Cổ phiếu đã có bước tăng trưởng khủng khiếp trong vài năm qua, với lợi nhuận năm 2023 là 26% và lợi nhuận năm 2024 của chứng khoán Mỹ là 24%. Chứng khoán quốc tế chiếm lĩnh thị trường vào năm 2025, kiếm được 6% trong quý đầu tiên và 12% trong quý hai. Trong khi đó, bất động sản gặp phải những khó khăn với lãi suất tăng nhanh 4% vào năm 2022. Các nhà đầu tư trực tiếp phải đối mặt với thách thức với triển vọng tái cấp vốn cho các khoản nợ có lãi suất thay đổi ở mức lãi suất cao hơn và các tổ chức hợp vốn đã thực hiện các cuộc gọi vốn tuyệt vọng và làm giảm lợi nhuận dự kiến. Mặc dù Fed đã cắt giảm lãi suất tổng cộng 0,5% trong vài tháng cuối năm 2025, nhưng không có gì ngạc nhiên khi nhu cầu về bất động sản của WCIers và những người khác thấp hơn nhiều so với 5 năm trước.
Tuy nhiên, các nhà đầu tư có kinh nghiệm biết rằng FOMO không phải là động lực để đầu tư và lợi nhuận tốt nhất thường đến từ việc bỏ tiền vào các khoản đầu tư tốt sau một thời gian lợi nhuận thấp hơn. Nếu bạn đang cân nhắc đầu tư vào bất động sản tư nhân, hãy để tôi đưa ra một chút lời khuyên có kinh nghiệm.
Điều đầu tiên bạn nên biết là việc này sẽ tốn nhiều công sức hơn là xây dựng danh mục đầu tư gồm 3-5 quỹ chỉ số trên một vài tài khoản đầu tư. Các chuyên gia có thu nhập cao không cần phải đầu tư vào bất động sản, càng không cần phải đầu tư vào bất động sản tư nhân để thành công. Có rất nhiều triệu phú có danh mục đầu tư đơn giản nhưng đa dạng và chi phí thấp. Nếu có điều gì đó khiến bạn thấy hấp dẫn về bất động sản tư nhân, chẳng hạn như
biết rằng tốt hơn hết bạn nên định giá nó đủ để giải quyết một số chi phí và rắc rối bổ sung—ít nhất là khi mua khoản đầu tư và tại thời điểm tính thuế. Bạn sẽ phải từ bỏ một số quy định, một số tính thanh khoản và thậm chí có thể là sự đa dạng hóa. Bạn sẽ phải trả phí cao hơn. Nó cần phải có giá trị.
Lời khuyên thứ hai của tôi là hãy giàu có. Đây không phải là trò chơi dành cho nhà đầu tư mới vào nghề. Nếu bạn vẫn đang trả hết các khoản vay sinh viên, có thể bạn không thuộc về hầu hết các khoản đầu tư bất động sản tư nhân tốt. Nó chỉ là một chức năng đa dạng hóa và đầu tư tối thiểu. Ví dụ:nếu bạn muốn 20% danh mục đầu tư của mình là bất động sản, số tiền bạn muốn sử dụng phải cung cấp mức tối thiểu 100.000 đô la và bạn cho rằng ba là số lượng tối thiểu các nhà quản lý quỹ khác nhau mà bạn cần để đa dạng hóa đầy đủ, điều đó cho thấy bạn cần có danh mục đầu tư trị giá 1,5 triệu đô la trước khi tham gia trò chơi này.
Một số có thể đạt được điều đó với mức đầu tư tối thiểu thấp hơn hoặc phân bổ bất động sản cao hơn, nhưng phần lớn, đây là trò chơi được chơi bởi nhiều triệu phú. Bất động sản tư nhân được sử dụng tốt nhất khi bạn đã giàu, chứ không phải để trở nên giàu có. Một số người cố gắng tham gia “sớm” với danh mục đầu tư chưa đa dạng được quản lý bởi các nhà điều hành thiếu kinh nghiệm. Hãy đoán xem điều đó thường diễn ra như thế nào.
Thêm thông tin tại đây:
So sánh các quỹ cho vay bất động sản tư nhân
18 nhược điểm của việc đầu tư bất động sản tư nhân
Hầu hết các khoản đầu tư bất động sản tư nhân thụ động đều yêu cầu nhà đầu tư của họ phải là nhà đầu tư được công nhận vì những khoản đầu tư này thường chịu đựng và chi trả ít quy định hơn so với các công ty giao dịch đại chúng. Định nghĩa pháp lý của nhà đầu tư được công nhận nói chung là người có thu nhập ít nhất 200.000 USD trong hai năm qua hoặc có tài sản có thể đầu tư ít nhất 1 triệu USD. Tôi thấy định nghĩa đó chưa thỏa đáng. Đây là của tôi:
Bất động sản có đòn bẩy có thể và luôn luôn về 0. Bạn cần có đủ khả năng sở hữu chúng để điều này không gây ra cho bạn bất kỳ vấn đề thực sự nào khi nó xảy ra.
Trong khóa học Đầu tư Bất động sản Không cường điệu của chúng tôi, tôi giới thiệu khái niệm về Quang phổ Bất động sản hoặc Tính liên tục. Có tất cả các cách để đầu tư vào bất động sản, nhưng có lẽ điều quan trọng nhất là kết hợp phương pháp của bạn với mức độ quan tâm và chuyên môn của riêng bạn.
Ví dụ, tôi nghĩ việc xây dựng một đế chế nhỏ cho thuê ngắn hạn, đặc biệt là khi kết hợp với công việc của người thuê nhà, là con đường nhanh nhất để một bác sĩ đạt được sự độc lập về tài chính. Nhưng nó chắc chắn không dành cho tất cả mọi người. Nó đòi hỏi một số sáng kiến kinh doanh và một số rủi ro. Đó là công việc thứ hai, ít nhất là trong một thời gian. Nếu bạn thích tính thanh khoản và đa dạng hóa và không ngại từ bỏ quyền kiểm soát, lợi ích về thuế và lợi nhuận, thì giống như tôi, bạn có thể thấy mình ở phía bên phải của quang phổ. Những người khác sẽ ở giữa hoặc thậm chí ở phía bên trái. Giống như khi chọn nơi ở, điều quan trọng nhất là sự phù hợp. Nếu bạn muốn có mức độ kiểm soát cao đối với các khoản đầu tư của mình, bạn sẽ không thích quỹ bất động sản/REIT, dù là giao dịch riêng tư hay công khai.
Thêm thông tin tại đây:
Cách bắt đầu đầu tư vào bất động sản
7 cách tồi tệ nhất để đầu tư vào bất động sản
Tôi ngạc nhiên khi biết có bao nhiêu người chọn tổ chức hợp vốn riêng lẻ làm khoản đầu tư bất động sản đầu tiên của mình. Khoản đầu tư tối thiểu điển hình cho một tổ hợp tài chính là 50.000 USD - 100.000 USD. Khoản đầu tư tối thiểu điển hình cho một quỹ tư nhân cũng là 50.000-100.000 USD. Nếu đây thực sự là lần đầu tiên của bạn, tại sao bạn lại nghĩ rằng mình sẽ tốt hơn với một tài sản (như với một tổ chức tài chính) thay vì hàng tá (như với một quỹ)? Ngay cả khi bạn thích mức độ kiểm soát đó, bạn đã thực sự sẵn sàng cho nó chưa? Bạn nghĩ thế nào về việc bạn thực hiện khoản đầu tư hợp vốn cá nhân đầu tiên của mình vào khoản đầu tư bất động sản tư nhân thứ tư thay vì khoản đầu tiên?
Một trong những điều thu hút mọi người thoát khỏi danh mục đầu tư chỉ số cũ nhàm chán và đầu tư vào bất động sản tư nhân là một hình thức chuyên nghiệp cho thấy khoản đầu tư sẽ mang lại lợi nhuận 18%. Tôi khuyên bạn KHÔNG nên đầu tư theo hình thức chuyên nghiệp như vậy cho khoản đầu tư đầu tiên của mình. Lợi nhuận cao tiềm năng đến từ việc chấp nhận mức độ rủi ro cao. Đó có thể là rủi ro thị trường, rủi ro phát triển, rủi ro kế hoạch giá trị gia tăng không thành công, rủi ro đòn bẩy tương đối cao hoặc rủi ro lãi suất thay đổi. Những rủi ro đó xuất hiện ở bất động sản; chỉ cần hỏi những người gọi vốn vào năm 2025 do phải gánh một lượng lớn nợ có lãi suất thay đổi vào năm 2021.
Tại sao không giảm bớt rủi ro một chút với những khoản đầu tư đầu tiên của bạn? Nếu bạn muốn đầu tư vào vốn chủ sở hữu để được hưởng lợi ích về thuế, tại sao không tìm kiếm các tổ chức hợp vốn (hoặc tốt hơn là các quỹ) có tỷ lệ nợ trên giá trị thấp hơn và/hoặc chỉ có nợ có lãi suất cố định? Có thể bạn chỉ kiếm được 10% thay vì 13%, nhưng đôi khi lợi nhuận của Tiền gốc của bạn quan trọng hơn tiền lãi trên hiệu trưởng của bạn.
Tốt hơn hết, hãy cân nhắc đầu tư vào khía cạnh nợ. Cả đời tôi cũng không thể hiểu tại sao ngày càng có nhiều người không quan tâm đến các quỹ nợ bất động sản tư nhân. Đây là lợi nhuận cá nhân của tôi từ loại tài sản này trong vài năm qua:
Nó có lợi nhuận giống như cổ phiếu với ít biến động hơn, được đảm bảo bằng tài sản thực tế ở vị trí thế chấp đầu tiên. Có gì không thích? (Câu trả lời là tính không hiệu quả về thuế nếu bạn phải biết, nhưng ít nhất cũng có khoản khấu trừ 199A.) Câu hỏi duy nhất mà hầu hết mọi người đặt ra khi họ thấy điều đó là “Điều gì đã xảy ra vào năm 2019?” Câu trả lời là một trong những quỹ nợ tư nhân của tôi đã được công khai. Vì lợi suất của nó cao hơn nhiều so với các khoản đầu tư công tương đương và tương tự như các quỹ giao dịch đại chúng nên tôi đoán giá sẽ tăng khá nhiều ngay khi nó được niêm yết. Nó đã thành công và tôi đã bán nó sau vài tháng với mức lãi khá cao, nâng lợi nhuận cho năm 2019 lên cao hơn mức mà người ta mong đợi với khoản đầu tư nợ bất động sản.
Bạn cũng có thể chọn một quỹ có tính thanh khoản cao hơn một chút so với hầu hết các quỹ khác, trong trường hợp bạn thấy mình thực sự không thích thứ này. Với một số tiền, bạn sẽ đồng hành trong 7-10 năm, nhưng những người khác sẽ từ bỏ bạn sau một năm. Tại sao không chọn một cái như thế cho cái đầu tiên của bạn?
Rất ít công ty bất động sản tư nhân có thành tích lâu dài như tôi muốn thấy. Chúng tôi chỉ có một người trong danh sách tài trợ và trong danh mục đầu tư của chúng tôi có từ thế kỷ 20. Bạn không muốn trở thành nhà đầu tư đầu tiên của ai đó. Nhà đầu tư áo khoác trắng không cung cấp dịch vụ kiểm tra đầu tư bất động sản. Các công ty trả tiền cho chúng tôi để giới thiệu chứ không phải để giới thiệu. Nhưng họ ở trong danh sách của chúng tôi càng lâu thì WCIers càng đầu tư vào họ mà không gửi cho chúng tôi đủ khiếu nại để loại họ khỏi danh sách của chúng tôi. Điều đó có giá trị gì đó.
Không có gì đảm bảo khoản đầu tư từ một người nào đó trong danh sách của chúng tôi không thể về 0 (và họ đã làm như vậy), nhưng nếu bạn mới bắt đầu, tại sao không bắt đầu với một người mà bạn biết nhiều người đã đầu tư cùng trong một thời gian dài? Danh sách của chúng tôi có một công ty cung cấp các khoản đầu tư chìa khóa trao tay, một công ty cung cấp hợp vốn và một loạt công ty cung cấp vốn (cả vốn chủ sở hữu và nợ) - chính xác là nơi mà hầu hết các nhà đầu tư bất động sản thụ động tư nhân nên bắt đầu. Tôi đã được các nhà tài trợ hội nghị WCI nói với tôi rằng những người tham dự đã nói với họ rằng:“Tôi sẽ xem liệu bạn có còn ở đây vào năm tới hay không trước khi tôi đầu tư”. Hầu hết sự kém cỏi và gian lận dường như xuất hiện trong vòng một hoặc hai năm đầu tiên hoạt động của công ty. Tại sao không bỏ qua khoảng thời gian đó để đề phòng?
Có sự khác biệt lớn về mức độ thẩm định có thể được thực hiện đối với một khoản đầu tư. Bạn có thể kiểm tra lý lịch của tất cả các chủ sở hữu, nói chuyện với tất cả các nhà đầu tư cũ, gọi cho kiểm toán viên và xem xét kết quả kiểm toán, sau đó bay ra ngoài và đi dạo quanh văn phòng cũng như các khu nhà khác nhau. Hầu hết chúng ta không làm tất cả những điều đó. Nhưng tại sao không bắt đầu bằng việc đọc Biên bản ghi nhớ phát hành riêng lẻ (PPM), đặc biệt chú ý đến các phần về rủi ro, đòn bẩy, phí và tính thanh khoản? Bạn càng đọc nhiều những điều này, bạn càng xác định tốt hơn khi nào một nhà tài trợ thiếu kinh nghiệm hoặc gặp nhiều rủi ro hơn bạn mong muốn. Sẽ không mất nhiều thời gian để tìm kiếm trên Google tên của công ty và các nhân viên của công ty đó với những từ như lừa đảo, lừa đảo, phá sản, kết án hoặc phán xét. Tất cả chúng ta đều xứng đáng được suy đoán vô tội cho đến khi được chứng minh là có tội, nhưng thà ngạc nhiên trước khi đầu tư còn hơn là sau đó.
Xem lại hồ sơ theo dõi và đặt câu hỏi về bất cứ điều gì thú vị ở đó. Nói chuyện với các nhà đầu tư khác, trực tiếp hoặc trực tuyến. Hầu hết các công ty này đều tổ chức các cuộc gặp gỡ thường xuyên với các nhà đầu tư. Xem hội thảo trên web của họ. Mặc dù tất cả kiến thức về đầu tư bất động sản của bạn không nên đến từ các nhà tài trợ, nhưng bạn có thể học được rất nhiều điều từ họ. Hãy chắc chắn rằng họ có một số skin trong trò chơi. Mặc dù họ không nhất thiết phải phá sản nếu bạn mất tiền, nhưng bạn chắc chắn muốn họ cảm nhận được nỗi đau của bạn. Tìm kiếm và hỏi về họ trên các diễn đàn trực tuyến, nhóm Facebook và các trang chuyên mục phụ như những trang do The White Coat Investor cung cấp.
Sự đa dạng hóa bảo vệ bạn khỏi những gì bạn không biết và những gì bạn không thể biết. Nếu bạn giống tôi và bạn sở hữu 12.000 cổ phiếu thông qua các quỹ chỉ số thì 12 bất động sản có vẻ không nhiều lắm. Và hai hoặc ba là không có gì. Đối với tôi, hàng chục bất động sản dường như là mức tối thiểu trừ khi bạn là chủ sở hữu duy nhất và thậm chí sau đó, tôi hy vọng bạn sẽ có được hàng chục bất động sản càng sớm càng tốt.
Thêm thông tin tại đây:
Bạn có thể giảm thiểu rủi ro bất động sản
Vấn đề nan giải về đầu tư tối thiểu và đa dạng hóa trong bất động sản
Câu chuyện về 2 nhà tài trợ:Việc đầu tư vào bất động sản của tôi đã mang lại những kết quả khác biệt như thế nào
Nếu bạn, giống như hầu hết các nhà đầu tư bất động sản thụ động tư nhân, đang đầu tư vào các quỹ và hợp vốn, thì quyền kiểm soát sẽ nằm ngoài tầm tay của bạn sau khi bạn đã đưa ra quyết định đầu tư. Trong nhiều năm. Bạn cũng có thể thư giãn. Bạn đang trả tất cả các khoản phí này nên bạn không phải mất thời gian đi vệ sinh và lo lắng. Vậy thì đừng. Các công ty này cung cấp rất nhiều thông tin cập nhật thường xuyên, nhưng tôi thực sự chỉ muốn nghe thông tin từ họ khi có sự cố xảy ra. Hầu hết các thông tin cập nhật chuyên sâu hoặc hội thảo trên web dù sao cũng chỉ là cơ hội bán hàng cho khoản đầu tư tiếp theo. Tôi không chú ý quá nhiều cho đến khi đến lúc phải đầu tư thêm tiền.
Đúng, tôi nghĩ họ nên gửi cho tôi thứ gì đó hàng quý, nhưng không, có lẽ tôi sẽ không đọc bản cập nhật cho mỗi khoản đầu tư hàng quý. Tôi cũng không đọc báo cáo hàng năm và nửa năm về các quỹ chỉ số của mình. Đọc những thứ đó trước khi bạn đầu tư, không phải sau đó. Bạn có thể lấy báo cáo hàng quý của quỹ trước để biết cách họ sẽ liên lạc với bạn về quỹ mới.
Những người chưa đầu tư vào bất động sản tư nhân có xu hướng gọi tất cả các khoản đầu tư là “tập đoàn” hoặc “tập đoàn”, đôi khi kèm theo một số nhận xét tiêu cực về việc tất cả chúng đều là những trò lừa đảo hút tiền của bạn. Nhưng nếu bạn định đầu tư trực tiếp vào các tổ chức hợp vốn thực sự (tức là các tài sản riêng lẻ) thay vì các quỹ, tốt hơn hết bạn nên có lý do thực sự chính đáng để cần thực hiện thẩm định ở cấp độ tài sản và từ bỏ việc đa dạng hóa dễ dàng. Nếu bạn muốn đầu tư vào tối thiểu một hoặc hai chục bất động sản và bạn đang sử dụng các khoản hợp vốn có mức tối thiểu từ 50.000 đến 100.000 USD để làm điều đó, thì bạn sẽ cần phân bổ danh mục đầu tư khá lớn.
Bất động sản thụ động tư nhân chiếm 15% trong tổng số 20% phân bổ bất động sản của chúng tôi. Phần còn lại trong danh mục đầu tư của chúng tôi được đầu tư vào các chỉ số cũ nhàm chán và các khoản đầu tư giống chỉ số. Như bạn có thể nói, chúng tôi thích danh mục đầu tư của mình vừa nhàm chán vừa thụ động, vì vậy danh mục đầu tư bất động sản của chúng tôi có xu hướng trông giống với danh mục đầu tư chứng khoán của chúng tôi theo cách đó. Hãy cố gắng nhìn thấy sự kết thúc ngay từ đầu khi bắt đầu đầu tư bất động sản tư nhân.
Quan tâm đến việc khám phá đầu tư bất động sản tư nhân? Đảm bảo đăng ký Bản tin Bất động sản Nhà đầu tư Áo khoác trắng miễn phí sẽ cung cấp cho bạn những lời khuyên quan trọng để đầu tư vào loại tài sản sinh lời này đồng thời cảnh báo bạn về những cơ hội mới. Bắt đầu quá trình thẩm định của bạn với những người hỗ trợ trang web The White Coat Investor:
* Hãy xem xét những lời giới thiệu này—không phải những đề xuất. WCI có mối quan hệ tài chính với mọi công ty được niêm yết, hầu hết là dành cho các nhà đầu tư được công nhận và bạn chịu trách nhiệm về thẩm định của riêng mình.
Bạn nghĩ sao? Bạn đã bắt đầu kinh doanh bất động sản như thế nào? Quá trình thẩm định của bạn trông như thế nào? Bạn đang ở đâu trong lĩnh vực bất động sản?