Một trong những bài học lớn trong năm 2019 là sự thèm khát của các nhà đầu tư REIT là vô độ. REITs đã tăng giá đến mức mọi người dễ hiểu lo lắng rằng bong bóng có thể hình thành trên thị trường.

Một lý do định tính là các nhà đầu tư lớn tuổi, có nhu cầu thụ động quá lớn khi đối mặt với thời gian dài của lợi suất thấp, đã đổ xô vào loại tài sản này. Vì mất thời gian để thu cổ tức, khó hơn nhiều để thuyết phục nhà đầu tư REIT bán một số cổ phần đang nắm giữ để tạo ra thu nhập thụ động cho anh ta.

Trong Lớp tổng thể về hưu trí sớm, chúng tôi sử dụng phương pháp tiếp cận thực nghiệm là kiểm tra lại định lượng để hỗ trợ hoặc gỡ rối các chiến lược REIT phổ biến trong thế giới đầu tư.

Trong bài viết này, tôi sẽ xem xét ba chiến lược nhà đầu tư bán lẻ phổ biến được so sánh với chiến lược cơ bản là mua và nắm giữ một rổ tất cả các quầy REIT.

Ba chiến lược này như sau:

• Nắm giữ một nửa rổ của vũ trụ S-REITs với lợi tức cổ tức cao hơn.
• Nắm giữ một nửa rổ của vũ trụ S-REITs với tỷ lệ nợ hoặc vốn chủ sở hữu thấp hơn.
• Nắm giữ một nửa rổ của vũ trụ S-REITs với Giá thấp hơn Giá trị Sách.

Kết quả thật thú vị nếu bạn xem xét các con số kiểm tra lại theo thời gian.

Dưới đây là một số kết luận có thể có từ kết quả:

• Hiệu suất tổng thể của REITs đang dần trở lại mức lợi nhuận thị trường bình thường nhưng nó vẫn hoạt động tốt so với phần còn lại của thị trường.

Rất có thể dự đoán, các cuộc kiểm tra trở lại 10 năm kéo dài từ năm 2009 vào cuối cuộc Đại suy thoái, vì vậy các nhà đầu tư REIT đã thực hiện rất Tốt. Khi các cuộc kiểm tra trở lại kéo dài từ tháng 12 năm 2018, chúng tôi nhận thấy rằng hiệu suất 10 năm của REITs đang có xu hướng đi xuống. Điều này là tốt vì REITs đơn giản đang quay trở lại với lợi nhuận thị trường sau hơn một thập kỷ hoạt động hiệu quả.

• Mua REIT với giá thấp so với giá trị sổ sách có thể không phải là một ý kiến ​​hay.

Ý tưởng mua $ 1,00 bất động sản với $ 0,99 rất hấp dẫn nhưng các nhà đầu tư bán lẻ đã quá lạm dụng chiến lược này nên chiến lược này đã thất bại trong một thời gian. Có lẽ một số danh mục tài sản rẻ là có lý do chính đáng.

• Sẽ không còn đủ tốt nếu chỉ tập trung vào REIT mang lại cổ tức cao.

Thay đổi thú vị nhất là việc tập trung vào vũ trụ REITs trả cổ tức cao hơn sẽ dẫn đến hoạt động kém hơn so với việc mua toàn bộ vũ trụ REITs. Đây là điều xảy ra khi nhiều nhà đầu tư lao vào quầy REIT để tìm kiếm lợi suất cao hơn. Đây là dấu hiệu đầu tiên cho thấy dòng tiền từ bất động sản đang trở nên đắt đỏ hơn khi chúng ta nói.

• Tăng tốc vẫn là một cách hữu ích để chọn REITs hoạt động tốt hơn

Trong khi cổ tức cao đang bắt đầu thất bại, các REIT với mức tăng thấp hơn dường như luôn tạo ra mức tăng thêm ngoại trừ một điểm sáng trong tháng Tư. Chọn REITs với số thấp cũng có lợi ích bổ sung là có ít cơ hội nhận được vấn đề về quyền hơn.

Đương nhiên, chỉ có năm điểm dữ liệu là không đủ để kết luận một cách chắc chắn rằng những chiến lược này đang thực sự thất bại.

Thay vào đó, các con số nên được sử dụng để tạo thêm độ tin cậy cho ý tưởng rằng REITs đã có một năm 2019 tốt đẹp, rằng các nhà đầu tư mới sẽ không trải qua thời gian tuyệt vời như các nhà đầu tư trong quá khứ.

Đối với Masterclass về hưu trí sớm, chúng tôi kết hợp và kết hợp nhiều yếu tố để tìm ra danh mục đầu tư REIT hoàn trả rủi ro vượt trội mà không thể giải thích đơn thuần bằng kết quả kiểm tra lại.

Triết lý của chúng tôi là cơ sở lý luận cho việc lựa chọn màn hình phải luôn dựa trên các ý tưởng kinh doanh. Ngoài cách tiếp cận định lượng, sinh viên được thực hiện thêm một lớp lý luận định tính để tinh chỉnh thêm các màn hình chứng khoán trước khi danh mục đầu tư sẵn sàng ra mắt.

Các bạn quan tâm muốn tìm hiểu thêm có thể đăng ký giữ chỗ tại đây.

Nếu không, tôi hy vọng bài viết này ít nhất đã cảnh báo bạn tránh việc tùy tiện chọn REIT. Nó sẽ giống như việc chọn một chiếc thuyền cứu hộ một cách ngẫu nhiên trong khi tàu Titanic đang chìm mà không thực sự kiểm tra nó để tìm các lỗ hổng.