Tôi đã viết trước đây về việc giúp đỡ những khách hàng cảm thấy bị mắc kẹt trong việc đầu tư bất động sản vì thuế lợi tức vốn cao mà họ sẽ phải trả nếu bán tài sản của mình.

Trong cột của tôi về Ủy thác bán hàng hoãn lại, tôi đã phác thảo cách sử dụng Mục 453 của Bộ luật Doanh thu Nội bộ để hoãn thuế và chuyển tiền vào các khoản đầu tư không chỉ là bất động sản.

Một chiến lược khác mà tôi nhận được rất nhiều câu hỏi gần đây là sử dụng Sàn giao dịch 1031 để chuyển số tiền bán được vào Delaware Statutory Trust (DST). Đó là một cách để tiếp tục kinh doanh bất động sản - và tránh thuế tăng vốn - nhưng với tư cách là chủ sở hữu thụ động hơn.

Nhiều nhà đầu tư bất động sản biết ít nhất một chút về 1031 Exchange. Khái niệm này đã xuất hiện từ những năm 1920; nó đã trở thành Mục 1031 của Bộ luật Thuế vụ vào năm 1954 và nó đã được cập nhật qua các năm.

Về cơ bản, nó cho phép chủ sở hữu hoặc nhà đầu tư bán bất động sản và hoãn lại thuế thu nhập từ việc bán.

Có một số nguyên tắc mà bạn phải tuân theo. Bạn phải thiết lập 1031 của mình trước khi kết thúc bán hàng và tiền bán hàng của bạn sẽ được chuyển cho một bên thứ ba, được gọi là người điều chỉnh hoặc người trung gian đủ điều kiện, nắm giữ. Kể từ khi đóng cửa, bạn có 45 ngày để xác định tài sản mà bạn sẽ đổi thành. Và sau đó bạn có sáu tháng để đóng tài sản mà bạn đã xác định. Nếu bạn làm được tất cả những điều đó, bạn đã hoàn thành 1031 Exchange thành công. Nhưng cho đến năm 2004, bạn vẫn thay thế tài sản này bằng tài sản khác - vì vậy, dù muốn hay không, bạn vẫn là một chủ nhà đang làm việc.

Gần đây hơn, Revenue Ruling 2004-86 xác định rằng Delaware Statutory Trust đủ điều kiện là bất động sản và như vậy, có thể đóng vai trò là giải pháp tài sản thay thế cho các giao dịch 1031 Exchange. Nếu bạn cảm thấy mệt mỏi với việc tự mình quản lý một bất động sản, thay vào đó, bạn có thể nhận được lãi suất theo tỷ lệ hoặc tỷ lệ phần trăm trong DST và trở thành chủ sở hữu một phần trong khoản đầu tư bất động sản lớn hơn nhiều - một tòa nhà chung cư 300 căn, một trung tâm tạp hóa, y tế tòa nhà văn phòng, v.v.

Vì vậy, bây giờ thay vì ông bà Smith là người thuê nhà của bạn, gọi bạn đến sửa việc xử lý rác, Walgreens hoặc CVS ​​là người thuê nhà của bạn với hợp đồng thuê công ty. Đó là một cách hữu ích hơn để sở hữu bất động sản tạo ra thu nhập, đặc biệt phù hợp với những người về hưu. Hàng chục công ty khá lớn đã cùng nhau thực hiện các giao dịch để các nhà đầu tư trao đổi thành những giao dịch được quản lý chuyên nghiệp và có khá nhiều chìa khóa trao tay.

Có một nhược điểm (tất nhiên) và đó là tính thanh khoản. Bạn vẫn sở hữu bất động sản - nó không giống như cổ phiếu, nơi bạn có thể nhấn nút và bán. Thời gian nắm giữ có thể từ 5 đến 10 năm.

Bạn cũng nên chắc chắn rằng bạn đang giao dịch với một công ty có uy tín, được gọi là nhà tài trợ, khi bạn cấu trúc giao dịch. Tôi thích những công ty đã kinh doanh hơn 10 năm - điều này chứng tỏ rằng chúng đã duy trì được sự suy thoái của thị trường và có thể chứng minh được thành tích đã được chứng minh về việc mua lại, quản lý và xử lý tài sản thay mặt cho các nhà đầu tư - và những công ty quản lý danh mục bất động sản khá lớn trên khắp nước Mỹ Tin tốt là có một số ít trong số họ đã làm việc này trong nhiều năm. Nếu bạn có một cố vấn tài chính đáng tin cậy, anh ta có thể giúp bạn xác định người để làm việc cùng.

Các chiến lược đầu tư có thể nóng và lạnh - và DSTs nguội đi trong một thời gian, nhờ vào cuộc suy thoái gần đây nhất và sự phá sản của bất động sản. Nhưng họ đưa ra một giải pháp khả thi cho một vấn đề chung của các nhà đầu tư. Nói chuyện với luật sư thuế và cố vấn tài chính của bạn để xem liệu chiến lược này có phù hợp với bạn không.

Kim Franke-Folstad đã đóng góp cho bài viết này.

Chứng khoán được cung cấp thông qua Madison Avenue Securities, LLC (MAS), thành viên FINRA / SIPC. Các dịch vụ tư vấn được cung cấp thông qua Cố vấn Đầu tư Quản lý Tài sản Toàn cầu (GWM) và / hoặc Vốn Tư nhân Tài chính Toàn cầu (GFPC). MAS, GWM và GFPC không phải là các thực thể liên kết. MAS và Global 1031 Exchange không phải là công ty liên kết. Đầu tư có rủi ro, bao gồm cả khả năng mất gốc.

Cả công ty cũng như các đại lý hoặc đại diện của công ty đều không được đưa ra lời khuyên về thuế hoặc pháp lý. Các cá nhân nên tham khảo ý kiến ​​của một chuyên gia có trình độ để được hướng dẫn trước khi đưa ra bất kỳ quyết định mua hàng nào.