhất bạn có thể làm là tính toán các con số và làm bài tập về nhà để đảm bảo đó là quyết định tài chính tốt nhất cho bạn.

Tái cấp vốn cho khoản thế chấp của bạn có ý nghĩa gì?

Tái cấp vốn cũng giống như mua nhà của chính bạn…một lần nữa.

Điều đó có nghĩa là bạn trả hết khoản vay thế chấp hiện tại bằng khoản vay thế chấp mới để thay thế khoản vay ban đầu.

Khi nào thì nên tái cấp vốn?

Khi lãi suất thế chấp giảm

Khi lãi suất thế chấp giảm xuống dưới mức lãi suất hiện tại cho khoản vay thế chấp của bạn, bạn có thể cân nhắc việc tái cấp vốn để xem liệu bạn có thể tiết kiệm tiền hay không.

Khi bạn giảm lãi suất, bạn có thể giảm khoản thanh toán hàng tháng của mình. Hoặc bạn có thể tái cấp vốn bằng khoản vay ngắn hạn.

Khi bạn tái cấp vốn với thời hạn ngắn hơn, chẳng hạn như thế chấp 15 năm thay vì thế chấp 30 năm, khoản thanh toán của bạn sẽ không thấp nhưng bạn tiết kiệm được nhiều tiền lãi dài hạn hơn. Và trả hết khoản thế chấp của bạn nhanh hơn.

Khi nào thì chênh lệch lãi suất có giá trị?

Vâng, điều đó phụ thuộc. Một nguyên tắc cũ cho rằng nếu lãi suất thấp hơn 1-2% so với lãi suất hiện tại thì bạn nên tái cấp vốn. (Nhưng còn nhiều điều cần xem xét sau đó là sự khác biệt về lãi suất.)

Mức lãi suất thấp hơn ảnh hưởng đến khoản thanh toán của bạn đến mức nào tùy thuộc vào số tiền bạn nợ.

Bạn càng vay nhiều (và lãi suất càng cao), việc giảm lãi suất sẽ càng tác động nhiều hơn đến khoản thanh toán của bạn.

Ví dụ:đối với khoản thế chấp trị giá 500.000 USD với lãi suất 5% (thời hạn 30 năm), mức giảm lãi suất 1% có nghĩa là tiết kiệm được 297 USD/tháng . Nhưng đối với khoản thế chấp trị giá 150.000 USD với lãi suất 5%, mức giảm lãi suất 1% có nghĩa là tiết kiệm được 89 USD/tháng .

Bạn không nên quyết định tái cấp vốn chỉ với mức lãi suất giảm. Bạn cũng cần tính đến chi phí cuối cùng của việc tái cấp vốn cho khoản vay và chi phí/tiết kiệm được trong toàn bộ thời hạn của khoản vay.

Khi bạn muốn chuyển đổi khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM) thành khoản thế chấp có lãi suất cố định

Các khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM) có lãi suất ban đầu trong một thời gian cố định (thường là 5 hoặc 7 năm). Sau khoảng thời gian đó, lãi suất sẽ dao động lên hoặc xuống, tùy thuộc vào chỉ số mà nó gắn liền với.

Nếu bạn có khoản thế chấp ARM, bạn có thể muốn tái cấp vốn để nhận khoản thế chấp có lãi suất cố định. Bằng cách này, lãi suất của bạn sẽ không đổi trong suốt thời gian vay (và sau này bạn không phải chịu mức lãi suất cao hơn).

Bạn có thể muốn tái cấp vốn từ khoản thế chấp có lãi suất cố định sang ARM khi lãi suất đang giảm – để giảm lãi suất và khoản thanh toán của bạn.

Lần duy nhất điều này có thể có lợi là nếu bạn dự định bán căn nhà của mình trong khoảng thời gian có lãi suất cố định ban đầu của khoản vay ARM. Đây là một bước đi mạo hiểm đối với hầu hết mọi người vì lãi suất luôn biến động – và không thể dự đoán được tương lai.

Khi giá trị ngôi nhà của bạn tăng lên

Khi giá trị căn nhà của bạn tăng lên, vốn chủ sở hữu của bạn cũng tăng lên. Vốn chủ sở hữu là sự khác biệt giữa số tiền bạn nợ khi vay mua nhà và giá trị thị trường của ngôi nhà của bạn.

Có một số lý do để tái cấp vốn khi bạn có nhiều vốn hơn trong ngôi nhà của mình:

• Loại bỏ Bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) . Nhiều chương trình cho vay yêu cầu người vay phải trả PMI nếu họ có khoản trả trước dưới 20%. Nếu giá trị thị trường của ngôi nhà của bạn tăng lên và chênh lệch giữa giá trị ngôi nhà của bạn và số tiền bạn nợ là 20% trở lên – bạn sẽ muốn xóa PMI. Việc tái cấp vốn có thể hợp lý để bạn không phải trả tiền cho PMI (nếu bạn không thể hủy PMI cho khoản vay hiện tại của mình).
• Tái cấp vốn bằng tiền mặt . Đây là lúc bạn phải vay một khoản mới với số tiền nhiều hơn số tiền bạn hiện đang nợ căn nhà của mình. Sau đó, bạn nhận được khoản chênh lệch bằng tiền mặt để thanh toán cho một giao dịch mua lớn hoặc trả khoản nợ có lãi suất cao hơn. Nếu bạn đang vay thêm tiền thế chấp để trả nợ thẻ tín dụng thì rủi ro đáng kể nhất là nếu bạn không thể thanh toán, bạn có thể mất nhà.

Việc chạy các con số cũng rất cần thiết. Việc bạn phải trả lãi cho số tiền tăng thêm trong 30 năm nữa có hợp lý không? Nó có thể khiến bạn phải trả thêm tiền lãi vì thời hạn dài hơn.

Khi sức khỏe tài chính của bạn được cải thiện

Điểm tín dụng và lịch sử tín dụng đánh giá sức khỏe tài chính của bạn. Người cho vay sử dụng thông tin này để xác định rủi ro của họ khi cho bạn vay tiền.

Điểm tín dụng của bạn ảnh hưởng đến lãi suất của bạn. Nếu tín dụng của bạn đã được cải thiện đáng kể kể từ lần đầu tiên bạn vay thế chấp, bạn có thể tái cấp vốn và nhận được lãi suất thấp hơn.

Khi bạn gặp khó khăn về tài chính

Nếu bạn đang gặp khó khăn để đáp ứng các nghĩa vụ thế chấp của mình, nhưng có tín dụng tốt và vốn chủ sở hữu trong nhà, việc tái cấp vốn cho khoản vay của bạn có thể hợp lý.

Bằng cách đảm bảo mức lãi suất thấp hơn hoặc nhận được khoản thế chấp dài hạn hơn, bạn có thể giảm các khoản thanh toán của mình xuống mức dễ quản lý hơn.

Chi phí tái cấp vốn

Có những chi phí đóng cửa để tái cấp vốn cho một khoản thế chấp. Thông thường, người đi vay có thể phải chi 2-3% số dư gốc của khoản vay. Điều này có thể tăng lên!

Tìm hiểu những chi phí bạn sẽ phải chịu trước khi quyết định có nên tái cấp vốn cho khoản vay của mình hay không. Hãy hỏi người cho vay của bạn để biết chi tiết cụ thể.

Chi phí đóng của bạn có thể bao gồm:

• Phí đăng ký
• Phí tài liệu
• Phí thẩm định
• Phí ký quỹ
• Phí quyền sở hữu
• Phí luật sư
• Phí ghi âm
• Phí ban đầu
• Điểm (tùy chọn – để giảm lãi suất hơn nữa)

Còn khoản tái cấp vốn “không mất phí đóng” do một số người cho vay cung cấp thì sao?

Bạn càng tiết kiệm chi phí thì càng tốt. Một số chương trình cho vay đề nghị miễn một số khoản phí cho vay. Nhưng hãy lưu ý rằng một số người cho vay bù đắp điều này bằng lãi suất cao hơn hoặc bằng cách tính chi phí vào số dư gốc của khoản vay.

Mặc dù có vẻ như nó sẽ giúp bạn tiết kiệm tiền nhưng về lâu dài đôi khi bạn phải trả nhiều tiền hơn. Hãy chắc chắn rằng bạn biết chi tiết về khoản vay.

Bạn có nên tái cấp vốn cho ngôi nhà của mình không?

Việc tái cấp vốn có phù hợp với bạn hay không tùy thuộc vào việc bạn muốn trả hết khoản thế chấp nhanh như thế nào, số tiền tiết kiệm tiềm năng, thời gian bạn dự định ở nhà và các trường hợp cá nhân khác có thể ảnh hưởng đến lợi ích của việc tái cấp vốn.

Hãy tính toán điểm hòa vốn và chi phí/khoản tiết kiệm của bạn trong suốt thời hạn vay để đưa ra quyết định sáng suốt nhất.

Xác định khi nào bạn sẽ hòa vốn. Tại thời điểm nào thì chi phí tái cấp vốn sẽ được thanh toán hết? Điểm hòa vốn là tổng chi phí đóng chia cho số tiền tiết kiệm hàng tháng.

Ví dụ:nếu bạn trả $3500 cho chi phí cuối kỳ và đang tiết kiệm $150/tháng cho khoản thanh toán của mình, thì kết quả sẽ như sau:

Chi phí 3500 USD ` khoản tiết kiệm hàng tháng 150 USD =23,3 tháng cho đến khi bạn hòa vốn

Tính tổng số tiền tiết kiệm được trong suốt thời gian vay (nếu có). Đôi khi bắt đầu lại bằng một khoản vay mới có thời hạn 30 năm sẽ khiến bạn tốn nhiều tiền hơn về lâu dài.

So sánh khoản thế chấp hiện tại của bạn với kịch bản tái cấp vốn để xem sự khác biệt trong thời hạn của khoản vay là gì. (Sử dụng máy tính thế chấp để tính toán.)

Ví dụ:giả sử bạn còn 20 năm cho khoản thế chấp hiện tại nhưng đang xem xét tái cấp vốn cho khoản vay 30 năm mới. Đó là thêm 30 năm phải trả lãi, ngay cả khi lãi suất và mức thanh toán thấp hơn.

Việc tái cấp vốn có ý nghĩa nhất ngay từ đầu thời hạn của khoản vay. Khi bạn tái cấp vốn sau này, bạn sẽ phải trả nhiều tiền hơn cho ngôi nhà của mình, tiền lãi, trong suốt thời gian vay.

Bạn có nghĩ việc tái cấp vốn phù hợp với mình không?

Nếu bạn quyết định việc tái cấp vốn có thể phù hợp với mình thì đây là một số mẹo:

• Người cho vay mua sắm (đừng cho rằng người cho vay hiện tại của bạn sẽ là thỏa thuận tốt nhất).
• So sánh táo với táo . Nếu một người cho vay quảng cáo lãi suất siêu thấp hoặc chi phí đóng cửa bằng 0, hãy tìm hiểu kỹ và xem lý do tại sao. Có thể họ đang tính điểm hoặc có thể tính chi phí hoàn tất vào khoản vay mới.
• Biết điểm tín dụng của bạn .
• Thực hiện nghiên cứu thị trường về giá trị căn nhà của bạn (kiểm tra Zillow hoặc trao đổi với Nhà môi giới bất động sản).
• Không mở bất kỳ hạn mức tín dụng mới nào hoặc thêm vào số dư hiện tại của bạn.
• Quyết định xem điều đó có xứng đáng hay không để bạn dành thời gian và công sức tái cấp vốn.

Các lựa chọn thay thế để tái cấp vốn cho ngôi nhà của bạn là gì?

Tính lại khoản thế chấp

Tái cấp vốn khác với tái cấp vốn. Với việc sửa đổi khoản thế chấp, bạn giữ nguyên khoản vay thế chấp và người cho vay hiện tại của mình. Việc tính lại chỉ có tác dụng nếu bạn trả trước khoản vay (bạn đã thanh toán thêm).

Với việc thu hồi lại khoản thế chấp, người cho vay đồng ý giữ nguyên các điều khoản của khoản vay ban đầu của bạn nhưng tính toán lại khoản thanh toán mới dựa trên số dư khoản vay thấp hơn của bạn. Đây là một cách tuyệt vời để giảm khoản thanh toán của bạn nhưng nó không phải là một lựa chọn với tất cả các chương trình cho vay. Hãy kiểm tra với người cho vay để xem bạn có đủ điều kiện hay không.

Sửa đổi thế chấp

Sửa đổi thế chấp được thực hiện để tránh bị tịch thu tài sản thế chấp. Bạn có thể đủ điều kiện để sửa đổi khoản thế chấp nếu bạn đang ngập trong khoản vay thế chấp (nợ nhiều hơn giá trị căn nhà của bạn) hoặc đang gặp khó khăn về tài chính.

Người cho vay của bạn có thể đồng ý thay đổi một số khoản trong khoản vay hiện tại của bạn để khiến khoản thanh toán trở nên hợp lý hơn cho bạn. Hãy nói chuyện với người cho vay để xem bạn có đủ điều kiện hay không.

Suy nghĩ cuối cùng về việc tái cấp vốn cho khoản thế chấp của bạn

Mặc dù bạn có thể nghe tin tức hoặc từ một người bạn ở nơi làm việc rằng bây giờ là lúc nên tái cấp vốn cho khoản thế chấp của mình nhưng có rất nhiều yếu tố cần xem xét.

Hãy dành thời gian để tính toán và suy nghĩ về kế hoạch cho tương lai của bạn – bao gồm cả khả năng bán căn nhà của bạn trước khi bạn phải trả các chi phí liên quan đến việc tái cấp vốn.

Một số người tái cấp vốn, tiết kiệm hàng chục nghìn đô la tiền lãi hoặc cắt giảm nhiều năm thanh toán thế chấp. Khi bạn tái cấp vốn vào đúng thời điểm – và vì những lý do chính đáng – bạn chắc chắn có thể được khen thưởng cho nỗ lực bạn đã bỏ ra để tái cấp vốn cho khoản thế chấp căn nhà của mình.

Bài viết của Amanda

Phụ nữ kiếm tiền

Amy Blacklock và Vicki Cook đã đồng sáng lập Women Who Money vào tháng 3 năm 2018 để cung cấp thông tin hữu ích về các chủ đề tài chính cá nhân, sự nghiệp và kinh doanh để bạn có thể tự tin quản lý tiền bạc, tăng giá trị tài sản ròng, cải thiện tình hình tài chính tổng thể và cuối cùng đạt được sự độc lập về tài chính.