Duy trì lợi suất và hủy bỏ lãi suất là hai phương pháp phổ biến được sử dụng để bù đắp cho người cho vay về việc mất thu nhập lãi đối với các khoản vay thương mại. Cả hai điều khoản đều đề cập đến hình phạt trả trước được thiết kế để bảo toàn lợi nhuận của người cho vay, nhưng có một số khác biệt trong cách chúng hoạt động. Cho dù bạn đang tái cấp vốn hay trả trước một khoản vay thương mại, bạn nên hiểu rõ về những khác biệt đó để có thể đưa ra quyết định sáng suốt nhất cho tình huống của mình. Cố vấn tài chính cũng có thể giúp bạn xác định lựa chọn nào phù hợp với tài chính của bạn.
Duy trì lợi tức là một loại hình phạt trả trước nhằm đảm bảo người cho vay nhận được lợi tức tương tự mà họ có thể kiếm được nếu khoản vay được giữ đến ngày đáo hạn.
Khi người đi vay trả trước khoản vay với điều khoản duy trì lợi suất, họ phải trả một khoản phí bảo hiểm để bù đắp cho người cho vay khoản thu nhập lãi trong tương lai bị mất. Phí bảo hiểm này được tính dựa trên chênh lệch giữa lãi suất của khoản vay và lợi tức hiện tại của trái phiếu kho bạc tương đương trong thời hạn vay còn lại.
Ví dụ:giả sử bạn có khoản vay 5 triệu đô la với lãi suất cố định là 6%, dự kiến đáo hạn sau 10 năm. Nếu bạn quyết định trả trước khoản vay sau 5 năm và lãi suất của trái phiếu kho bạc tương đương là 4%, bạn sẽ phải trả phí bảo hiểm duy trì lãi suất. Khoản phí bảo hiểm này sẽ được tính để bù cho khoản chênh lệch lãi suất 2% trong 5 năm còn lại của khoản vay.
Người cho vay thích duy trì lợi suất vì nó mang lại khoản đền bù có thể dự đoán được. Tuy nhiên, đối với người đi vay, việc này có thể tốn kém, đặc biệt trong môi trường lãi suất giảm.
Tính toán phí bảo hiểm duy trì lợi suất liên quan đến việc xác định giá trị hiện tại của các khoản thanh toán khoản vay còn lại và bồi thường cho người cho vay chênh lệch giữa lãi suất của khoản vay và lợi tức của trái phiếu kho bạc tương đương.
Dưới đây là công thức được sử dụng để tính toán mức duy trì lợi nhuận:
Duy trì lợi suất (YM) =PV của các khoản thanh toán còn lại × (Lãi suất – Lợi tức kho bạc)
Ở đâu:
Hệ số giá trị hiện tại (PV) được tính bằng công thức sau:
Hệ số PV =[1 – (1 + r)^(-n)] -> r
Ở đâu:
Giả sử người đi vay có số dư nợ là 80.000 USD với lãi suất 6% và thời hạn còn lại là 4 năm (48 tháng). Lợi tức trái phiếu kho bạc cho kỳ hạn tương đương hiện là 4%. Dưới đây là cách tính phí bảo hiểm duy trì lợi suất:
PV =[(1 – (1 + r)^(-n)) ÷ r] × Số dư khoản vay
Thay thế các giá trị:
PV =[(1 – (1 + 0,04)^(-48/12)) 0,04] × 80.000 USD
PV =[1 – (1,04)^(-4)] 0,04 × 80.000 USD
PV =[1 – 0,8548] 0,04 × 80.000 USD
PV =0,1452 0,04 × 80.000 USD
PV =3,63 × 80.000 USD =290.400 USD
Duy trì lợi nhuận =290.400 USD × (0,06 – 0,04)
Duy trì lợi nhuận =290.400 USD × 0,02 =5.808 USD
Trong trường hợp này, người đi vay sẽ phải chịu khoản phạt trả trước $5,808 .
Defeasance là một cơ chế trả trước khác được sử dụng trong các khoản vay bất động sản thương mại, trong đó người đi vay thay thế tài sản thế chấp của khoản vay ban đầu bằng các tài sản khác, điển hình là chứng khoán chính phủ, tạo ra đủ thu nhập để trang trải các khoản thanh toán còn lại. Khoản vay ban đầu vẫn được giữ nguyên nhưng tài sản thế chấp mới đảm bảo người cho vay tiếp tục nhận được các khoản thanh toán theo lịch trình như thể khoản vay chưa được trả trước.
Ví dụ:giả sử bạn muốn tái cấp vốn cho khoản vay thương mại trị giá 10 triệu đô la và trước ngày đáo hạn. Để hoàn thành việc phản đối, bạn sẽ mua một danh mục chứng khoán Kho bạc Hoa Kỳ phù hợp với lịch thanh toán của khoản vay.
Những chứng khoán này được chuyển giao cho một quỹ tín thác, quỹ này sử dụng thu nhập của họ để thực hiện các khoản thanh toán khoản vay cần thiết. Sau đó, người đi vay được giải phóng khỏi các nghĩa vụ của khoản vay và người cho vay tiếp tục nhận được các khoản thanh toán như thỏa thuận ban đầu.
Việc hủy bỏ thường được sử dụng cho các khoản vay được chứng khoán hóa bằng chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp thương mại (CMBS) vì nó cho phép khoản vay vẫn nằm trong nhóm bảo đảm mà không bị gián đoạn. Mặc dù việc từ chối có thể mang lại sự linh hoạt cho những người đi vay muốn tái cấp vốn nhưng đây có thể là một quá trình phức tạp và tốn kém, liên quan đến các khoản phí hành chính và pháp lý bổ sung.
Cả việc duy trì lợi suất và hủy bỏ đều phục vụ cùng một mục đích là bồi thường cho người cho vay khi trả khoản vay sớm, nhưng chúng khác nhau ở một số điểm:
Cả hai cơ chế này chủ yếu mang lại lợi ích cho người cho vay bằng cách duy trì lợi suất kỳ vọng của họ. Người đi vay có thể được hưởng lợi gián tiếp bằng cách có được khả năng tái cấp vốn hoặc cơ cấu lại các khoản vay của họ.
Việc phản đối có thể tốn kém hơn do chi phí mua chứng khoán thay thế và phí pháp lý bổ sung. Tuy nhiên, nó mang lại sự linh hoạt cho việc tái cấp vốn trong khi vẫn giữ nguyên khoản vay.
Trong một số trường hợp, các điều khoản trả trước, bao gồm cả việc duy trì lợi tức và miễn trừ lãi suất, có thể được thương lượng trong quá trình khởi tạo khoản vay. Tuy nhiên, những điều khoản này thường không thể thương lượng trong các khoản vay CMBS.
Duy trì lợi suất và hủy bỏ đều bảo vệ lợi ích của người cho vay, nhưng chúng mang lại những lợi ích và hạn chế khác nhau cho người đi vay. Việc xem xét sự khác biệt giữa các lựa chọn này có thể giúp nhà đầu tư và người đi vay đưa ra quyết định sáng suốt hơn khi xét đến tính chất phức tạp của việc trả trước khoản vay thương mại. Bằng cách đánh giá chi phí, tính linh hoạt và cơ cấu khoản vay, bạn có thể chọn phương pháp phù hợp với danh mục đầu tư của mình.
Nguồn ảnh:©iStock.com/ridvan_celik, ©iStock.com/fizkes, ©iStock.com/Delmaine Donson