(Trang này có thể chứa các liên kết liên kết và chúng tôi có thể kiếm phí từ các giao dịch mua đủ điều kiện mà bạn không phải trả thêm phí. Hãy xem Tiết lộ của chúng tôi để biết thêm thông tin.)
Đầu tư vào bất động sản là một cách tuyệt vời để xây dựng sự giàu có và tạo ra dòng tiền. Nhưng đó cũng là một cam kết tài chính lớn.
Và với bất kỳ cam kết tài chính lớn nào, bạn đều muốn tránh những sai lầm lớn.
Theo Investopedia, “Lướt qua nghiên cứu” là một trong những sai lầm hàng đầu cần tránh nếu muốn đầu tư bất động sản của mình thành công.
Đó là lúc cần có sự thẩm định.
Thẩm định là nghiên cứu kỹ lưỡng một khoản đầu tư bất động sản trước đợt bán hàng cuối cùng.
Biết cách thực hiện thẩm định sẽ giảm nguy cơ mắc sai lầm tài chính lớn. Và nó giúp bạn đầu tư với nhiều kiến thức và sự tự tin hơn.
Bài viết này thảo luận về lý do thẩm định là điều cần thiết trong bất động sản. Về cơ bản, nó bao gồm làm thế nào để thực hiện thẩm định về đầu tư bất động sản.
Sự thẩm định có nghĩa là gì?
Nói một cách đơn giản, thẩm định là “làm bài tập về nhà của bạn”. Nó xác nhận sự thật và cân nhắc các kết quả có thể xảy ra trước đưa ra một quyết định quan trọng.
Nên đọc:“Sự siêng năng của bạn” nghĩa là gì?
Thẩm định bất động sản là xác minh các thông tin thực tế, tài chính và pháp lý của tài sản trước bạn mua nó.
Đó là cách tốt nhất để tự tin rằng bạn sẽ có được tài sản – và tiềm năng thu nhập – như bạn mong đợi.
Tin tốt là nếu bạn thấy có vấn đề trong quá trình nghiên cứu, bạn có thể thương lượng lại hợp đồng hoặc bỏ đi.
Vì vậy, thật dễ dàng để biết tại sao thẩm định là điều cần thiết cho việc đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, quá trình này có thể tốn nhiều công sức.
Vì vậy, thay vì nghĩ về nó như một công việc vặt, hãy nghĩ về nó như một cơ hội.
Hãy coi đây là cơ hội để bạn đưa ra quyết định sáng suốt và tránh những sai lầm lớn.
Cho dù bạn lật nhà, hack nhà hay mua tài sản cho thuê, bạn đều phải hoàn thành quá trình thẩm định.
Tất nhiên, cách bạn phân tích các loại hình đầu tư bất động sản có thể khác nhau, nhưng những điều cơ bản thì giống nhau.
Trong quá trình thẩm định, bạn tìm hiểu càng nhiều càng tốt về một tài sản trước khi việc mua bán hoàn tất. Và quá trình này bắt đầu thậm chí trước khi bạn bước vào bất động sản.
Có ba giai đoạn của quy trình thẩm định:
Đọc tiếp để biết thẩm định cơ bản cho tất cả các khoản đầu tư bất động sản. Ngoài ra, hãy xem việc phân tích tài sản cho thuê khác với việc bán nhà như thế nào.
Trước khi đưa ra lời đề nghị mua bất kỳ tài sản nào, hãy tiết kiệm thời gian, tiền bạc và công sức bằng cách thực hiện thẩm định sơ bộ.
Dưới đây là một số bước quan trọng cần thực hiện trước đưa ra lời đề nghị mua một tài sản:
Một cách tuyệt vời để hiểu thị trường bất động sản của bạn là phân tích những bất động sản giống như những bất động sản bạn muốn mua – hay còn gọi là “comps” hoặc những bất động sản có thể so sánh được.
Dưới đây là cách tìm hiểu về thị trường mục tiêu của bạn:
Để tìm một lĩnh vực để đầu tư, hãy xem dữ liệu và nhân khẩu học địa phương. Hãy xem xét những điều sau:
Các trang web hữu ích để thu thập thông tin:
Các tổ chức tài chính khác nhau cung cấp các loại khoản vay khác nhau. Nhưng không phải tất cả các chương trình, điều khoản và tỷ giá đều áp dụng cho đầu tư bất động sản.
Ngoài ra, một số ngân hàng không tài trợ cho các tài sản cụ thể. Ví dụ:một số sẽ không cho vay đối với những tài sản cần sửa chữa rộng rãi.
Vì vậy, thật khôn ngoan khi tìm kiếm nguồn tài chính tốt nhất cho bất động sản đầu tư mà bạn muốn – trước bạn đã sẵn sàng mua.
Bạn cũng nên được người cho vay chấp thuận trước (không chỉ là đủ điều kiện sơ bộ, vì vậy người bán sẽ không lo lắng về việc tài chính của bạn sẽ thất bại nếu họ chấp nhận lời đề nghị của bạn.
Công việc ban đầu mà bạn bỏ ra để chuẩn bị tài chính sẽ được đền đáp khi bạn tìm được bất động sản phù hợp và đưa ra lời đề nghị.
Khi bạn xem tài sản, hãy lập danh sách các sửa chữa cần thiết và chi phí ước tính. Nhiều nhà đầu tư có sẵn danh sách các hạng mục phục hồi điển hình cho mục đích này.
Bao gồm những thứ như HVAC, mái nhà, móng, hệ thống ống nước, điện và cửa sổ.
Tại thời điểm này, chi phí cải tạo sẽ là ước tính của sân chơi bóng chày. Tuy nhiên, điều cần thiết là phải tính toán tiềm năng quay lại để quyết định xem bạn có muốn đưa ra lời đề nghị hay không.
Sau khi bạn đã ước tính việc phục hồi, hãy thực hiện một vài phép tính nhanh để xem liệu có đáng để đưa ra lời đề nghị hay không.
Đây là điểm khác biệt giữa phân tích trước khi cho thuê và chuyển nhượng tài sản.
Tuy nhiên, bạn có thể cân nhắc việc tính toán cho cả hai chiến lược.
Bởi vì nếu cả hai phương pháp đều có tiềm năng, bạn sẽ có một chiến lược rút lui hợp lý nếu một phương pháp không hiệu quả.
Đối với các căn hộ cho thuê hiện tại, hãy sử dụng thông tin cho thuê từ người bán để đánh giá tiềm năng của bất động sản.
Thông thường, người bán cung cấp bản kê khai theo quy định liệt kê thu nhập và chi phí cho thuê.
Chỉ cần lưu ý rằng pro forma là ước tính dựa trên báo cáo của người bán – và có thể bỏ qua các chi tiết quan trọng.
Nói cách khác, nó cần được xác minh trong quá trình thẩm định chuyên sâu hơn sau khi hợp đồng được ký kết.
Nếu tài sản hiện không phải là tài sản cho thuê, hãy ước tính tiềm năng chi phí và thu nhập cho thuê.
Đối với cách tiếp cận thận trọng, hãy đánh giá thấp tiền thuê nhà và đánh giá quá cao chi phí.
Tiếp theo, thực hiện một số tính toán để đánh giá tiềm năng của tài sản, bao gồm Thu nhập hoạt động ròng (NOI), Tỷ lệ vốn hóa và Tiền lãi trên tiền mặt.
Thu nhập hoạt động ròng =Tổng thu nhập – Chi phí hoạt động
Tỷ lệ giới hạn =Thu nhập hoạt động ròng (NOI)/Tổng giá mua
Tiền thu được từ tiền mặt =NOI/Đầu tư tiền mặt
Hầu hết các tài sản lật cần nhiều hơn một chút TLC và được định giá theo giá trị thị trường. Vì vậy, ước tính quan trọng là Giá trị sau sửa chữa (ARV) .
Để tìm ARV, trước tiên, bạn cần chi phí phục hồi ước tính từ khi bạn đi ngang qua khu nhà.
(Lưu ý:Bạn có thể muốn đánh giá quá cao các chi phí để tính đến những khoản bất ngờ.)
Ngoài ra, hãy tìm giá trị trung bình trên mỗi foot vuông đối với tài sản có thể so sánh s.
Sau đó, bạn có thể tính ra giá trị gia tăng của việc cải tạo.
Đây là cách thực hiện:
Tính ARV ước tính
Giá trị sau sửa chữa (ARV) =Giá mua + Giá trị gia tăng do cải tạo
Sau đó, bạn có thể sử dụng ARV để quyết định giá mua tối đa . Nguyên tắc chung là quy tắc 70%:
Giá mua tối đa =(ARV x 0,70) – Chi phí sửa chữa ước tính
Lời đề nghị mua hàng xác định tiến trình thẩm định và các điều kiện cho giao dịch mua cuối cùng.
Ví dụ:hợp đồng nhà ở thường có thời hạn xác định trước từ 10 đến 21 ngày. Nhưng bạn có thể thương lượng các mốc thời gian khác nhau.
Lời đề nghị cũng phải nêu rõ rằng, với tư cách là người mua, bạn có thể hủy hợp đồng nếu phát hiện thấy các vấn đề không mong muốn về vật chất, tài chính hoặc pháp lý trong quá trình thẩm định.
Sau khi bạn và người bán ký vào phiếu mua hàng, nó sẽ trở thành hợp đồng ràng buộc về mặt pháp lý.
Tiếp theo, bạn thực hiện một khoản tiền gửi nghiêm túc. Sau đó, lịch trình hoàn thành quá trình thẩm định sẽ bắt đầu.
Mọi thứ di chuyển nhanh chóng! Vì vậy, hãy thu thập thông tin, yêu cầu tài liệu và lên lịch kiểm tra ngay lập tức.
Khi kết thúc thời hạn, khoản tiền đặt cọc có thể không được hoàn lại. Bạn có thể yêu cầu gia hạn nhưng tốt hơn hết bạn nên tuân thủ tiến trình ban đầu.
Chủ sở hữu có thể chuyển sang một ưu đãi khác trong thị trường cạnh tranh nếu bạn không thể hoàn tất hợp đồng đúng hạn.
Một cách tuyệt vời để đảm bảo bạn hoàn thành mọi việc là thiết lập một quy trình thẩm định cụ thể.
Ví dụ:lập dàn ý cho từng bước với các biểu mẫu và danh sách kiểm tra trống.
Quá trình thẩm định sau ưu đãi sẽ xác nhận các thông tin thực tế, tài chính và pháp lý của tài sản.
Khi bạn thực hiện quá trình này, hãy sẵn sàng tìm ra vấn đề.
Bạn đang đàm phán cho đến khi giấy tờ giải quyết cuối cùng được ký kết. Vì vậy, đây là cơ hội để bạn tránh đầu tư rủi ro.
Thẩm định vật chất sẽ kiểm tra tình trạng của tài sản và làm rõ chi phí phục hồi cũng như giá trị thị trường.
Nó bao gồm việc thẩm định, kiểm tra tài sản, hướng dẫn từng bước và danh sách sửa chữa/cải tạo.
Đánh giá. Một thẩm định viên chuyên nghiệp sẽ đánh giá chất lượng, tình trạng và quy mô của tài sản.
Sau đó, họ so sánh nó với các tài sản tương tự và thiết lập giá trị thị trường hợp lý.
Việc tài trợ của ngân hàng đòi hỏi phải có sự thẩm định. Nhưng ngay cả khi bạn không có nguồn tài trợ từ ngân hàng, hãy cân nhắc việc vay vốn.
Kiểm tra tài sản. Thuê một người kiểm tra nhà có trình độ để kiểm tra các sai sót bên trong và bên ngoài, các vấn đề về quy chuẩn xây dựng và các vấn đề tiềm ẩn.
Bạn nên trao đổi với thanh tra viên để xem vấn đề và đặt câu hỏi.
Việc kiểm tra nên xem xét những điều sau:
Hướng dẫn. Điều quan trọng là phải đi kiểm tra toàn bộ khu nhà, ngay cả khi bạn được kiểm tra chuyên nghiệp.
Và nếu thuộc tính có nhiều đơn vị, hãy xem từng đơn vị .
Hướng dẫn chi tiết là lý tưởng để lập danh sách chi tiết sửa chữa và cải tạo và lưu ý các vấn đề trên khuôn viên và các khu đất lân cận.
Dưới đây là một số điều cần liệt kê:
Các cuộc kiểm tra khác. Việc kiểm tra tài sản thường xuyên không bao gồm mọi thứ.
Tùy thuộc vào độ tuổi và tình trạng của tài sản, hãy xem xét các cuộc kiểm tra bổ sung sau:
Thẩm định tài chính giúp bạn quyết định xem tài sản đó có phải là một khoản đầu tư tài chính hợp lý hay không.
Tất nhiên, thông tin càng chính xác thì càng tốt. Nhưng đôi khi, bạn phải đưa ra những giả định.
Dưới đây là các hạng mục thẩm định tài chính phổ biến. Sau đó là thông tin cụ thể về tài sản cho thuê so với tài sản lật.
Ước tính chi phí sửa chữa và cải tạo .
Sử dụng danh sách các hạng mục phục hồi từ hướng dẫn của bạn để tính toán chi phí sửa chữa.
Cố gắng tìm chi phí thực tế cho vật liệu và nhân công. Và đừng quên phí kiểm tra và giấy phép của thành phố.
Nếu bạn thuê một nhà thầu, hãy yêu cầu họ xem căn nhà và đưa ra ước tính cho bạn.
Nếu không thể, hãy cung cấp cho họ danh sách sửa chữa và cải tạo để có được số liệu về sân bóng.
Sau khi bạn có chi phí phục hồi, hãy so sánh nó với ước tính mà bạn đã đưa ra trước khi đưa ra lời đề nghị.
Chi phí có phù hợp không?
Bảo hiểm. Nhận báo giá từ một số công ty bảo hiểm để có phạm vi bảo hiểm chính xác.
Loại bảo hiểm có thể phụ thuộc vào việc bạn thuê hay chuyển nhượng.
Ví dụ:bạn có thể cần bảo hiểm cải tạo nhà, bảo hiểm cho chủ nhà hoặc bảo hiểm tài sản bỏ trống.
Nếu tài sản nằm trong vùng lũ lụt, hãy thêm bảo hiểm lũ lụt vào danh sách.
Nhiều chủ nhà cũng mua bảo hiểm ô như một lớp bảo vệ bổ sung.
Thuế tài sản. Thông tin về thuế tài sản công thường được cung cấp thông qua các cơ quan chính quyền địa phương.
Kiểm tra đánh giá thuế tài sản và xem thuế có hiện hành hay không.
Đối với các tài sản cho thuê hiện có, hãy thu thập và phân tích thông tin cho thuê hiện tại.
Nếu tài sản hiện không phải là tài sản cho thuê, hãy sử dụng dữ liệu tài chính ước tính dựa trên thông tin thị trường.
Sau khi bạn xác nhận thông tin chi tiết, hãy chạy lại các phép tính về NOI, tỷ lệ trần và số tiền hoàn lại bằng tiền mặt.
Tài liệu cho thuê
Đối với các căn hộ cho thuê hiện tại, hãy yêu cầu người bán cung cấp tài liệu để xác minh tuyên bố theo quy ước.*
Dữ liệu được thu thập có thể tiết lộ các vấn đề tài chính với tài sản, thuế, hợp đồng thuê, v.v.
Ngoài ra, bạn có thể sử dụng nó để tìm Thu nhập hoạt động ròng (NOI), tỷ lệ giới hạn và tiền hoàn lại bằng tiền mặt.
Giấy tờ cho thuê dài hạn:
*Có rất nhiều điều cần phân tích khi mua bất động sản cho thuê. Hãy cân nhắc việc thuê luật sư bất động sản và CPA để giúp bạn.
Ước tính thu nhập và chi phí
Nếu tài sản hiện không phải là tài sản cho thuê, bạn sẽ dự báo thu nhập và chi phí để nhận NOI, tỷ lệ trần và tiền mặt khi hoàn trả tiền mặt.
Để chính xác, hãy sử dụng giá thuê thị trường cho các bất động sản tương tự.
Sau đó, tính toán các chi phí dự kiến, như tiếp thị, bảo trì, quản lý tài sản, chăm sóc bãi cỏ và sửa chữa.
Bạn sẽ tập trung vào chi phí phục hồi và giá trị sau sửa chữa (ARV) để phân tích một cú lật nhào.
Vì vậy, việc ước tính việc cải tạo và bán lại chính xác là rất quan trọng để chuyển nhượng thành công.
Thông thường, bạn nên đánh giá quá cao chi phí để giảm nguy cơ mất tiền.
Sử dụng danh sách sửa chữa và cải tạo trong phần hướng dẫn của bạn để biết chi phí sửa chữa.
Hãy nhớ nghiên cứu giá trị của các tài sản có thể so sánh để tìm ARV.
Hãy nhớ rằng việc lật đổ có hoa hồng bất động sản và phí cấp giấy phép xây dựng ngoài chi phí cai nghiện. Ngoài ra, chi phí lưu giữ (mang theo) có thể tăng lên trong quá trình cải tạo.
Nếu bạn chưa có kinh nghiệm, hãy cân nhắc việc thuê nhà thầu để có ước tính chi tiết.
Thẩm định pháp lý giải quyết các vấn đề về quyền sở hữu, phân vùng, giao ước, v.v. Vì vậy, nên thuê luật sư bất động sản hoặc công ty quyền sở hữu.
Hiệp hội chủ nhà (HOA). Xem lại các quy tắc, quy định và tài chính của HOA nếu tài sản là một phần của HOA.
Phân vùng. Việc phân vùng có thể ảnh hưởng đến giá trị đầu tư hoặc tài sản của bạn không?
Hãy tìm những thứ như hạn chế về tỷ lệ lấp đầy và phát triển trong tương lai.
Tìm kiếm tiêu đề. Luật sư hoặc công ty quyền sở hữu thực hiện tìm kiếm quyền sở hữu để tìm kiếm các khoản thế chấp hoặc các vấn đề pháp lý quan trọng.
Đây là những gì họ tìm kiếm:
Các công ty quyền sở hữu cũng có bảo hiểm quyền sở hữu cho những vấn đề bị bỏ sót trong quá trình tìm kiếm quyền sở hữu. (Người cho vay và một số tiểu bang yêu cầu bảo hiểm quyền sở hữu.)
Khảo sát tài sản. Bạn có thể muốn có một cuộc khảo sát nếu có sự khác biệt về dòng tài sản. Điều đó cho thấy rằng các cuộc khảo sát phù hợp nhất với tài sản thương mại hoặc tài sản dành cho nhiều hộ gia đình.
Quá trình thẩm định được thảo luận cho đến nay cũng áp dụng cho bất động sản thương mại, nhưng còn nhiều vấn đề hơn thế nữa.
Các vấn đề pháp lý, vị trí, quy hoạch, vấn đề môi trường và hợp đồng thuê nhà đều quan trọng hơn. Vì vậy, việc thuê một đội ngũ chuyên gia thường có giá trị khi xem xét bất động sản thương mại.
Đề xuất đọc:Đầu tư bất động sản thương mại:Xây dựng danh mục đầu tư CRE
Nếu bạn phát hiện ra các vấn đề không mong muốn trong quá trình thẩm định, bạn có thể
1) đàm phán lại hợp đồng, hoặc
2) hủy hợp đồng.
Nếu bạn thấy người bán có thể khắc phục được vấn đề gì, bạn có thể yêu cầu họ khắc phục trước khi chốt giao dịch. Sau đó, nếu người bán đồng ý, hãy xác minh họ đã làm như vậy trước khi ký giấy tờ quyết toán.
Đôi khi người bán không thể hoặc sẽ không khắc phục sự cố.
Nhưng nếu bạn vẫn muốn mua bất động sản, bạn có thể yêu cầu người bán giảm giá (gọi là giao dịch lại) hoặc các nhượng bộ tài chính khác.
Nếu người bán từ chối thương lượng thêm, hợp đồng sẽ bị hủy và bạn sẽ được hoàn lại số tiền đặt cọc.
Ngoài ra, nếu phát hiện có quá nhiều vấn đề không mong muốn, bạn có thể hủy hợp đồng và bỏ đi.
Nếu trước thời hạn thẩm định, bạn sẽ nhận lại được số tiền đặt cọc của mình. Nếu quá thời hạn, bạn có thể bị mất số tiền đặt cọc, nhưng điều này còn tùy thuộc vào từng trường hợp.
Việc thực hiện thẩm định tốn nhiều thời gian và thường tốn tiền. Tuy nhiên, về lâu dài, việc thực hiện thẩm định là một bước quan trọng để đầu tư bất động sản thành công.
Nó không chỉ giúp bạn hiểu những rủi ro và lợi ích tiềm ẩn mà còn tiết kiệm thời gian, tiền bạc và tránh những đau đầu về sau.
Đừng bỏ qua việc thẩm định trong một thị trường bất động sản đang nóng chỉ để đạt được một thỏa thuận.
Khi bạn cắt giảm chi phí để đánh bại đối thủ cạnh tranh, tài sản cho thuê tạo thu nhập trong mơ của bạn có thể nhanh chóng biến thành một hố tiền ác mộng.
Tiếp theo:Đầu tư bất động sản bằng đất nông nghiệp huy động vốn từ cộng đồng
Bài viết của Amanda
Amanda là thành viên nhóm của Women Who Money, đồng thời là người sáng lập và blogger của Why We Money. Cô thích viết về hạnh phúc, giá trị, tiền bạc và bất động sản.
Phụ nữ kiếm tiền
Amy Blacklock và Vicki Cook đã đồng sáng lập Women Who Money vào tháng 3 năm 2018 để cung cấp thông tin hữu ích về các chủ đề tài chính cá nhân, sự nghiệp và kinh doanh để bạn có thể tự tin quản lý tiền bạc, tăng giá trị tài sản ròng, cải thiện tình hình tài chính tổng thể và cuối cùng đạt được sự độc lập về tài chính.