(Tín dụng hình ảnh:Getty Images)
Trong nhiều thập kỷ, cuộc trò chuyện xung quanh vốn chủ sở hữu nhà tập trung vào các câu hỏi tài chính quen thuộc:Lãi suất là bao nhiêu, thời hạn trả nợ là bao nhiêu và khoản thanh toán hàng tháng sẽ như thế nào?
Những câu hỏi đó hoàn toàn có ý nghĩa trong một thế giới mà cách chính để tiếp cận nguồn tài sản nhà ở là thông qua vay truyền thống - cho vay mua nhà, hạn mức tín dụng hoặc tái cấp vốn. Trong những tình huống đó, cơ cấu lãi suất và trả nợ đương nhiên trở thành lăng kính để các chủ nhà so sánh các lựa chọn của họ.
Nhưng bối cảnh giá trị căn nhà đang bắt đầu thay đổi, đặc biệt đối với những chủ sở hữu nhà ở phân khúc đại chúng khá giả và giàu có. Ngày nay, thị trường nhà ở Hoa Kỳ nằm trên nền tảng tích lũy tài sản có thể khai thác được mang tính lịch sử.
Trở thành một nhà đầu tư thông minh hơn, có hiểu biết tốt hơn. Đăng ký chỉ từ $107,88 $24,99 và nhận được tối đa 4 Số phát hành đặc biệt
NHẤP VÀO ĐỂ ĐƯỢC PHÁT HÀNH MIỄN PHÍ
Lợi nhuận và thịnh vượng với lời khuyên tốt nhất của chuyên gia về đầu tư, thuế, hưu trí, tài chính cá nhân và hơn thế nữa - gửi thẳng đến e-mail của bạn.
Kiếm lợi nhuận và thịnh vượng nhờ lời khuyên tốt nhất của chuyên gia - gửi thẳng đến e-mail của bạn.
Theo dữ liệu của Cục Dự trữ Liên bang, tổng vốn sở hữu của chủ sở hữu nhà trong bất động sản nhà ở là gần 35 nghìn tỷ USD — vẫn ở mức cao lịch sử ngay cả khi giá nhà ở mức vừa phải.
Theo Cotality, tính đến quý 3 năm 2025, chủ sở hữu nhà được thế chấp trung bình nắm giữ khoảng 299.000 USD giá trị vốn sở hữu nhà. Dữ liệu từ Bankrate và ATTOM chỉ ra rằng tính đến quý 1 năm 2025, gần một nửa số tài sản thế chấp được coi là "có vốn chủ sở hữu", nghĩa là số dư nợ vay thấp hơn một nửa giá trị ước tính của ngôi nhà.
Đối với nhiều hộ gia đình trong số này, thách thức không còn đơn giản là tiếp cận vốn nữa. Trong hầu hết các trường hợp, họ đã có sẵn khối tài sản đáng kể trong nhà sau nhiều năm - hoặc nhiều thập kỷ - trả hết các khoản thế chấp và hưởng lợi từ việc tài sản tăng giá.
Thay vào đó, vấn đề thực sự lại là điều ít được thảo luận thường xuyên hơn trong các cuộc trò chuyện về lập kế hoạch tài chính:Ma sát.
Đối với ngày càng nhiều chủ nhà và cố vấn của họ, những câu hỏi đó bắt đầu trở nên quan trọng hơn bản thân tỷ giá.
Cho vay mua nhà truyền thống từ lâu đã tuân theo cấu trúc tương tự như các khoản cho vay tiêu dùng khác. Người vay thường phải cung cấp tài liệu về thu nhập, đáp ứng ngưỡng nợ trên thu nhập và trải qua quy trình bảo lãnh chi tiết.
Tờ khai thuế, báo cáo tín dụng, xác minh việc làm và báo cáo tài chính thường trở thành một phần của quy trình phê duyệt — một trình tự mà đối với những người vay W-2 đơn giản, có thể tiến hành mà không gặp vấn đề gì.
Nhưng đối với một bộ phận đáng kể các hộ gia đình giàu có, quá trình này thực sự gây ra những rắc rối.
Những người về hưu thường có tài sản đáng kể nhưng thu nhập phải báo cáo ở mức khiêm tốn. Các doanh nhân và chủ doanh nghiệp có thể có cơ cấu thu nhập phức tạp và khó ghi chép rõ ràng — hầu hết người cho vay đều yêu cầu khai thuế cá nhân và doanh nghiệp trong hai năm, báo cáo lãi lỗ và sao kê ngân hàng từ 12 đến 24 tháng đối với những người nộp đơn tự kinh doanh.
Và ngay cả khi người vay đủ điều kiện dễ dàng, quy trình này có thể yêu cầu nhiều tuần chuẩn bị tài liệu, bảo lãnh và các bước hoàn tất trước khi có được một đô la.
Đối với những chủ nhà đã có bảng cân đối kế toán vững chắc, mức độ phức tạp đó có thể khiến họ cảm thấy không tương xứng với kết quả. Câu hỏi trở nên ít hơn về việc liệu vốn chủ sở hữu nhà có thể hay không được truy cập và tìm hiểu thêm về mức độ cần thiết để truy cập nó — và liệu các điều khoản của sự xung đột đó có xứng đáng hay không.
Các cố vấn tài chính đang gặp phải một động lực liên quan ngay trong chính quá trình lập kế hoạch. Đối với nhiều hộ gia đình sắp hoặc đã nghỉ hưu, ngôi nhà đại diện cho một trong những tài sản lớn nhất trên bảng cân đối kế toán — đôi khi ngang bằng hoặc vượt quá giá trị của danh mục đầu tư.
Theo Trung tâm Nghiên cứu Pew, giá trị tài sản ròng trung bình của một hộ gia đình ở Hoa Kỳ giảm khoảng một nửa khi giá trị tài sản sở hữu nhà bị loại khỏi tính toán. Đối với nhiều người về hưu và sắp nghỉ hưu, số liệu thống kê đó không hề trừu tượng:Nhà của họ là bảng cân đối kế toán.
Tuy nhiên, về mặt lịch sử, tài sản đó phần lớn vẫn nằm ngoài khuôn khổ lập kế hoạch tài chính trừ khi khách hàng chọn tái cấp vốn, vay mượn tài sản hoặc cuối cùng là bán. Điểm mù đó đang được thu hẹp lại.
Nghiên cứu từ Vanguard cho thấy rằng chỉ có khoảng 40% Thế hệ Baby Boomers sắp nghỉ hưu đang đi đúng hướng để duy trì lối sống trước khi nghỉ hưu - và việc kết hợp giá trị tài sản nhà vào phương trình thu nhập hưu trí có thể cải thiện con số đó lên tới 20 điểm phần trăm.
Ý nghĩa mà các cố vấn tài chính khó có thể bỏ qua:Tài sản lớn nhất trên bảng cân đối kế toán của nhiều khách hàng đã bị thiếu trong cuộc thảo luận về kế hoạch.
Sự thiếu sót đó có những hậu quả thực tế. Khi thu nhập hưu trí cần được cơ cấu, khi cần quản lý thuế liên quan đến chuyển đổi Roth, khi danh mục đầu tư cần được bảo vệ trong thời kỳ thị trường đầy biến động hoặc khi chiến lược bảo hiểm cần tài trợ - câu hỏi hiếm khi đặt ra là liệu chiến lược phù hợp có tồn tại hay không. Vấn đề là liệu có nguồn thanh khoản phù hợp để hỗ trợ nó hay không.
Đối với nhiều hộ gia đình, sự giàu có về nhà ở có thể là nguồn gốc đó. Thách thức về mặt lịch sử là việc truy cập nó đòi hỏi phải chấp nhận mức độ phức tạp của quy trình làm gián đoạn mọi thứ khác.
Động lực này được phản ánh trong hành vi rộng hơn của người đi vay. Một cuộc khảo sát năm 2025 của TD Bank cho thấy gần 3/4 số chủ sở hữu nhà dự định ở lại ngôi nhà hiện tại của họ trong hai năm tới, với 58% cho rằng lãi suất thế chấp thuận lợi hiện tại là lý do chính để không bán.
Những chủ sở hữu nhà đó không từ bỏ vốn chủ sở hữu nhà - họ đang tìm cách tiếp cận nó mà không phải hy sinh vị thế tài chính mà họ đã dày công xây dựng. Ưu tiên đó đang thúc đẩy nhu cầu có thể đo lường được đối với các giải pháp vốn chủ sở hữu nhà ưu tiên sự đơn giản và tốc độ bên cạnh tính kinh tế cạnh tranh.
Do đó, điều đang thay đổi không phải là quy mô của vốn chủ sở hữu nhà như một tài sản — nó vẫn có giá trị lịch sử lớn trên thị trường nhà ở Hoa Kỳ — mà là cách nó ngày càng được đánh giá như một phần của hệ sinh thái tài chính rộng lớn hơn.
Sự giàu có về nhà ở đang chuyển từ ngoại vi của cuộc thảo luận về quy hoạch sang trung tâm, được xem xét cùng với các danh mục đầu tư, chiến lược thu nhập hưu trí, lập kế hoạch bảo hiểm và quản lý thuế thay vì nằm trong một danh mục riêng.
Để đối phó với thách thức đó, các phương pháp tiếp cận mới để tiếp cận nguồn tài sản nhà ở đã bắt đầu xuất hiện và thu hút được sự chú ý. Thị trường cho vay thế chấp tài sản nhà rộng hơn đang tăng tốc trên nhiều mặt.
Nghiên cứu cho vay thế chấp tài sản nhà năm 2025 của Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp cho thấy tổng số HELOC và khoản vay thế chấp nhà đã tăng 7,2% vào năm 2024, với dư nợ tăng 10,3% so với cùng kỳ. Những người cho vay được khảo sát dự kiến dư nợ HELOC sẽ tăng thêm gần 10% chỉ riêng trong năm 2025.
Ngoài thị trường đang mở rộng đó, các cấu trúc vốn chủ sở hữu nhà phi truyền thống đang có chỗ đứng, có lẽ một phần vì chúng giải quyết vấn đề xung đột theo cách khác.
Trong số đó có thỏa thuận đầu tư vốn sở hữu nhà, thường được gọi là HEI. Thay vì hoạt động như một khoản cho vay, HEI cung cấp vốn cho chủ sở hữu nhà để đổi lấy lợi ích hợp đồng đối với một phần giá trị tương lai của ngôi nhà. Không có khoản thanh toán hàng tháng và không có phí lãi suất truyền thống.
Việc thanh toán có thể diễn ra vào một ngày đáo hạn cố định hoặc khi một sự kiện xác định trong tương lai diễn ra, chẳng hạn như việc bán nhà hoặc khi chủ sở hữu nhà chuyển đi vĩnh viễn hoặc qua đời.
Khi vốn tổ chức chảy vào không gian HEI và thị trường chứng khoán hóa xung quanh các sản phẩm này đã trưởng thành, danh mục này đã phát triển đáng kể — một xu hướng được nghiên cứu thị trường độc lập ghi nhận rõ ràng khi mô hình HEI nhận được sự chấp nhận rộng rãi hơn của chủ sở hữu nhà.
Đối với một số chủ nhà và cố vấn, sức hấp dẫn của cấu trúc này không chỉ đơn thuần là về mặt tài chính - nó còn mang tính vận hành. Nhiều cơ cấu HEI không yêu cầu xác minh thu nhập và không ảnh hưởng đến khoản thế chấp hiện tại, điều đó có nghĩa là quá trình đăng ký tài trợ có thể đơn giản hơn và ít xâm lấn hơn so với khoản vay truyền thống, đặc biệt đối với các hộ gia đình có hồ sơ thu nhập phức tạp.
Đối với phần lớn chủ sở hữu nhà bị hạn chế lãi suất thế chấp dưới 4% trong năm 2020 và 2021, khả năng tiếp cận vốn chủ sở hữu nhà mà không cần tái cấp vốn cũng có nghĩa là duy trì lãi suất có thể không quay trở lại trong nhiều năm.
Sự kết hợp đó — khả năng thực hiện dễ dàng kết hợp với việc duy trì tỷ lệ — ngày càng trở thành một yếu tố thực sự trong cách các cố vấn và khách hàng đánh giá các lựa chọn của họ.
Sự thay đổi này phản ánh một sự chuyển đổi rộng lớn hơn đang diễn ra trên các dịch vụ tài chính. Những người cho vay phi truyền thống — fintech, ngân hàng thế chấp độc lập — chiếm 15% thị trường khởi tạo vốn chủ sở hữu nhà vào năm 2024, tăng từ mức chỉ 2% của 5 năm trước đó.
Động lực không chỉ là giá cả. Đó là trải nghiệm tiếp cận:Tốc độ, sự đơn giản và mức độ gián đoạn liên quan đến việc chuyển đổi tài sản trên bảng cân đối kế toán thành thanh khoản có thể sử dụng được.
Đối với các cố vấn và khách hàng của họ, những yếu tố đó đã trở thành những cân nhắc cạnh tranh theo đúng nghĩa của họ — và thị trường vốn sở hữu nhà, giống như quản lý đầu tư và ngân hàng tiêu dùng trước đó, đang phát triển để phản ánh những điều đó.
Đối với các cố vấn cũng như chủ sở hữu nhà, cuộc trò chuyện về giá trị căn nhà đang mở rộng ra ngoài những câu hỏi quen thuộc về lãi suất, thời hạn và khoản thanh toán hàng tháng.
Sự giàu có về nhà ở ngày càng được đánh giá là một thành phần năng động của kế hoạch tài chính - một kế hoạch có thể tài trợ cho các chiến lược lập kế hoạch, hỗ trợ thu nhập hưu trí, bảo toàn tài sản danh mục đầu tư và cung cấp tính thanh khoản mà không gặp trở ngại mà trước đây đã khiến nó trở thành lựa chọn cuối cùng được xem xét thay vì lựa chọn đầu tiên.
Các công cụ cụ thể được sử dụng để tiếp cận khối tài sản đó sẽ tiếp tục phát triển và bối cảnh pháp lý xung quanh các cấu trúc mới hơn như HEI sẽ tiếp tục hoàn thiện.
Nhưng có một nguyên tắc dường như đang thu hút sự chú ý của cộng đồng tư vấn và các hộ gia đình khá giả:Đối với nhiều khách hàng, tương lai của giá trị căn nhà sẽ không chỉ được xác định bằng giá cả.
Nó sẽ được xác định bởi sự đơn giản, linh hoạt và dễ dàng trong việc tích hợp tài sản nhà ở vào kế hoạch tài chính đầy đủ — sớm hơn, có chủ ý hơn và dựa trên các điều khoản phù hợp với phần còn lại của cơ cấu tài chính của hộ gia đình thay vì chống lại nó.
Bài viết này được viết bởi và trình bày quan điểm của cố vấn đóng góp của chúng tôi, không phải của ban biên tập Kiplinger. Bạn có thể kiểm tra hồ sơ cố vấn với SEC hoặc với FINRA .