Singapore là một trong những thị trường tín thác tài sản và REIT lớn nhất châu Á với khoảng 43 S-REIT được niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Singapore, với giá trị vốn hóa thị trường hơn 110 tỷ đô la Singapore.
S-REIT là một phân khúc quan trọng trên thị trường chứng khoán Singapore, với 5 REIT được đưa vào Chỉ số Straits Times, với tổng tỷ trọng là 7,6%.
Hôm nay, chúng tôi khám phá những gì các nhà đầu tư REITs có thể mong đợi vào năm 2022.
Như được thấy trong Biểu đồ 1 bên dưới, các chỉ số REIT như Chỉ số FTSE ST REIT và Chỉ số iEdge S-REIT đã kém hiệu quả hơn hầu hết các chỉ số REIT trong khu vực vào năm 2021, bao gồm cả Công ty Cổ phần Châu Á Thái Bình Dương và tất nhiên, các chỉ số của Mỹ.
Tuy nhiên, các chỉ số REIT không ở dưới cùng của lớp vì chúng đã vượt trội hơn so với các chỉ số Hồng Kông và Trung Quốc.
Nhìn vào Biểu đồ 2 bên dưới, chúng ta có thể thấy rằng trong số 40 REIT, có khoảng 11 công ty ghi nhận lợi nhuận âm trong khi 10 công ty khác ghi nhận lợi nhuận dưới 10%.
Nói cách khác, hơn một nửa dân số REIT hoạt động kém hơn hai chỉ số REIT.
Kỳ vọng kinh tế hiện tại cho năm 2022 là ấm áp, với sự phục hồi kinh tế khác nhau trên toàn thế giới. Như được thấy trong Biểu đồ 3 bên dưới, sự đồng thuận là tăng trưởng kinh tế toàn cầu năm 2022 sẽ chậm lại so với năm nay. Nguyên nhân chủ yếu là do các rủi ro như khóa COVID, lạm phát, gián đoạn chuỗi cung ứng và điều kiện thị trường lao động bị thắt chặt.
Áp lực lạm phát cũng đã thúc đẩy các ngân hàng trung ương thực hiện thắt chặt tiền tệ ở các nước và khối kinh tế ở Mỹ, Anh và EU. Vương quốc Anh đã tăng lãi suất một lần vào năm 2021 và gần như chắc chắn rằng Mỹ sẽ tăng lãi suất vào năm 2022. EU cũng đã bắt đầu quay lại các biện pháp kích thích tiền tệ.
Tương tự, tại Singapore, Bộ Thương mại và Công nghiệp đã dự báo rằng năm 2021 sẽ có mức tăng trưởng cả năm khoảng 7%, trong khi năm 2022 sẽ có mức tăng trưởng từ 3% đến 5%.
Thị trường năm 2022 được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ, với giá thuê giữ nguyên hoặc phục hồi trên tất cả các phân khúc như Văn phòng, Bán lẻ, Công nghiệp, Hậu cần và Khách sạn.
Sự đồng thuận chung là tương đối thận trọng với REITs do lãi suất tăng và môi trường thanh khoản thắt chặt. Tuy nhiên, tùy thuộc vào tốc độ thắt chặt, REITs có thể tìm thấy mình trong một môi trường thuận lợi trong 6 tháng đầu năm 22 và có khả năng sẽ tiếp tục mua lại tài sản và tăng lợi nhuận cho các nhà đầu tư.
Một số mảng phụ như khách sạn, bán lẻ và logistic REITS có thể hoạt động tốt hơn vào năm 2022.
Các REIT về Khách sạn và Bán lẻ sẽ nhận được sự hỗ trợ từ việc Singapore mở cửa trở lại và các REIT về hậu cần có thể tiếp tục hưởng lợi từ các xu hướng thế tục. Ngành Công nghệ sẽ tiếp tục là trụ cột sức mạnh của ngành cho thuê vào năm 2022 sau khi cho thuê mặt bằng đáng kể vào năm 2021.
Các tài sản REIT chuyên dụng như trung tâm dữ liệu và chăm sóc sức khỏe cũng được kỳ vọng sẽ hoạt động tốt với nhà ở sinh viên sẵn sàng phục hồi, khi các cơ sở giáo dục bắt đầu mở cửa đón sinh viên quốc tế trở lại.
Dữ liệu trong Biểu đồ 5 bên dưới cho thấy rằng chúng ta có thể thấy sự điều chỉnh đối với REIT trong tương lai gần.
Chênh lệch lợi suất thấp hơn mức trung bình 10 năm và điều này có thể nén thêm khi lãi suất tăng, gây ra sự giảm giá cổ phiếu đối với REITs.
Chỉ số FTSE ST REIT Index cũng đang giao dịch cao hơn một chút so với tỷ lệ P / B dài hạn và tỷ suất cổ tức ở mức thấp nhất mọi thời đại.
Mặt khác, đây có thể được coi là điều bình thường mới do chất lượng của REIT ở Singapore và sức mạnh của một số phân khúc, chẳng hạn như Logistics và REIT công nghiệp, được hưởng lợi từ những thay đổi cơ cấu dài hạn.
Trong khi chỉ số REIT hoạt động kém hơn chỉ số STI vào năm 2021, Biểu đồ 6 cho thấy rằng trong một khung thời gian dài hơn, chỉ số REIT đã hoạt động tốt hơn chỉ số STI. Sẽ rất thú vị khi xem liệu chỉ số REIT có thể lấy lại động lực và tiếp tục tăng tốt hơn STI vào năm 2022 hay không.
Triển vọng kinh tế vĩ mô cho năm 2022 cũng kém thuận lợi hơn so với năm 2021. Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy sự phục hồi ở một số phân ngành như Khách sạn và Bán lẻ, cũng như tiếp tục tăng trưởng từ các cơ cấu ngành Logistics.
Tùy thuộc vào tốc độ thắt chặt tiền tệ và tài khóa, REITs có thể thấy mình có thể thực hiện các thương vụ mua lại nếu có cơ hội.
Định giá dường như hơi tăng so với tỷ lệ lịch sử, nhưng có thể là do sự thay đổi cơ cấu về chất lượng của các REIT được niêm yết tại Singapore, vì các nhà đầu tư sẵn sàng giao dịch các REIT chất lượng cao này với mức định giá cao hơn. Định giá cao cũng luôn là một chỉ báo về khả năng điều chỉnh sắp tới.
Trên cơ sở tổng thể, với hơn 40 REIT trong một hỗn hợp các phân khúc được liệt kê ở Singapore và các nhà đầu tư kỳ vọng vào các REIT mới được niêm yết như Daiwa House Logistics Trust (SGX:DHLU) và Digital Core REIT (SGX:DCRU) để chứng tỏ dũng khí của mình, có vẻ như có rất nhiều điều để mong đợi vào năm 2022.
Nếu bạn mong muốn tạo thu nhập bền vững từ danh mục REITs, hãy tham gia với Chris Ng tại hội thảo trực tiếp trên web của anh ấy để tìm hiểu cách bạn có thể bắt đầu và những điều bạn cần lưu ý khi xây dựng danh mục REIT có khả năng phục hồi.
