Bạn đã thấy hết tít này đến tít khác rằng sở hữu bất động sản là yếu tố then chốt để xây dựng sự giàu có. Chà, điều gì sẽ xảy ra nếu bạn di chuyển nhiều nơi, không quan tâm đến việc giao dịch với người thuê hoặc không có đủ tiền để trả trước? Bạn vẫn có thể đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình và xây dựng sự giàu có bằng cách đầu tư vào một trong những REIT tốt nhất này.

Một số nhà đầu tư tập trung vào việc tăng giá, khiến họ đầu tư vào các cổ phiếu tăng trưởng như Tesla (TSLA). Một số nhà đầu tư tập trung vào các cổ phiếu tăng trưởng cổ tức như Johnson &Johnson (JNJ), và những người khác tập trung vào các cổ phiếu có lợi suất cao như AT&T (T). Nhưng khi bạn đã có tất cả những thứ đó, đã đến lúc phải đa dạng hóa để bạn không có tất cả trứng trong một hoặc hai giỏ.

Tuy nhiên, một loại tài sản khác có thể là một khoản đầu tư tốt, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs). REIT được giao dịch công khai giống như cổ phiếu phổ thông nhưng được tổ chức dưới dạng quỹ tín thác và quan trọng là sở hữu REIT có tác động đến thuế.

Do đó, chất lượng rất quan trọng khi chọn REIT để mua. Trong bài viết này, sau khi trình bày những kiến ​​thức cơ bản, tôi sẽ trình bày về các REIT tốt nhất để mua hiện nay.

Khái niệm cơ bản về REIT?

Trước khi thảo luận về REIT tốt nhất để mua ngày hôm nay, trước tiên chúng ta nên nói về những điều cơ bản của REIT?

Theo Investopedia, REIT là một công ty sở hữu, vận hành hoặc tài trợ cho bất động sản tạo ra thu nhập. Cổ phiếu REIT được giao dịch công khai được giao dịch trên các sàn giao dịch chứng khoán. Vì vậy, các nhà đầu tư có thể đầu tư vào thị trường bất động sản thương mại, đây không phải là điều mà hầu hết các nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể tự làm được.

Để đủ điều kiện là REIT, nó phải sở hữu bất động sản tạo ra thu nhập để phân phối cho các cổ đông. Cụ thể, REIT phải

• Đầu tư ít nhất 75% tổng tài sản vào bất động sản, tiền mặt hoặc Kho bạc Hoa Kỳ
• Thu được ít nhất 75% tổng thu nhập từ tiền cho thuê, tiền lãi từ các khoản thế chấp tài trợ cho một bất động sản hoặc bán bất động sản
• Trả tối thiểu 90% thu nhập chịu thuế dưới hình thức cổ tức của cổ đông mỗi năm
• Là một pháp nhân chịu thuế như một công ty
• Được quản lý bởi một ban giám đốc hoặc những người được ủy thác
• Có ít nhất 100 cổ đông sau năm đầu tiên tồn tại
• Có không quá 50% cổ phần được nắm giữ bởi năm cá nhân trở xuống

Các nhà đầu tư vào REITs là những người đi trước về mặt kỹ thuật chứ không phải cổ đông. REITs đã tạo ra tổng lợi nhuận tốt cho các nhà đầu tư trong quá khứ nhưng đồng thời cũng có tỷ lệ cắt giảm và tạm dừng cổ tức tương đối cao trong các cuộc suy thoái gần đây.

Thuế suất cho REITs

Các nhà đầu tư nên biết rằng có những tác động về thuế đối với việc sở hữu REITs. Thuế suất cổ tức đối với REITs giống như thuế suất thuế thu nhập thông thường.

Việc đánh thuế này là do REITs là các thực thể chuyển tiếp và không trả thuế thu nhập liên bang. Do đó, các công ty này trả 90% thu nhập của họ cho các cổ đông. Điều cần thiết là phải biết rằng REITs về mặt kỹ thuật trả tiền phân phối chứ không phải cổ tức cho những người anh em của họ. Các khoản phân phối được chia thành thu nhập thường xuyên, lợi tức vốn và lãi vốn.

Vì lý do này, các khoản phân phối do REITs thanh toán không đủ tiêu chuẩn và do đó không nhận được ưu đãi về thuế như cổ tức đủ tiêu chuẩn. Sự khác biệt về thuế suất giữa cổ tức đủ tiêu chuẩn và không đủ tiêu chuẩn có thể là đáng kể. Ví dụ:giả sử thu nhập hộ gia đình của bạn để cùng khai thuế thu nhập là 100.000 đô la, thuế suất thuế thu nhập thông thường là 22% và thuế suất cổ tức đủ điều kiện là 15%. Sự khác biệt này tăng lên khi khung thuế của bạn tăng lên.

Tiêu chí cho REIT tốt nhất

Cần phải nói rõ rằng REIT được giao dịch giống như cổ phiếu nhưng khác nhau do cấu trúc và tác động thuế của chúng. Do đó, REITs thậm chí còn được định giá khác với cổ phiếu phổ thông.

Ví dụ:một cổ phiếu có thể được định giá bằng cách sử dụng thu nhập trên mỗi cổ phiếu và tỷ lệ giá trên thu nhập (P / E) lịch sử. Mặt khác, REIT được định giá bằng cách sử dụng một số liệu thay thế, tiền từ hoạt động kinh doanh (FFO) trên mỗi cổ phiếu và tỷ lệ P / FFO trong quá khứ.

FFO đo lường dòng tiền từ các hoạt động kinh doanh thông thường cho một REIT. Do đó, FFO là một cách để đo lường hiệu suất hoạt động của REIT. Tuy nhiên, nhiều tiêu chí được sử dụng để xác định cổ phiếu tốt nhất để mua về mặt chất lượng cũng tương tự như việc chọn REITs tốt nhất để mua ngày hôm nay.

1. Một trong những lý do chính để mua REIT là lợi tức cổ tức. Nó là một yếu tố đóng góp đáng kể vào tổng lợi nhuận. Chúng tôi yêu cầu lợi suất hơn 4%.
   
2. Tỷ lệ chi trả cổ tức phải tương đối thấp để REIT lọt vào danh sách REIT tốt nhất nên mua. Đối với A REIT, chúng tôi xác định tỷ lệ chi trả là cổ tức trên FFO. Tỷ lệ chi trả cổ tức phải đủ thấp để giảm rủi ro bị cắt hoặc tạm dừng cổ tức. Tỷ lệ thanh toán quá cao cho thấy REIT có thể sử dụng quá nhiều nợ để tài trợ cho các kế hoạch tăng trưởng. Tỷ lệ chi trả thận trọng cho REITs là 80% nghĩa là cổ tức của FFO không quá 80%.
   
3. Tiêu chí thứ ba để đưa ra danh sách REIT tốt nhất là bảng cân đối đầu tư có mức nợ tương đối thấp. Chúng tôi yêu cầu tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu nhỏ hơn 100% và khả năng chi trả lãi vay lớn hơn 2X. Nợ quá cao khiến cổ tức gặp rủi ro do cần có thêm dòng tiền để trả chi phí lãi vay.

Nguồn vốn trở thành một trong những nền tảng hàng đầu để đầu tư vào bất động sản thương mại. Tóm lại, TÔI KHUYẾN CÁO Fundrise. Đó là một nền tảng đầu tư bất động sản vững chắc và tôi cho điểm 9/10. Bạn có thể đăng ký tại đây để bắt đầu.

Lợi tức cổ tức hiện tại của Realty Income là 4,03%, với tỷ lệ cổ tức hàng năm là 2,83 đô la. Ngoài ra, quỹ tín thác ước tính sẽ tạo ra FFO trên mỗi cổ phiếu là 3,56 đô la vào năm 2021, mang lại tỷ lệ thanh toán là ~ 80%, chỉ bằng giá trị giới hạn mục tiêu của tôi cho tỷ lệ thanh toán. Do đó, bạn phải theo dõi số liệu an toàn này.

3 REIT tốt nhất để mua

1. Công ty Cổ phần Thu nhập Bất động sản

REIT tốt nhất đầu tiên trong danh sách của chúng tôi là Realty Income Corporation (O). Quỹ tín thác sở hữu hơn 6.500 bất động sản với khách thuê thương mại. Ngoài ra, Realty Income sở hữu các bất động sản bán lẻ không phải là một phần của trung tâm thương mại nhưng là các bất động sản độc lập.

Do đó, các bất động sản này khả thi cho nhiều đối tượng thuê khác nhau, bao gồm các dịch vụ chính phủ, dịch vụ chăm sóc sức khỏe và giải trí. Realty Income được thành lập vào năm 1969.

Realty Income nổi tiếng với lịch sử tăng trưởng cổ tức thành công và chi trả cổ tức hàng tháng. Quỹ tín thác đã trả cổ tức kể từ khi thành lập vào năm 1969.

REIT đã trả cổ tức hàng tháng liên tục 615 lần. Cổ tức đã được nâng lên 112 lần và trong 96 quý liên tiếp. Công ty là một Công ty Cổ phần Quý tộc với 27 năm liên tiếp tăng cổ tức.

Ngoài ra, quỹ tín thác có bảng cân đối đầu tư. Realty Income có xếp hạng tín dụng A3 từ Moody’s và xếp hạng tín dụng A- từ Standard &Poor’s.

Cả hai xếp hạng đều là hạng trên trung bình và chỉ ra rằng công ty có năng lực vững chắc để đáp ứng các nghĩa vụ tài chính của mình. Tổng nợ là 9,2 tỷ đô la vào cuối quý 2 năm 2021, với tỷ lệ nợ trên vốn hóa là 36%, mức này khá thận trọng. Ngoài ra, tỷ lệ bao phủ lãi suất xấp xỉ 3,9 lần dựa trên FFO đáp ứng tiêu chí thứ ba của chúng tôi.

2. SL Green Realty Corp

REIT thứ hai trong danh sách REIT tốt nhất của chúng tôi là SL Green Realty Corp (SLG). Không chắc hầu hết độc giả sẽ biết về REIT, nhưng đây là chủ nhà lớn nhất của Thành phố New York.

Vào cuối quý 2 năm 2021, quỹ tín thác đã có quyền sở hữu đối với hơn 77 tòa nhà và 35,3 triệu feet vuông bất động sản thương mại. Tại Manhattan, SL Green có quyền sở hữu đối với 27,1 triệu feet vuông bất động sản thương mại. REIT được thành lập vào năm 1980.

SL Green Realty phải đối mặt với những thách thức chưa từng có trong đại dịch COVID-19 vì nhiều người thuê của nó phải làm việc tại nhà hoặc các mô hình làm việc kết hợp. Thực tế mới này đã dẫn đến việc NYC có tỷ lệ trống văn phòng cao nhất ở Mỹ.

Tuy nhiên, các trường học ở NYC đã khởi động lại vào giữa tháng 9, và thị trưởng đã chỉ đạo tất cả công nhân thành phố trở lại văn phòng. Tuy nhiên, SL Green Realty không cắt giảm hoặc tạm dừng chia cổ tức vì tỷ lệ lấp đầy của công ty này luôn ổn định ở mức 93% - 94% trong năm qua do các hợp đồng dài hạn.

REIT trả cổ tức 0,3033 đô la mỗi tháng, đưa ra tỷ lệ cổ tức hàng năm là ~ 3,64 đô la. Công ty chuyển từ trả cổ tức hàng quý sang trả cổ tức hàng tháng vào năm 2020. Tỷ suất cổ tức hiện tại xấp xỉ 4,9%.

Quỹ tín thác ước tính sẽ tạo ra FFO trên mỗi cổ phiếu là 6,56 đô la vào năm 2021, với tỷ lệ thanh toán là ~ 55%. Tỷ lệ này là một giá trị thận trọng và nên để quỹ tín thác tiếp tục trả cổ tức ngay cả khi đối mặt với đại dịch.

SL Green Realty có bảng cân đối đầu tư. REIT có xếp hạng tín dụng BBB, đây là mức đầu tư trung bình thấp nhất.

3. Tin cậy thuộc tính hậu cần công nghiệp

REIT thứ ba trong danh sách REIT tốt nhất của chúng tôi là Industrial Logistics Properties Trust (ILPT). REIT này có lẽ là một công ty khác ít được biết đến.

Tổng nợ là 4.699 triệu đô la vào cuối quý 2 năm 2021. Tỷ lệ nợ trên vốn hóa là khoảng 50%, mức này khá thận trọng. Phạm vi trả lãi xấp xỉ 4 lần dựa trên FFO đáp ứng các tiêu chí của chúng tôi.

Tuy nhiên, quỹ tín thác sở hữu 291 bất động sản công nghiệp và hậu cần với 35,2 triệu feet vuông diện tích cho thuê vào cuối quý 2 năm 2021. Ngoài ra, ILPT sở hữu 226 bất động sản và 16,7 triệu feet vuông ở Oahu, Hawaii.

Các bất động sản này tạo ra khoảng 50% doanh thu hàng năm. Phần còn lại của doanh thu đến từ 65 bất động sản với diện tích 18,5 triệu feet vuông ở lục địa Hoa Kỳ.

ILPT là một công ty tương đối trẻ và chỉ mới được giao dịch công khai từ năm 2018. Do đó, REIT non trẻ này đã không tồn tại lâu bằng hai REIT tốt nhất khác trong danh sách này. Tuy nhiên, ILPT có tỷ lệ lấp đầy 99% và giá thuê ổn định và đang tăng ở Hawaii. Hai khách hàng lớn nhất của REITs là Amazon và FedEx, đóng góp hơn 14% doanh thu cho thuê.

ILPT trả tỷ lệ cổ tức hàng năm là $ 1,32 cho mỗi cổ phiếu. Tỷ suất cổ tức kỳ hạn là 4,72%. Quỹ tín thác ước tính sẽ tạo ra FFO trên mỗi cổ phiếu là 1,89 đô la vào năm 2021, mang lại tỷ lệ thanh toán khoảng 70%, có thể chấp nhận được và thấp hơn giá trị mục tiêu của tôi.

Bảng cân đối kế toán của ILPT là thận trọng. Nó chỉ có 889 triệu đô la tổng nợ. Tỷ lệ nợ trên vốn hóa khoảng 47%. Mức độ bao phủ lãi suất tốt ở mức khoảng 3,8 lần dựa trên FFO đáp ứng các tiêu chí của chúng tôi.

Suy nghĩ cuối cùng về REITs tốt nhất để mua

REIT có thể là một tài sản mà nhiều nhà đầu tư có thể thêm vào danh mục đầu tư của họ. Họ có xu hướng có lợi tức cổ tức cao hơn cổ phiếu phổ thông và tạo ra tổng lợi nhuận khá. Tuy nhiên, REITs có cách xử lý thuế khác với cổ phiếu phổ thông mà nhà đầu tư nên hiểu. Chúng ta có thể thêm các REIT khác vào danh sách REIT tốt nhất này, nhưng ba REIT được thảo luận ở trên chỉ là điểm khởi đầu.

Tuyên bố từ chối trách nhiệm: Tác giả không phải là cố vấn đầu tư được cấp phép hoặc đăng ký hoặc nhà môi giới / đại lý. Anh ấy không cung cấp cho bạn lời khuyên đầu tư cá nhân. Vui lòng tham khảo ý kiến ​​của một chuyên gia đầu tư được cấp phép trước khi bạn đầu tư tiền của mình.