Nhà chung cư là hình thức sở hữu nhà ở mà mỗi chủ sở hữu căn hộ ngoài sở hữu riêng của mình còn được sở hữu một phần diện tích chung như đường giao thông, khu vui chơi giải trí, bãi đậu xe, hành lang và thang máy. Người mua căn hộ tự động trở thành thành viên của hiệp hội chủ nhà với các quy tắc và trách nhiệm của nó. Các quy tắc của căn hộ được thiết lập bởi luật của tiểu bang và luật lệ và do đó thay đổi theo từng tiểu bang, nhưng nhìn chung, các quy tắc yêu cầu chủ sở hữu căn hộ phải trả phí để bảo trì các khu vực chung và tuân theo các quy định và luật lệ.
Ban giám đốc của hiệp hội chủ nhà, hoặc HOA, thiết lập các quy tắc - được gọi là giao ước, điều kiện và hạn chế, hoặc CC &Rs - điều chỉnh các hoạt động của cư dân. Các CC &R đó và thường là một bộ quy tắc riêng bao gồm mọi thứ, từ số lượng vật nuôi được phép, nếu có, cho đến việc chủ sở hữu có thể sơn đơn vị của mình, đậu xe tải trong lô hay lắp đặt một đĩa vệ tinh. Các quy tắc cũng thường giải quyết tiếng ồn và sự xáo trộn ngăn cản những người hàng xóm "tận hưởng yên bình" trong ngôi nhà của họ.
Không phải tất cả các hội đồng quản trị chủ nhà đều có quyền thực thi như nhau. Hội đồng quản trị có thể quyết định xem có vi phạm quy tắc thực sự hay không. Bước đầu tiên mà chủ sở hữu phải thực hiện để thuyết phục hội đồng quản trị thực thi quy tắc là gặp gỡ hội đồng quản trị và trình bày bằng chứng, cùng với điều khoản thích hợp từ CC &Rs. Gọi sự vi phạm để hội đồng chú ý có thể là tất cả những gì cần thiết để quy tắc được thực thi.
Các quy định của HOA và CC &R phải nêu ra các quy trình phải tuân theo trước khi thực hiện bất kỳ hành động nào chống lại chủ sở hữu đơn vị do vi phạm các quy tắc. Quá trình này thường bắt đầu bằng một lá thư gửi cho chủ nhà cho phép anh ta có thời gian để khắc phục sự cố. Hội đồng quản trị HOA có thể có quyền phạt một người vi phạm cho mỗi ngày vi phạm xảy ra. Hội đồng quản trị hoặc đại diện của hội đồng quản trị cũng có thể vào tài sản để điều tra hoặc xóa vi phạm bị cáo buộc. Hội đồng quản trị cũng có thể nâng cao quyền sử dụng các tiện nghi như hồ bơi hoặc sân tennis của chủ sở hữu. Trong trường hợp nghiêm trọng, hội đồng quản trị có thể kiện chủ sở hữu để khắc phục vi phạm và trả án phí. Tòa án có thể tuyên phạt tiền bồi thường thiệt hại, kêu gọi cảnh sát hành động và thậm chí ra lệnh di dời tài sản cá nhân. HOA có thể đặt một quyền thế chấp đối với ngôi nhà phải được thanh toán trước khi ngôi nhà có thể được bán.
Ban quản trị chung cư không được thực thi một quy tắc đối với một cư dân trong khi bỏ qua những vi phạm cùng quy tắc của những cư dân khác. Việc thực thi có chọn lọc như vậy là phân biệt đối xử. Tuy nhiên, nếu hội đồng quản trị bỏ qua vi phạm quy tắc trong một khoảng thời gian đáng kể, hội đồng quản trị đã từ bỏ hoặc từ bỏ quyền thực thi quy tắc đó đối với chủ sở hữu đơn vị vi phạm hoặc bất kỳ chủ sở hữu nào khác có cùng vi phạm. "Thời hiệu" của tiểu bang xác định khoảng thời gian mà vi phạm quy tắc có thể được bỏ qua trước khi vi phạm quy tắc đó không thể được thực thi nữa. Hội đồng quản trị đã cho phép quy tắc được thực thi có chọn lọc hoặc từ bỏ có thể khôi phục quy tắc bằng cách thông báo cho thành viên HOA ý định bắt đầu thực thi nghiêm ngặt quy tắc.
Mặc dù hội đồng quản trị HOA có thể khởi kiện chủ nhà, nhưng chủ sở hữu căn hộ có cùng quyền theo đuổi công lý đối với một HÒA. Hiệp hội chủ nhà có nghĩa vụ hành động vì lợi ích tốt nhất của cộng đồng và thực hiện các nhiệm vụ của mình một cách công bằng mà không phân biệt đối xử. Nếu một ban quản trị chung cư không thực hiện theo các quy tắc riêng của mình hoặc luật pháp tiểu bang, chủ nhà hoặc nhóm cư dân có thể nộp đơn kiện cho rằng HOA không thực hiện đúng nhiệm vụ của mình. Những vụ kiện như vậy rất tốn kém và mất thời gian, và bất kỳ ai xem xét một vụ kiện như vậy nên tìm lời khuyên của luật sư có kinh nghiệm trong vụ kiện tụng HOA.
