Một trong những bài học đầu tiên cần thiết mà các nhà đầu tư học được là đa dạng hóa danh mục đầu tư để giảm rủi ro. Đó là bởi vì các nội dung khác nhau thường phản ứng khác nhau với cùng một sự kiện. Ví dụ, sự suy thoái của một tài sản khi lãi suất tăng, có thể được cân bằng ngược lại bởi sự gia tăng của một tài sản khác. Bằng cách nắm giữ các tài sản đa dạng, danh mục đầu tư trở nên ít nhạy cảm hơn với các biến động của thị trường.
Đa dạng hóa được khuyến nghị không chỉ giữa các loại nội dung mà còn trên các khu vực địa lý. Điều này đặc biệt đúng đối với bất động sản, vì giá trị của bất động sản phần lớn được xác định bởi nền kinh tế địa phương. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) hoạt động kém ở Hoa Kỳ có thể tạo ra kết quả tổng thể tốt từ hoạt động của các tài sản ở Châu Âu và Châu Á.
Các nhà đầu tư có thể chấp nhận rủi ro không cần thiết bằng cách giới hạn lượng nắm giữ của họ đối với các REIT tập trung vào Hoa Kỳ. Nhiều REIT lớn của Hoa Kỳ nhận ra mối đe dọa này và đang đa dạng hóa các khoản nắm giữ của họ trên các khu vực địa lý. Việc mở rộng toàn cầu không chỉ giảm thiểu rủi ro về địa lý mà còn mang lại lợi ích cho hiệu suất tổng thể bằng cách tạo cho các REIT này một chỗ đứng trong các nền kinh tế đang phát triển nhanh hơn ở châu Á và châu Mỹ Latinh, nơi tầng lớp trung lưu ngày càng mở rộng đang thúc đẩy việc tạo ra của cải.
Dưới đây là 12 REIT có kích thước lớn - nhiều REIT có cổ tức tăng - cũng cung cấp khả năng hiển thị quốc tế đa dạng và lợi tức hào phóng. Chúng tôi cũng đã bao gồm một trò chơi bất động sản bổ sung không được tổ chức như một REIT nhưng dù sao cũng rất xứng đáng.
Với tỷ lệ lấp đầy danh mục đầu tư ở mức 95,5% tính đến quý được báo cáo gần đây nhất, Simon có thể tạo ra tăng trưởng hữu cơ bằng cách tăng giá thuê khi hợp đồng thuê hết hạn. Ngoài ra, REIT còn tạo ra lợi nhuận cao từ các hoạt động phát triển trên toàn thế giới. Simon có các dự án phát triển lớn đang được tiến hành ở các thành phố lớn hơn ở Canada, Mexico, Tây Ban Nha và Vương quốc Anh
Trong 5 năm qua, cổ tức của Simon đã tăng trung bình 10,4% hàng năm và công ty thường tăng chi trả hơn một lần một năm. Lần tăng gần đây nhất là tăng 2,5% vào đầu tháng 2 lên 2,04 USD / cổ phiếu.
Hơn nữa, các nhà đầu tư sẽ nhận ra tổng lợi nhuận trung bình hàng năm 20,5% từ việc sở hữu cổ phiếu SPG trong thập kỷ qua, dễ dàng đánh bại tổng lợi nhuận 15,2% của S&P 500 trong cùng khoảng thời gian.
Simon hiện được đánh giá là “Mua” hoặc “Mua mạnh” bởi 17 trong số 22 nhà phân tích về cổ phiếu; nó không có lệnh gọi "Bán" vào lúc này.
W.P. Carey thường xuyên đầu tư ra nước ngoài và có tài sản tại 13 quốc gia châu Âu cũng như Canada và Mexico. REIT có sự hiện diện mạnh mẽ ở Đức, một trong những nền kinh tế lớn nhất và mạnh nhất thế giới, đồng thời đang mở rộng ở Vương quốc Anh, nơi lo ngại Brexit đã làm giảm giá bất động sản.
Khoản thanh toán hàng quý của WPC đã tăng trung bình chỉ 3,4% hàng năm trong năm năm qua, mặc dù các nhà đầu tư nên lưu ý rằng REIT đã tăng cổ tức lên cao hơn mỗi quý.
REIT đã hoàn tất việc sáp nhập với Corporate Property Associates 17, một REIT phi giao dịch mà REIT đã tư vấn trong một thỏa thuận trị giá 6 tỷ đô la, vào tháng 10. Vào thời điểm đó, việc sáp nhập đã thúc đẩy W.P. Giá trị doanh nghiệp của Carey lên tới khoảng 17 tỷ đô la và dự kiến sẽ đơn giản hóa hoạt động kinh doanh và cải thiện các chỉ số danh mục đầu tư bằng cách kéo dài thời hạn thuê và đa dạng hóa hơn nữa ngành và cơ cấu khách thuê.
Welltower hợp tác với các hệ thống chăm sóc sức khỏe quốc gia như ProMedica, Ascension, HCR Manor Care và Evolution Health để phát triển mạng lưới của mình. REIT gần đây đã thành lập một liên doanh với ProMedica, nhà cung cấp dịch vụ chăm sóc sức khỏe lớn thứ 15 của đất nước, cho một hợp đồng cho thuê tổng thể trong 15 năm, đây là hợp đồng đầu tiên thuộc loại hình này giữa REIT và hệ thống chăm sóc sức khỏe.
Dân số cao tuổi ngày càng tăng bên ngoài Hoa Kỳ đang tạo ra cơ hội mở rộng cho Welltower ở Canada và Vương quốc Anh. REIT sở hữu 111 cơ sở chăm sóc sức khỏe ở Vương quốc Anh, tập trung xung quanh London, Manchester và Birmingham, và 151 cơ sở ở Canada chủ yếu tập hợp xung quanh bảy cơ sở lớn nhất của đất nước các thành phố. Dân số cao tuổi đang tăng nhanh hơn 5 lần so với dân số nói chung ở Vương quốc Anh và nhanh hơn 10 lần so với dân số nói chung ở Canada.
Mặc dù Welltower mang lại lợi suất tốt là 4,5%, nhưng tăng trưởng cổ tức của nó đã dừng lại vào năm 2018 sau tám năm tăng trưởng liên tục. Mức tăng cổ tức trung bình trong 5 năm của công ty chỉ khoảng 2,6% hàng năm.
Nhưng mọi thứ đang đi đúng hướng cho năm 2019. Trong báo cáo quý 4 được công bố gần đây, công ty đã tái khẳng định nguồn vốn năm 2019 từ hoạt động (FFO, một chỉ số quan trọng về lợi nhuận REIT) hướng dẫn là 4,10 đô la đến 4,25 đô la cho mỗi cổ phiếu và cải thiện quan điểm về thu nhập ròng năm 2019 , từ 2,70 đô la đến 2,85 đô la cho mỗi cổ phiếu.
REIT được hưởng lợi từ các công ty đa quốc gia triển khai các giải pháp đám mây trên toàn thế giới để quản lý nhu cầu CNTT của họ. Nó có vị trí tốt cho làn sóng đám mây thứ hai xuất phát từ nhu cầu về trí tuệ nhân tạo, Internet of Things, phương tiện tự hành và thực tế ảo.
Làm việc với các khách hàng toàn cầu như Facebook (FB), Oracle (ORCL) và International Business Machines (IBM) yêu cầu các trang web trên toàn thế giới. Digital Realty duy trì một khuôn viên trung tâm dữ liệu ở London và hàng chục trung tâm dữ liệu ở Châu Âu và Châu Á.
REIT đang phát triển nhanh chóng này đã có 13 năm liên tiếp tăng cổ tức và tăng trưởng cổ tức hàng năm trung bình 12% kể từ năm 2005. Điều đó sẽ có thể tiếp tục, vì DLR tự hào có tỷ lệ chi trả FFO đã điều chỉnh 66% có thể quản lý được, nằm ở mức thấp hơn trong lịch sử của nó phạm vi.
Hơn 50% danh mục đầu tư của REIT là ở Hoa Kỳ Global Net Lease cũng hoạt động ở bảy quốc gia châu Âu, với phân bổ tài sản lớn ở Anh (20%), Đức (8%) và Hà Lan (6%).
Global Net Lease đã bắt tay vào một đợt mua lại vào năm 2018, mua lại gần 183 triệu đô la bất động sản mới trong sáu tháng đầu tiên. Bao gồm các thương vụ mua lại này, danh mục đầu tư hiện tại bao gồm 336 bất động sản với diện tích cho thuê 26,2 triệu feet vuông.
REIT bắt đầu trả cổ tức hàng tháng vào giữa năm 2015 và đã giữ mức chi trả ổn định ở mức 17,7 xu mỗi tháng.
Nhu cầu về dữ liệu di động đang bùng nổ trên toàn thế giới. Việc xây dựng 5G và điện thoại thông minh giá rẻ hơn được dự báo sẽ thúc đẩy tăng trưởng 37% hàng năm về nhu cầu sử dụng dữ liệu ở Hoa Kỳ đến năm 2023, tăng trưởng hàng năm từ 30% đến 40% ở châu Âu và Mỹ Latinh và 31% một năm ở phần còn lại của thế giới. American Tower có kế hoạch tận dụng những xu hướng này bằng cách mở rộng mạng lưới của mình trên khắp Châu Âu, Trung và Nam Mỹ, Châu Phi và Ấn Độ.
REIT đã mang lại mức tăng trưởng hàng năm 16,1% về AFFO trên mỗi cổ phiếu trong thập kỷ qua và tốt hơn mức tăng trưởng cổ tức hàng năm 20% kể từ năm 2012.
Trong quý 6 năm 2018, công ty đã mua lại 10.000 địa điểm mới ở Ấn Độ thông qua quan hệ đối tác với nhà cung cấp địa phương Idea Cellular. Hoạt động kinh doanh nhà mạng của Ấn Độ đang được củng cố và American Tower sẵn sàng hưởng lợi khi một số người chơi còn lại đẩy mạnh đầu tư vào mạng 4G để giành thị phần.
American Tower cũng là một điểm hiếm có ở chỗ nó có phần lớn các nhà phân tích chuyên nghiệp đứng về phía mình. Hiện tại, 21 trong số 22 nhà phân tích đánh giá AMT coi nó là “Mua” hoặc “Mua mạnh”.
REIT này đã đi tiên phong trong khái niệm bán / cho thuê lại cho các bệnh viện, đầu tiên là ở Hoa Kỳ và sau đó là ở Châu Âu. Danh mục đầu tư của nó được quản lý tích cực; Medical Properties đã kết thúc thương vụ bán một bất động sản ở Texas trị giá 148 triệu đô la vào tháng 9 năm 2018, ghi nhận khoản lãi 100 triệu đô la từ việc bán này.
Và đầu năm 2018, REIT đã bán cổ phần tại 71 bệnh viện của Đức cho một đối tác châu Âu với giá 1,89 tỷ USD. Medical Properties đã kiếm được 15% lợi tức từ khoản đầu tư này, đây là giao dịch chăm sóc sức khỏe lớn nhất ở châu Âu vào thời điểm đó trong năm. Công ty đã lên kế hoạch sử dụng số tiền thu được để trả nợ và đầu tư vào các bệnh viện mới của Mỹ và Châu Âu.
Medical Properties đã tăng tài sản 33% một năm trong 5 năm qua, đồng thời mang lại mức tăng trưởng FFO ổn định và 5 năm tăng cổ tức, trung bình 4,6% hàng năm trong thời gian đó. Lần tăng gần đây nhất là 4% vào tháng 2 năm ngoái lên mức lãi suất hàng quý mới là 25 xu / cổ phiếu.
Mạng lưới rộng khắp toàn cầu cho phép Prologis đáp ứng nhu cầu toàn cầu của các khách hàng đa quốc gia như Amazon.com (AMZN), DHL, BMW và Walmart (WMT). Trong số 25 khách hàng hàng đầu, 95% hoạt động trên toàn cầu và 75% thuê từ Prologis trên nhiều lục địa.
Prologis đã ghi nhận mức tăng trưởng cổ tức và FFO cốt lõi tốt nhất so với bất kỳ REIT logistics nào, với tốc độ CAGR 3 năm là 13% và CAGR 5 năm là 9%, kể từ khi trình bày với nhà đầu tư vào tháng 11. Con số này so sánh thuận lợi với mức trung bình 4% trong cả hai chỉ số cho các công ty cùng ngành và 6% và 7% tương ứng trên tất cả REIT.
Vào tháng 12, nhà phân tích Derek Johnson của Deutsche Bank đã tham gia chương trình tăng giá cùng với 11 nhà phân tích khác, nâng cấp cổ phiếu lên mức “Mua” nhờ mức định giá “dễ chịu” và thực tế là Prologis đã “có vị trí tốt” để nắm bắt được sự tăng trưởng nhiều hơn ở phía trước.
REIT sở hữu hơn 1.180 bất động sản và có kế hoạch phát triển bằng cách tận dụng các xu hướng nhân khẩu học trong thị trường chăm sóc sức khỏe và nhà ở cao cấp trị giá 1 nghìn tỷ đô la trên toàn thế giới đồng thời quản lý rủi ro bằng cách đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình trên các khu vực địa lý, loại bất động sản, kết hợp người thuê / người quản lý và hoạt động mô hình.
Ventas đã mua lại gần 32 tỷ đô la bất động sản kể từ năm 2001 và thể hiện sự am hiểu thị trường của mình cách đây vài năm bằng cách cắt đứt hoạt động kinh doanh viện dưỡng lão có tay nghề cao trước khi lĩnh vực này sụp đổ. Năm 2018 của Ventas đã diễn ra tốt đẹp, với FFO là 4,07 USD / cổ phiếu được đưa ra theo hướng dẫn nội bộ cao cấp và ban lãnh đạo cho biết họ kỳ vọng “2019 sẽ là năm bản lề trong quá trình chuyển đổi trở lại tăng trưởng của chúng tôi sau một giai đoạn cải tiến chiến lược kéo dài nhiều năm trong chất lượng danh mục đầu tư của chúng tôi và sự kết hợp giữa việc xử lý và nhận các khoản hoàn trả cho khoản vay trị giá 8 tỷ đô la. ”
Ventas đã tăng cổ tức hàng năm trong hơn một thập kỷ qua, mặc dù mức tăng gần đây nhất, được công bố vào tháng 12, là rất nhỏ 0,4% và mức tăng trưởng cổ tức trung bình trong 5 năm của nó là dưới 2% hàng năm.
REIT đá granite của Canada (GRP.U, $ 46,76) sở hữu các bất động sản công nghiệp và hậu cần ở Bắc Mỹ và Châu Âu. Danh mục đầu tư của nó bao gồm hơn 85 bất động sản đã thành lập, cũng như ba bất động sản đang phát triển, với tổng giá trị là 3,2 tỷ đô la. Các bất động sản ở Châu Âu, chủ yếu ở Đức và Áo, chiếm khoảng một phần ba tài sản.
Hầu hết tài sản của nó là tài sản cho một người thuê và cho hơn 40 người thuê trên nhiều ngành và khu vực địa lý. Trong khi danh mục đầu tư đa dạng về mặt địa lý, Granite REIT đã bị chỉ trích vì phụ thuộc quá nhiều vào một người thuê, Magna International (MGA), nhà cung cấp ô tô lớn thứ ba toàn cầu với hoạt động tại 28 quốc gia.
Granite hiện đang tập trung vào việc giảm rủi ro cho danh mục đầu tư trong dài hạn bằng cách quay vòng các tài sản không phải cốt lõi mà chủ yếu là Magna cho thuê. REIT đã thoái vốn một bất động sản ở Ontario từng là trụ sở công ty của Magna vào tháng Bảy và bán hai bất động sản ở Mỹ vào tháng Bảy, giảm tỷ lệ hiển thị của Magna từ 70% hai năm trước xuống 48% danh mục đầu tư cho thuê hiện nay, với kế hoạch giảm con số đó xuống 40 %. Kết quả của việc bán tài sản này, REIT đã phân phối đặc biệt 23,3 xu Canada cho mỗi đơn vị.
Granite đã tạo ra mức tăng trưởng ổn định về FFO trên mỗi cổ phiếu kể từ năm 2012 và tăng trưởng cổ tức trung bình 5% mỗi năm tính theo tháng trong khi duy trì tỷ lệ chi trả thận trọng ở mức dưới 80%. Cổ tức đã tăng sáu năm liên tiếp, đưa nó vào hàng ngũ Quý tộc Cổ tức của Canada.
Public Storage có kế hoạch phát triển bằng cách phát triển và mua lại các cơ sở lưu trữ mới ở Hoa Kỳ, đa dạng hóa thành các bất động sản công nghiệp thông qua đầu tư vào PS Business Parks (PSB) và tham gia vào sự phát triển của Shurgard. Tự lưu trữ là một khái niệm tương đối mới ở châu Âu và Shurgard đang tận dụng nhu cầu ngày càng tăng bằng cách mở rộng chỗ đứng của mình, mua 266 triệu đô la các cơ sở ở Đức, Pháp, Anh và Hà Lan trong ba năm qua.
Do cách tiếp cận đa dạng này, Public Storage đã có thể liên tục tạo ra lợi nhuận từ nội dung tốt nhất so với các REIT khác trong thập kỷ qua.
Tăng trưởng cổ tức trong 5 năm đạt trung bình 7,4% hàng năm, mặc dù công ty đã không tăng chi trả kể từ khi tăng 11% vào năm 2017 lên mức hàng quý hiện tại là 2 đô la / cổ phiếu. Các nhà phân tích cũng bắt đầu quan tâm đến xu hướng giảm giá vào mùa hè năm 2018, khi chứng kiến cổ phiếu PSA được mở rộng quá mức từ quan điểm định giá. Tuy nhiên, kể từ đó, cổ phiếu đã giảm bớt một chút giá trị.
BPR shares are, to quote the company, “intended to offer investors economic equivalence to BPY units but in the form of a U.S. REIT security. Dividends on BPR shares are identical in amount and timing to distributions paid out for BPY units, and BPR shares are exchangeable on a 1:1 basis for BPY units or their cash equivalence.”
At the parent company level, which includes Brookfield Property Partners and Brookfield managed funds, the firm has $160 billion of assets worldwide, including $25 billion of assets in Canada, Brazil, the U.K., Europe, Australia and Asia.
Brookfield’s FFO growth rate between full-year 2014 and 2017 was 9%, and the company’s dividend has been expanding at just under 5% annually for the past five years. Future business growth is expected to come from 2% to 3% annual same-store improvements, contributions from development projects and reinvesting sale proceeds for higher returns.
Brookfield acquired the remaining stake it didn’t already own in General Growth Properties in August 2018 and envisions major opportunities for redevelopment from GGP properties located in wealthy urban markets.
This “bonus” pick is not a REIT, nor does it have REIT shares you can buy instead of its partnership units. Nonetheless, Blackstone Group LP (BX, $33.35) does belong in a group of favored real estate plays with international exposure.
Blackstone is one of the world’s largest real estate investors with more than $439 billion in assets under management, including $119.4 billion deployed in real estate. The company also invests in private equity, debt and hedge funds.
Its real estate portfolio consists of office, retail, hotel, industrial and residential properties across North America, Europe, Asia and Latin America. Blackstone leverages its global platform to invest in deals that are too large or complex for competitors. For example, the company identified logistics as a global investment theme and built its Logicor logistics business through more than 50 acquisitions to 620 facilities across 17 countries. Blackstone sold Logicor in 2017 for $14.2 billion – the largest private real estate transaction in European history.
Blackstone has been paying distributions for 11 years, and though the payout has varied, its yield typically rests in the 6%-8% range. And its 66% total return over the past five years compares favorably to the 53% return of the broader market.
Morgan Stanley named BX to its “top pick” list of 30 stocks for 2019 back in August 2018. More recently, Ariel Focus (AFOYX) manager Charles Bobrinskoy lauded the stock’s asset growth in Kiplinger’s roundup of manager-favored companies.
* Distributions are similar to dividends but are treated as tax-deferred returns of capital and require different paperwork come tax time.
