Các nhà đầu tư bất động sản có tham vọng có thể và thường phải lựa chọn giữa chiến lược đầu tư bất động sản 'sửa chữa và lật lại' hoặc 'mua và giữ'. Cả hai chiến lược đều có ưu và nhược điểm, cũng như kế hoạch trò chơi rất khác nhau.
Nếu bạn đã đọc các bài viết của tôi, bạn có thể quen thuộc với chiến lược BRRRR mà tôi thường chia sẻ. Chiến lược BRRRR là chiến lược Mua và Giữ và sở thích cá nhân của tôi.
Trong bài viết này, tôi (cố gắng giữ thái độ không thiên vị và) chia sẻ sự khác biệt giữa chiến lược đầu tư bất động sản ‘Sửa và Lật’ so với ‘Mua và Giữ’ . Hy vọng rằng nó sẽ giúp bạn có những lựa chọn tốt hơn khi muốn đầu tư vào dự án bất động sản tiếp theo của mình.
Đầu tiên, hãy xem xét chiến lược đầu tư bất động sản Khắc phục và lật.
Các nhà đầu tư bất động sản sử dụng chiến lược Sửa chữa và Lật lại nhằm mua một bất động sản, tân trang lại nó và sau đó bán nó với giá cao hơn.
Khi tìm cách lật các bất động sản, bạn sẽ muốn nhắm mục tiêu các bất động sản ở những vị trí tốt nhất có thể vì bạn sẽ bán cho các gia đình mới hoặc những người có nguyện vọng muốn sống trong khu vực đó. Những địa điểm như vậy thường gần khu vực thành phố, gần khu vực làm việc hoặc gần trường học.
Tương tự, nếu bạn đang tìm mua và nắm giữ bất động sản, bạn không nên đến những khu vực đắt tiền nhất hoặc cao cấp nhất vì lợi suất cho thuê của bạn sẽ quá thấp.
Các dự án Fix and Flip có xu hướng ngắn hạn, tôi chia sẻ dự án Fix and Flip gần đây nhất của tôi đã được thực hiện ở Glasgow bên dưới. Nhưng trước tiên, hãy xem xét ưu và nhược điểm của việc lật các thuộc tính:
Bạn có thể nhận được dòng tiền khá tốt với hai đến bốn dự án mỗi năm.
Trước đây, các nhà thầu nhỏ hơn ở Singapore đã có thể thu được lợi nhuận khá cao bằng cách tài trợ cho các dự án của họ bằng cách sử dụng các khoản vay bắc cầu từ bạn bè và gia đình.
Nếu bạn biết cách và có thể lãnh đạo một nhóm, xử lý việc quản lý dự án và tân trang lại bất động sản một cách sinh lợi, thì chiến lược Sửa chữa và Lật lại có thể mang lại dòng tiền tốt.
Thông thường, các tay chèo bắt đầu với tư cách là nhà thầu trước khi trở thành nhà phát triển thời gian nhỏ.
Với các dự án lật, chi phí của bạn thấp và do đó, khả năng hòa vốn của bạn có thể nhanh hơn và lợi nhuận của bạn cao hơn, so với các bất động sản mới ngoài kế hoạch, nơi bạn sẽ trả một phần lợi nhuận của nhà phát triển.
Nếu bạn quản lý tốt chi phí của mình và có thể chuyển nhượng tài sản một cách sinh lợi, bạn thường không cần vay thêm hoặc thế chấp ngân hàng.
Bạn sẽ chỉ cần trả hết các khoản vay bắc cầu. Nhân tiện, nếu bạn thích học bằng cách xem hoặc nghe, tôi đã nói về "Khắc phục và lật" so với "Mua và giữ" trong video này:
Vào đỉnh điểm của cuộc khủng hoảng COVID vào tháng 7 năm 2020 khi mọi người đang hoảng loạn và học cách đối phó với sự cố khóa cửa, tôi đã hoàn thành một dự án sửa chữa và lật tẩy.
Nhóm của tôi đã mua được một ngôi nhà bậc thang ở Glasgow với giá 116.500 bảng Anh. Chúng tôi đã tân trang lại nó và bán nó trong vòng 6 tháng với lợi tức đầu tư là 52,5%.
Có thể có những tình huống không lường trước được có thể ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí của bạn.
Ví dụ, trong cuộc khủng hoảng COVID, chi phí nguyên vật liệu đã tăng từ 30% đến 50%. Và đã xảy ra tình trạng khan hiếm nhân lực do người lao động không thể đến nước này để làm việc.
Bạn sẽ phải chuẩn bị cho những tình huống như vậy.
Đây là lý do chính tại sao tôi thường không thích lật kèo, trừ khi tôi muốn có dòng tiền ngay lập tức. Điều đó nói rằng, bạn cũng có thể nhận được dòng tiền từ việc cho thuê.
Nói chung, nếu bạn sửa chữa và lật lại các thuộc tính, bạn hoàn toàn bỏ lỡ cơ hội tốt trong tương lai. Tôi sẽ chia sẻ những thông tin chi tiết mới nhất về mức độ tăng của giá bất động sản trong những năm qua, trong phần bên dưới.
Nếu bạn không phải là nhà thầu cũng như không có nhóm làm việc cho bạn, phần lớn lợi nhuận kiếm được thường không quay trở lại bạn.
Nếu bạn là người bỏ hầu hết vốn, thì vốn tự có của bạn sẽ gặp rủi ro. Hầu hết các nhà thầu bên thứ ba chỉ muốn kiếm được phí của họ, họ không quan tâm đến giá trị cuối cùng của tài sản.
Trong trường hợp chi phí của bạn không chính xác, phần lợi nhuận của bạn có thể bị xóa sổ bởi phí nếu bạn không thể chuyển tài sản cuối cùng để có lợi nhuận tốt.
Sau khi bán tài sản, bạn sẽ phải chịu lãi vốn bị đánh thuế và / hoặc thuế doanh nghiệp, ở hầu hết các quốc gia, bao gồm cả Singapore.
Tương tự, với chiến lược BRRRR, bạn sẽ chỉ phải chịu thuế đối với lợi nhuận cho thuê của mình và cuối cùng khi bạn chuyển sang là thuế thừa kế. Tuy nhiên, nếu bạn tiếp tục tái cấp vốn đến cuối cùng thì hầu như không có lãi vốn hoặc không có thuế thu nhập vốn.
Đây là một dự án Mua và Giữ mà chúng tôi cũng đã thực hiện khá nhiều trong chuyên sâu về COVID vào năm ngoái. Nhóm của tôi đã mua một bất động sản bán tách biệt ở Birmingham vào ngày 17 tháng 11 năm 2020 dưới giá thị trường là 286.000 bảng Anh. Sau khi tân trang, định giá lên tới 360.000 bảng Anh và ROI cuối cùng sau chi phí là 63,7%.
Đây là những con số, tôi cũng sẽ xem qua chúng trong video này.
Mặc dù lợi nhuận 63,7% có thể không tốt bằng lợi nhuận hàng năm từ dự án "Fix and Flip", chúng tôi đã cố gắng trích hầu hết (~ 85%) vốn của mình từ bất động sản. Điều này có nghĩa là khi chúng tôi cho thuê tài sản thành công, chúng tôi có thể hòa vốn và bắt đầu kiếm được lợi nhuận tốt (và dòng tiền) một cách thoải mái.
Dưới đây là tóm tắt về sự khác biệt giữa chiến lược đầu tư bất động sản 'Sửa và Lật' so với 'Mua và Giữ':
| Sửa và Lật | Mua và Giữ |
|---|---|
| Có thể cung cấp dòng tiền tốt nhanh hơn | Tạo dòng tiền thấp hơn |
| Quên khả năng tăng trưởng dòng tiền ngay lập tức | Việc cho thuê có thể tạo ra dòng tiền trong khi bạn đợi giá bất động sản tăng. |
| Nhà xây dựng và nhà thầu có thể thu được nhiều lợi nhuận | Bạn có một con đường dài hơn để hòa vốn khi thuê tài sản |
| Chi phí tân trang có thể quá thời gian chạy | Chi phí tân trang có thể quá thời gian chạy |
| Giảm hiệu quả về thuế | Hiệu quả hơn về thuế |
Và bây giờ, hãy giải quyết chú voi trong phòng:
Các bất động sản lật tung từng mang lại lợi nhuận cao ở Singapore.
Trong thực tế, nó thường được thực hiện bởi các nhà thầu, 15 đến 20 năm trước đây. Hồi đó, một ngôi nhà trên sân thượng có thể được mua với giá từ 800 nghìn đô la Singapore đến 900 nghìn đô la Singapore. Họ có thể chi từ 300 nghìn đô la Singapore đến 400 nghìn đô la Singapore để tân trang lại nó trước khi chuyển từ 1,5 triệu đô la Singapore đến 1,8 triệu đô la Singapore, bỏ túi một khoản lợi nhuận tốt.
Nhưng quan điểm của tôi là ngày nay nó không thể truy cập được, đặc biệt là đối với những người bình thường như bạn và tôi.
Hãy xem bảng mà tôi trích xuất sau đây từ một bài báo. Bạn sẽ nhận thấy rằng hiện tại, bất động sản đất nền có giá trung bình thấp hơn một chút so với các căn hộ chung cư ở Singapore.
Từ bảng trên, Tuy nhiên, tôi tin rằng giá mỗi foot vuông của bất động sản có đất sẽ tăng lên và thậm chí là giá của các căn hộ chung cư.
Tại sao?
Bởi vì cung và cầu đơn giản.
Sẽ không có nhiều nguồn cung bất động sản đã hạ cánh. Cách duy nhất để tăng nguồn cung bất động sản có đất là chia nhỏ và làm cho chúng nhỏ hơn. Do đó, các bất động sản trên đất liền có kích thước lớn hơn như bungalow đơn lập hoặc bán liền kề và bungalow hạng tốt (GCB) ngày càng hiếm hơn.
So sánh, căn hộ có nguồn cung không giới hạn. Các nhà phát triển có thể gộp những cái hiện có và xây dựng những cái mới hơn, cao hơn.
Vì vậy, việc giá bất động sản trên đất liền tăng nhanh hơn theo thời gian là điều không thể tránh khỏi.
Và các xu hướng trên chỉ số bất động sản của Singapore dường như ủng hộ quan điểm này:
Chỉ số giá cho bất động sản có đất (màu cam) là 98,9 trong quý 1 năm 2000. Nhanh chóng sau 21 năm, nó ở mức 184,8 vào quý 2 năm 2021. Bất động sản có đất đã tăng 4,5% mỗi năm trong 21 năm qua (tổng thể là 86,9 tăng%).
Tương tự, chỉ số giá cho bất động sản không có đất như căn hộ và chung cư (màu xanh lam) là 100,7 trong quý 1 năm 2000. 21 năm sau, nó ở mức 158,8 vào quý 2 năm 2021. Bất động sản không có đất tăng 2,3%. mỗi năm trong 21 năm qua (tăng tổng thể 57,7%).
Tại thời điểm viết bài, tỷ lệ nhà (hay còn gọi là bất động sản trên đất liền) so với căn hộ ở Singapore là 2,84x. Năm 2000, tỷ lệ này chỉ là 2,4 lần. Sự gia tăng nguồn cung căn hộ đã khiến nó tụt hậu về tốc độ tăng vốn so với bất động sản đất nền. Và, khoảng cách này có thể sẽ tăng lên khi các bất động sản trên đất liền trở nên hiếm hơn.
Hãy đối mặt với nó, đất đai khan hiếm và điều này sẽ khiến giá trị đất đai tăng lên trong khi giá trị xây dựng giảm giá.
Khi giá bất động sản hạ cánh tăng dần lên, chiến lược 'Khắc phục và lật lại' sẽ trở nên khó thực hiện hơn đối với các nhà đầu tư nhỏ hơn.
Dựa trên bảng định giá ở trên, bạn sẽ cần số vốn ít nhất 3 triệu đô la Singapore cho một ngôi nhà liên kế. Và để chia nhỏ một cách hiệu quả và có lợi nhuận, bạn có thể cần đầu tư vào một Bán tách biệt (bạn có thể chia nhỏ thành các sân thượng).
Cân nhắc chi phí tân trang lại, bạn sẽ cần số vốn trị giá khoảng 6 triệu đô la Singapore để ‘Fix and Flip’ có lãi tại Singapore. Và đó là một đề xuất rất khó đối với hầu hết chúng ta.
Điều này dẫn đến các câu hỏi sau:
Hãy cùng xem giá nhà ở đã tăng như thế nào trên toàn cầu. (p.s. Tôi đã cố gắng lấy dữ liệu toàn diện, tuy nhiên xin lưu ý rằng hầu hết dữ liệu có sẵn ở các quốc gia không được lấy từ cùng một khoảng thời gian!)
| Quốc gia / Thành phố | Khoảng thời gian của điểm dữ liệu | Đánh giá cao về giá bất động sản trên đất | Đánh giá cao về giá bất động sản không có đất | Tỷ lệ Nhà so với Căn hộ trong quá khứ | Tỷ lệ Nhà trên Căn hộ Mới nhất |
|---|---|---|---|---|---|
| Singapore | 2000 - 2021 | 4,5% mỗi năm | 2,3% mỗi năm | 2,40x | 2,84x |
| Melbourne | 2012 - 2021 | 6,8% mỗi năm | 2,36% mỗi năm | 1,87x | 2,75x |
| Auckland | 2016-2020 | 2,4% mỗi năm | 2,11% mỗi năm | Không có dữ liệu | 1,50x |
| Luân Đôn | 2001 - 2021 | 5,15% mỗi năm | 4,91% mỗi năm | 1,35x | 1,42x |
| Birmingham | 2001 - 2021 | 4,69% mỗi năm | 4,32% / năm | 1,32x | 1,42x |
| Manchester | 2001 - 2021 | 5,25% mỗi năm | 5,01% mỗi năm | 1,09 lần | 1,14x |
| New York | 2011 - 2021 | 5,88% mỗi năm | 4,29% mỗi năm | 0,72x | 0,82x |
| Vùng Vịnh (San Francisco, Oakland, Tàu điện ngầm Hayward) | 2011 - 2021 | 10,03% mỗi năm | 8,58% mỗi năm | 1,30x | 1,49 lần |
Như bạn có thể thấy xu hướng đang diễn ra trên khắp thế giới. Tỷ lệ nhà trên căn hộ đang tăng lên ở khắp mọi nơi.
Và đây là tin tốt cho các nhà đầu tư bất động sản đầy tham vọng! Nếu bạn đã bỏ lỡ con thuyền ở Singapore hoặc nhận thấy bất động sản ở Singapore quá đắt để đầu tư vào, bạn có thể tìm kiếm bất động sản ở nước ngoài, nơi tỷ lệ này vẫn còn thấp và nơi giá trị bất động sản có tiềm năng trần cao hơn để đánh giá cao.
Dựa vào bảng trên, bạn có thể xem xét New York hoặc Auckland và thậm chí London, Manchester, Birmingham, nơi hiện tại tỷ lệ này vẫn còn rất thấp, so với Singapore.
Sự thật là, tỷ lệ nhà trên căn hộ sẽ chỉ tăng lên từ đây. Đây là 4 lý do tại sao:
1. Đang xây dựng nhà dân dụng ở các nước phát triển với sự kiểm soát quy hoạch chặt chẽ.
Vấn đề ở các nước phát triển là họ không cho phép bạn xây nhà cao tầng vì nó phá hủy đường chân trời. Và mọi người đều muốn nhìn thấy bầu trời, thay vì phải nhìn chằm chằm vào cửa sổ của những người hàng xóm của họ.
Do đó, đất ở các nước phát triển sẽ bị hạn chế về chiều cao. Những hạn chế như vậy bảo tồn di sản, lịch sử và đường chân trời của thành phố trong khi ngăn chặn việc xây dựng quá mức. Với nguồn cung ít hơn, giá trị của những ngôi nhà sẽ tăng lên theo thời gian.
2. Bảo vệ các vành đai xanh.
Điều này thể hiện rõ ở các thành phố lớn như Hong Kong và London, nơi các vành đai xanh được coi trọng. Các công viên và vành đai xanh được bảo vệ và các nhà phát triển không được phép xây dựng thêm các tòa nhà ở những khu vực này.
Điều này ngăn thành phố trở thành một khu rừng đô thị nhưng cũng làm giảm nguồn cung cấp đất có thể có. Do đó, các chủ đầu tư chỉ có thể chọn xây thêm căn hộ thay vì nhà ở. Khi những ngôi nhà ngày càng hiếm hơn, giá trị của chúng sẽ tăng lên theo thời gian.
3. Đô thị tràn lan có hại cho môi trường và thời gian đi lại.
Một số thành phố như Melbourne cho phép mở rộng đô thị nơi có rất nhiều nhà đất ở phía bắc. Tuy nhiên, điều này có nghĩa là mọi người phải dành nhiều thời gian hơn để đi lại, dẫn đến tắc đường nghiêm trọng khi mọi người di chuyển đến nơi làm việc.
Cá nhân tôi sẽ không đụng đến đất đai trong các gói nhà vì chúng thường được bán theo từng đợt. Tôi đã trải nghiệm các dự án mà mặc dù nhà phát triển tiếp thị đánh giá cao vốn khi cụm từ tiếp theo mở ra, nhưng điều này không thường xảy ra. Họ chỉ đánh dấu giá lên đến một giá trị cao hơn và bạn sẽ gặp khó khăn khi cố gắng bán nó để kiếm lời.
4. Tiền chảy vào tài sản có nguồn cung hạn chế
Những người giàu đang gửi tiền của họ vào những thứ quý hiếm - bất động sản có đất, rượu, Bitcoin, v.v. Do đó, bất động sản trên đất liền và các tòa nhà dân cư có hàm lượng đất cao đang tăng giá nhanh hơn nhiều so với những bất động sản có nguồn cung không hạn chế
Tôi đã chia sẻ những ưu và nhược điểm của việc chuyển nhượng bất động sản và lý do tại sao tôi nghĩ 'Mua và Giữ' là một chiến lược đầu tư bất động sản dễ tiếp cận hơn và dễ dàng hơn cho hầu hết các nhà đầu tư tham vọng.
Tóm lại:
Tôi không phải là một triệu phú cũng không phải là một nhà đầu tư có giá trị tài sản ròng cực cao và tôi không muốn đánh mất lợi nhuận của mình vì thuế khi tôi chuyển nhượng một bất động sản.
Do đó, tôi thích Mua và Giữ những ngôi nhà có thể hiệu quả hơn về thuế và cho phép tôi tạo ra của cải giữa các thế hệ. Điều đó nói lên rằng, bạn sẽ cần chọn các bất động sản có khả năng tăng giá vốn cao và luôn cố gắng duy trì dòng tiền tích cực. Điều này phụ thuộc vào sự lựa chọn của bạn về bất động sản, vị trí và quốc gia để đầu tư. Tôi sẽ tìm kiếm các thị trường mà tỷ lệ giá nhà trên căn hộ vẫn dưới 1,5.
Nếu bạn muốn tìm hiểu cách bạn có thể tìm thấy những cơ hội tốt nhất trong việc đầu tư bất động sản, hãy đăng ký hội thảo trên web miễn phí của tôi và chúng ta sẽ khám phá thêm tại đó.
