Chính phủ Singapore đã công bố một loạt các biện pháp để hạ nhiệt thị trường nhà ở tư nhân và thị trường bán lại HDB. Ngoài ra, Chính phủ sẽ tăng nguồn cung nhà ở công và tư để đáp ứng nhu cầu.
Có hiệu lực từ ngày 16 tháng 12 năm 2021, các thay đổi như sau:
Tác động sẽ được cảm nhận trên toàn diện bởi Công dân, PR, Người nước ngoài và Tổ chức đối với bất động sản nhà ở thứ hai và tiếp theo với mức tăng dao động từ 5% đến 10%.
Vì ABSD được tính dựa trên giá mua hoặc giá trị thị trường của bất động sản, chi phí bổ sung cho tài sản có giá trị từ 1 triệu đô la là 50.000 đến 100.000 đô la.
Hạn mức LTV đối với các khoản vay từ HDB sẽ giảm từ 90% xuống 85% trong khi không thay đổi về hạn mức 75% đối với các khoản vay ngân hàng.
Rõ ràng là lý do chính khiến các biện pháp làm mát bổ sung được đưa ra là để đảm bảo nhà ở giá cả phải chăng cho những người có nhu cầu và được thực hiện để thúc đẩy thị trường bất động sản ổn định và bền vững.
Dựa trên ước tính chớp nhoáng của Cơ quan Tái phát triển Đô thị (URA) cho 3Q21 trong Biểu đồ 1 và Biểu đồ 2 (bên dưới):
Dựa vào Biểu đồ 3 dưới đây, có thể nhận thấy giá bất động sản nhà ở tư nhân ngoài khu vực trung tâm tăng mạnh nhất.
Đây là phân khúc có nhiều người mua nhà hơn so với phần còn lại của khu vực miền Trung và vùng lõi miền Trung có xu hướng tìm thấy nhiều nhà đầu tư hơn.
Nhìn từ các chỉ số giá này, người mua và nhà đầu tư hy vọng giá nhà riêng sẽ giảm mạnh do các biện pháp này đã thất vọng.
Đây có thể là một dấu hiệu về cách giá sẽ phản ứng trong thời gian này.
Một trong những lý do có thể là do các nhà phát triển Singapore đều có bảng cân đối kế toán mạnh và có thể trì hoãn việc ra mắt và chờ phục hồi.
Theo quan sát, tác động của các biện pháp hạ nhiệt năm 2018 được cảm nhận rõ hơn đối với phân khúc bất động sản cao cấp, nơi có nhiều nhà đầu tư và người mua nhà thứ hai và / hoặc tiếp theo hơn so với các dự án đại chúng.
Hai cơ quan tài sản được niêm yết trên Sàn giao dịch Singapore là PropNex Ltd (SGX:OYY) và APAC Realty (SGX:CLN) điều hành thương hiệu ERA. Hai công ty này có hoạt động chủ yếu tập trung tại Singapore với một phần doanh thu đáng kể đến từ thị trường bất động sản nhà ở. Giá cổ phiếu của họ đã giảm khoảng 14% khi thị trường mở cửa vào ngày 16 Tháng 12 năm 2021.
Như thể hiện trong Biểu đồ 4 &5 bên dưới, khối lượng giao dịch đã giảm mạnh đáng kể trong Quý 4 năm 2018 sau trước các biện pháp làm mát được công bố vào tháng 7 năm 2018.
Có rất nhiều nhà phát triển bất động sản ở Singapore với danh mục đầu tư đa dạng cả về địa lý và phân khúc, được củng cố bởi thu nhập định kỳ mạnh mẽ từ bất động sản đầu tư của họ. Nhiều chủ đầu tư trong số này cũng có bảng cân đối kế toán mạnh và có thể trì hoãn việc bán và mở bán mới cho đến khi môi trường trở nên thuận lợi hơn.
Hai nhà phát triển bất động sản có tỷ lệ mở bán khu dân cư lớn nhất tại Singapore là City Development (SGX:C09) và Oxley (SGX:5UX) đã giảm hơn 3%. Phản ứng của thị trường chứng khoán đã chứng minh rằng các nhà phát triển bất động sản rõ ràng có vị thế tốt hơn so với các đại lý bất động sản.
Như thể hiện trong Biểu đồ 6 bên dưới, hàng tồn kho chưa bán được ở mức thấp chưa từng thấy kể từ năm 2017. Điều này có nghĩa là các nhà phát triển đang tìm cách bổ sung hàng tồn kho của họ thông qua đấu thầu các khu đất và khu đất có sẵn. Điều này có thể mang lại lợi ích cho các nhà phát triển có hàng tồn kho thấp hơn vì họ có thể có được các trang web mới với giá tốt hơn.
Nhìn vào số lượng giao dịch mua bán mới được giao dịch, Trong năm 2019, khoảng 9.912 căn hộ tư nhân được giao dịch đã được giao dịch. Bất chấp đại dịch, năm 2020 đã chứng kiến 9.838 khu dân cư tư nhân được giao dịch.
Rõ ràng là chính phủ Singapore đã thấy rằng năm 2021 dự kiến sẽ vượt quá những con số này với 9.901 khu dân cư đã được giao dịch trong 9 tháng đầu năm và quyết định ban hành các biện pháp hạ nhiệt hơn nữa. Tương tự, số lượng bán lại cũng theo xu hướng tương tự và dự kiến sẽ đạt mức cao vào năm 2021.
Biểu đồ 7 (bên dưới) tiếp tục cho thấy sự khan hiếm của thị trường bất động sản khi chỉ có 11.449 bất động sản nhà ở tư nhân mới được hoàn thành. Điều này đã không tính đến bất kỳ sự chậm trễ tiềm ẩn nào phát sinh do hậu quả của đại dịch gây hạn chế lao động.
Mặc dù rõ ràng từ Biểu đồ 6 (ở trên) rằng các chủ đầu tư cần bổ sung hàng tồn kho của họ, với môi trường có thể trở nên tồi tệ, các chủ sở hữu nhà đang tìm cách kiếm tiền từ việc bán tập thể có thể thấy mình phải đối mặt với giá thấp hơn, sự chậm trễ và thậm chí có khả năng có doanh số bán hàng giảm do các nhà phát triển sẽ cẩn thận hơn trong các dự án mua lại của họ.
Các nhà đầu tư bất động sản sẽ phải làm việc với ABSD tăng và lãi suất cũng có thể cao hơn theo cảnh báo của MAS.
Người mua nhà lần đầu có khả năng là người chiến thắng lớn nhất vì các biện pháp này ít nhất sẽ làm giảm tốc độ tăng giá bất động sản.
Singapore đã một lần nữa chứng tỏ khả năng của mình trong việc hành động kịp thời để thúc đẩy khả năng chi trả nhà ở tiếp tục được duy trì. Các biện pháp dân cư tư nhân được hiệu chỉnh để làm giảm nhu cầu trên diện rộng, đặc biệt là từ những người mua bất động sản để đầu tư hơn là sở hữu của chủ sở hữu. Các biện pháp thắt chặt các điều kiện tài chính cho cả nhà ở công và nhà ở tư nhân sẽ khuyến khích sự thận trọng hơn về tài chính.
Đúng như dự đoán, có một phản ứng giật đầu gối trên thị trường chứng khoán. Các cổ phiếu như đại lý bất động sản có tác động rộng hơn và tức thì phải chịu mức giảm tỷ lệ phần trăm lớn hơn ở mức hai con số trong khi các nhà phát triển bất động sản vốn đa dạng hóa thành nhiều phân khúc và khu vực địa lý khác nhau lại giảm phần trăm một con số thấp.
Các xu hướng trong quá khứ cũng cho thấy rằng khối lượng giao dịch và giá bất động sản sau đó đã phục hồi và đây có thể là dấu hiệu cho tất cả các bên liên quan có liên quan rằng vấn đề là thời gian trước giai đoạn tăng trưởng tiếp theo và tất nhiên là biện pháp hạ nhiệt tiếp theo.
Nếu bạn là một nhà đầu tư bất động sản đầy tham vọng có kế hoạch bị cản trở, Jeff sẽ chia sẻ cách bạn có thể thu được lợi nhuận tốt hơn bằng cách sử dụng chiến lược B4R. Tham gia trực tiếp với anh ấy tại đây.
