Khi khoản thế chấp của bạn đến hạn thanh toán và bạn không thực hiện được các thỏa thuận mới với người cho vay, nó có thể bị tịch thu nhà của bạn. Tuy nhiên, ngân hàng thường không thể tịch thu tài sản cho đến khi nộp đơn kiện và được tòa án cho phép. Nếu tòa bác bỏ vụ kiện, người cho vay phải làm lại đơn kiện hoặc cố gắng thu thập bằng những cách khác.
Ở hầu hết các tiểu bang, người cho vay không thể cưỡng chế nhà mà không có lệnh của tòa án. Nếu bạn chưa thực hiện các khoản thanh toán của mình và người cho vay quyết định tịch thu tài sản, họ thường sẽ gửi đơn khiếu nại lên tòa án. Bạn nhận được một bản sao của đơn khiếu nại và bạn phải chọn trả lời nó, bỏ qua nó hoặc nộp đơn yêu cầu sa thải. Tại phiên điều trần, thẩm phán quyết định có cho phép tiếp tục vụ tịch thu tài sản hay không.
Khi một thẩm phán bác bỏ một trường hợp tịch thu tài sản, vấn đề kết thúc và việc tịch thu tài sản không thể tiếp tục. Các thẩm phán có thể bác bỏ các trường hợp tịch thu tài sản nếu người cho vay không chứng minh được họ sở hữu tài sản thế chấp của bạn hoặc nếu người cho vay không tuân thủ đúng thủ tục tịch thu tài sản của tiểu bang. Bên cho vay cũng có thể bác bỏ vụ việc nếu phát hiện ra rằng nó đã phạm sai lầm trong thủ tục hoặc nếu bạn đã thực hiện các thỏa thuận khác để giải quyết việc vi phạm pháp luật.
Nếu thẩm phán bác bỏ một trường hợp tịch thu tài sản vì người cho vay có lỗi hoặc không có khả năng kiện bạn, người cho vay thường phải bắt đầu lại quy trình. Tuy nhiên, có thể bác bỏ một vụ kiện có thành kiến ở một số tiểu bang, có nghĩa là nguyên đơn không bao giờ có thể làm lại vụ việc. Ngay cả khi tòa án bác bỏ vụ kiện mà không có thành kiến, một số tiểu bang có thể giới hạn số lần người cho vay có thể nộp cùng một trường hợp tịch thu tài sản.
Nếu một người cho vay đang cưỡng chế nhà của bạn, đôi khi bạn có thể đưa ra một hình thức tịch biên tự nguyện (còn được gọi là "chứng thư thay cho việc tịch thu nhà") và yêu cầu người cho vay bác bỏ trường hợp này. Việc tự nguyện tịch thu nhà thường ít gây bất lợi cho tín dụng của bạn và, ở nhiều tiểu bang, việc đồng ý tự nguyện tịch biên nhà sẽ ngăn người cho vay kiện bạn nếu số tiền thu được từ việc bán nhà không bao gồm tất cả các khoản nợ của bạn. Tuy nhiên, nếu bạn đồng ý với việc tự nguyện tịch thu nhà, bạn cũng từ bỏ quyền nhận lợi nhuận từ việc bán căn nhà của mình nếu nó được bán với giá cao hơn số tiền bạn nợ.
