Việc kích hoạt việc mua nhà một lần cũng đơn giản như mua một căn nhà giá cả phải chăng, gom góp tiền để trả trước, đảm bảo tài chính ở mức lãi suất hợp lý và sau đó đóng cửa.
Tuy nhiên, trong những năm sau sự sụp đổ tài chính năm 2008 của Hoa Kỳ, một phần xuất phát từ bong bóng nhà đất do cho vay thế chấp vô trách nhiệm, thị trường nhà ở đã phải chịu đựng sự hỗn loạn lớn. Cuộc khủng hoảng kinh tế đó đã tạo ra các điều kiện thị trường bất động sản chưa từng có trong đó quy định hàng tồn kho nhà ở, khả năng chi trả và điều kiện tài chính, tất cả đều ảnh hưởng đến thời điểm mua hàng tối ưu.
Bất chấp sự khó đoán của thị trường, những người mua tiềm năng có thể tránh các vụ mua lại không đúng lúc bằng cách tuân theo các biện pháp bảo vệ nhất định.
Với giá cả thấp và lãi suất thấp kỷ lục, khả năng mua nhà trong năm 2012 là thuận lợi nhất kể từ năm 1970.
Walter Molony, phát ngôn viên, Hiệp hội môi giới môi giới quốc gia (đã diễn giải)
Thị trường bất động sản Hoa Kỳ cuối cùng đã thoát khỏi tình trạng ảm đạm từ năm 2008 đến năm 2011. Số liệu bán nhà trong năm 2012 đã cải thiện 9,5% so với năm 2011 và Hiệp hội Môi giới Quốc gia dự kiến sẽ còn tăng thêm trong thời gian còn lại của năm 2013, tính đến năm 2014.
Walter Molony, một nhà nghiên cứu và phát ngôn viên của NAR, cho biết tin xấu nếu bạn đang tìm mua là đầu năm 2013 là thị trường của người bán ở 4/5 khu vực. "Lý do là chúng tôi đã có sự sụt giảm lớn trong hàng tồn kho," ông nói.
Hoa Kỳ đã lập kỷ lục về kiểm kê nhà ở vào tháng 7 năm 2007 với hơn 4 triệu ngôi nhà trên thị trường. Vào tháng 1 năm 2013, hàng tồn kho đã giảm xuống còn 1,74 triệu, giảm 25% so với tháng 1 năm 2012 và là hàng tồn kho thấp nhất kể từ tháng 12 năm 1999.
NAR dự kiến lượng hàng tồn kho theo mùa sẽ tăng vào mùa xuân năm 2013, Molony nói, nhưng nó có thể không đủ để ngăn chặn nhiều đợt đấu thầu thường xuyên hoặc giảm giá nhà đủ nhanh.
Molony cho biết:“Giá đang tăng mạnh nhất kể từ tháng 11 năm 2005. "Do đó, chúng tôi đã nâng cấp dự báo giá của mình cho năm nay (2013). Chúng tôi nghĩ rằng giá trung bình sẽ tăng trên toàn quốc khoảng 7%."
Giá trung bình vào tháng 1 năm 2013 là 173.600 đô la, cao hơn 12,3% so với năm trước, tháng thứ 11 liên tiếp tăng giá so với cùng kỳ năm ngoái. Dự báo của NAR về giá trung bình cho cả năm 2013 là $ 189.400.
Molony cho biết:“Nhược điểm của việc tăng giá mạnh hơn bình thường là nếu điều đó diễn ra trong một thời gian dài, thì cuối cùng chúng ta sẽ gặp phải vấn đề về khả năng chi trả và bạn bắt đầu định giá mọi người ra khỏi thị trường. "Chúng tôi vẫn chưa đến đó."
Với giá thấp và lãi suất thấp kỷ lục, khả năng mua nhà trong năm 2012 là thuận lợi nhất kể từ năm 1970, ông nói. Sau vụ phá sản nhà ở năm 2008, giá nhà chạm đáy, xuống quá thấp - những ngôi nhà được bán với giá rẻ hơn chi phí xây dựng thay thế - khiến nhiều nhà đầu tư đã nhảy vào cuộc, chiếm gần hết hàng tồn kho.
Yếu tố mạnh nhất kìm hãm thị trường là "cộng đồng cho vay không thích rủi ro ... chỉ cho vay thế chấp cho những người vay đáng tin cậy nhất với điểm tín dụng cao tùy ý", Molony nói.
Zeke Morris, chủ tịch Hiệp hội môi giới môi giới Chicago, cho biết tại Chicago, ví dụ, những người dọn lên từ những ngôi nhà đầu tiên của họ, vẫn gặp khó khăn vì những người cho vay có yêu cầu nghiêm ngặt hơn.
Morris nói:“Điều đó đã gây khó chịu cho một số người mua ở mức giá cao hơn. "Họ đang được yêu cầu nhiều chi tiết hơn những gì họ từng được yêu cầu trước đây."
Molony cho biết, để có thỏa thuận tốt nhất, người mua nên làm việc với các đại lý bất động sản, tốt nhất là đại lý của người mua.
Molony cho biết niềm tin của người tiêu dùng là động lực chính để thực hiện một khoản đầu tư lớn như mua nhà. Đứng đầu danh sách tin cậy là sự an toàn trong công việc.
Molony nói:“Nếu bạn không chắc về sự ổn định của công việc thì đó là một điều lớn. "Nếu bạn có thời gian ngắn hạn - chẳng hạn như ít hơn một vài năm - bạn sẽ tốt hơn khi cho thuê bởi vì trong tất cả các khả năng ... bạn sẽ không thu lại chi phí giao dịch."
Người mua điển hình ngày nay dự định ở trong một ngôi nhà trong 10 năm; người bán điển hình đã ở trong nhà được chín năm. Trước đây, các chuyên gia bất động sản tin rằng mọi người phải sở hữu nhà của họ từ ba đến năm năm để kiếm đủ vốn chủ sở hữu để làm cho khoản đầu tư đáng giá. Mặc dù mất nhiều thời gian hơn để xây dựng vốn chủ sở hữu sau khi thị trường sụp đổ, "Có lẽ bây giờ nó đúng hoặc quay trở lại điều đó", Molony nói.
Nhà hoạch định tài chính được chứng nhận Cathy Pareto đã đề cập đến các tiêu chuẩn tín nhiệm khác mà mọi người nên cân nhắc trước khi mua nhà.
"Bạn đang mua một ngôi nhà với vợ / chồng của bạn, hay bạn đang ở một nửa với bạn trai hoặc bạn gái?" Pareto nói. "Mối quan hệ đó ổn định đến mức nào? Phần khác sẽ như thế nào, thị trường trông như thế nào?"
Tài chính mà thiệt hại là một tiêu chuẩn khác. "Mọi người mắc sai lầm lớn khi mua quá nhiều nhà so với những gì họ có thể hỗ trợ", Pareto nói. "Dòng tiền của bạn như thế nào? Một nửa tiền lương của bạn có được dùng để hỗ trợ ngôi nhà mới của bạn không? Chà, đó có thể là một khoảng thời gian. Bạn có những nguồn thu nhập nào khác?"
Nếu một người mua tiềm năng thiếu tin tưởng vào bất kỳ vấn đề nào trong số này, Pareto và Molony khuyên bạn nên thuê nhà thay thế.
Sự sụp đổ của thị trường nhà ở và sự sụp đổ của ngành ngân hàng đã khiến những người cho vay cầm cố lo lắng về việc cho vay tiền, có nghĩa là những người mua nhà tiềm năng cần tín dụng "phù hợp" để được chấp thuận cấp vốn - "có thể là (điểm tín dụng) trong những năm 720 ở trên", Pareto nói. "Nếu bạn có ít hơn khoản tín dụng xuất sắc, trong mắt ngân hàng, bạn có thể là một đề xuất rủi ro."
Nếu tín dụng của bạn dưới mức xuất sắc, bạn có thể tự làm hại mình với một khoản nợ khó đòi.
Pareto nói:“Bạn có thể không đủ điều kiện để được hưởng mức lãi suất thấp hiện có cho hầu hết mọi người, và bạn không muốn trả nhiều hơn số tiền phải trả hoặc phải trả cho chi phí vay số tiền đó. / P>
Những người mua nhà lần đầu nên biết điểm tín dụng của họ; nếu nó thấp, họ nên sửa lại. Molony khuyên bạn nên thanh toán hóa đơn đúng hạn, không mắc nợ trả góp mới và không đăng ký thẻ tín dụng mới hoặc hủy thẻ cũ.
Người mua cần đủ tiền để thanh toán khoản trả trước khoảng 20% giá mua hoặc các ngân hàng có thể "thậm chí không thèm nhìn bạn", Pareto nói.
Molony lưu ý, khoản thanh toán xuống trung bình cho người mua nhà lần đầu tiên thông qua khoản vay của Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang chỉ là 4% giá mua. Nhiều người mua lần đầu sẽ tìm đến gia đình của họ để được giúp đỡ trong việc trả trước.
"Thành thật mà nói, Ngân hàng Quốc gia của Mẹ và Cha là một phương tiện rất truyền thống mà các chủ nhà sử dụng để mua hàng của họ," ông nói. Đề cập đến một cuộc khảo sát hàng năm của NAR về người mua và người bán, Molony nói, "Khi chúng tôi hỏi những người mua nhà lần đầu, 'Bạn đã sử dụng gì để trả trước?' 76 phần trăm nói rằng tiết kiệm. Hai mươi bốn phần trăm - một món quà từ người thân hoặc bạn bè và thông thường đó là món quà từ cha mẹ của họ. "
Molony cho biết, người mua cũng cần tiền mặt để thanh toán chi phí. Dự kiến chi phí đóng cửa là 5 phần trăm giá trị của ngôi nhà.
Nhìn chung, một người mua tiềm năng nên tính toán dành 25 phần trăm tổng thu nhập của mình cho tiền gốc và lãi thế chấp. "Điều đó sẽ cho phép bạn thoải mái," Molony nói.
Người phát ngôn của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Walter Molony đã liệt kê những dấu hiệu này như một thước đo về thời điểm chu kỳ bất động sản chuyển sang thị trường của người mua:
Tồn kho nhà ở và nguồn cung trong tháng, hoặc theo thời điểm trên thị trường, ổn định hoặc tăng nhẹ; người bán có thể có nhiều động lực hơn để thương lượng các điều khoản. Nguồn cung trong sáu tháng gần như cân bằng giữa người mua và người bán, nhưng lượng hàng tồn kho hoặc thời gian có mặt trên thị trường tăng nhanh ngoài các chỉ tiêu theo mùa có thể là dấu hiệu của thị trường của người mua.
Giá nhà trì trệ hoặc tăng thấp hơn lạm phát một điểm phần trăm. Giá giảm mạnh làm tăng khả năng chi trả nhưng có thể là dấu hiệu báo trước tình trạng nhà ở và điều kiện kinh tế nghèo nàn của địa phương. Mức tăng giá bình thường trong dài hạn trên thị trường cân bằng cao hơn lạm phát từ 1 đến 2 điểm phần trăm được đo bằng Chỉ số giá tiêu dùng.
Mối quan hệ giữa lãi suất thế chấp, giá nhà và thu nhập cho phép bạn chi tiêu dưới 25% tổng thu nhập cho tiền gốc và lãi thế chấp.
Tạo việc làm tại thị trường địa phương mang lại niềm tin và sức mạnh cho người mua nhà. Nền kinh tế kém khiến việc mua hàng trở nên dễ dàng hơn, nhưng việc mất việc làm và dân số bị mất liên tục có nghĩa là có thể mất nhiều thời gian hơn bình thường để bán có lãi. Với tốc độ tăng giá bình thường, hầu hết người mua xây dựng đủ vốn chủ sở hữu trong ba đến năm năm để thực hiện giao dịch.
