Nếu bạn đang bắt đầu quá trình mua nhà và thấy tin tức rằng lãi suất thế chấp đã xuống mức thấp mới, bạn có thể lo lắng rằng bạn sẽ bỏ lỡ những mức lãi suất thấp này vào thời điểm bạn đóng khoản vay. Rốt cuộc, ngay cả một sự khác biệt nhỏ về tỷ giá cũng có thể giúp bạn tiết kiệm — hoặc khiến bạn mất phí — hàng ngàn đô la trong suốt thời gian vay. Khóa lãi suất thế chấp của bạn cho phép bạn cố định lãi suất tại chỗ cho đến khi bạn đóng. Điều này có một số lợi ích tiềm năng lớn, nhưng nó không phải lúc nào cũng là quyết định đúng đắn. Bạn chỉ nên chốt lãi suất thế chấp của mình nếu lãi suất không chắc sẽ giảm hơn nữa và nếu các khoản phí này xứng đáng với khoản tiết kiệm tiềm năng. Đây là cách quyết định.

Có ý nghĩa gì khi khóa tỷ lệ thế chấp?

Lãi suất cho vay thế chấp rất linh động và biến động hàng ngày, thậm chí hàng giờ tùy theo điều kiện thị trường. Nếu bạn thấy tỷ lệ thế chấp cạnh tranh khi bắt đầu đăng ký thế chấp, thì có thể sẽ không còn ở đó vài tuần hoặc vài tháng sau khi bạn đóng.

Nếu bạn không muốn bỏ lỡ mức lãi suất thấp hiện tại, người cho vay của bạn có thể cho phép bạn chốt lãi suất, điều này giúp bạn tránh được những thay đổi về tỷ giá trong tương lai. Tỷ giá đã khóa thường có sẵn trong thời hạn 30, 45 hoặc 60 ngày. Trong thời gian này, tỷ giá của bạn sẽ không thay đổi trừ khi có điều gì đó thay đổi trong đơn thế chấp của bạn, chẳng hạn như số tiền bạn đang vay, điểm tín dụng của bạn hoặc giá trị được thẩm định của ngôi nhà.

Tuy nhiên, quá trình này đi kèm với những cạm bẫy tiềm ẩn mà bạn cần lưu ý. Một số người cho vay tính phí để chốt tỷ giá, và những người khác tính phí để gia hạn nếu bạn không đóng kịp thời. Ngoài ra, có thể tỷ giá sẽ giảm sau khi bạn khóa tài khoản của mình, có nghĩa là bạn sẽ mất khoản phí thấp hơn (hoặc có nguy cơ trả phí để mở khóa và nhận được tỷ lệ thấp hơn).

Khi nào là thời điểm tốt nhất để chốt lãi suất thế chấp?

Mặc dù lãi suất thế chấp thay đổi liên tục và không thể đoán trước, nhưng một số trường hợp nhất định có thể khiến việc khóa là một lựa chọn tốt:

• Khi giá đang tăng: Trong khi lãi suất thế chấp dao động hàng giờ hoặc hàng ngày, chúng có xu hướng tăng hoặc giảm qua các tuần hoặc tháng. Bắt đầu bằng cách nghiên cứu tỷ lệ thế chấp gần đây. Nếu chúng đang tăng, có thể là thông minh để khóa ngay bây giờ trong trường hợp chúng tăng hơn nữa. Mặt khác, tỷ lệ giảm có thể có nghĩa là việc khóa ngay bây giờ khiến bạn bỏ lỡ tỷ lệ thậm chí còn thấp hơn sau này. Ngoài ra, hãy nghiên cứu để xem liệu bất kỳ sự kiện hoặc xu hướng thị trường nào có thể tác động đến tỷ giá hiện tại hoặc có khả năng ảnh hưởng đến tỷ giá trong tương lai hay không; ví dụ, tỷ lệ thấp trong thời kỳ cao điểm của đại dịch nhưng đang gia tăng trở lại vào thời điểm viết bài.
• Khi Fed họp: Cục Dự trữ Liên bang họp định kỳ và đôi khi điều chỉnh tỷ lệ quỹ liên bang, là tỷ lệ mà các tổ chức tài chính vay tiền và do đó ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp. Lãi suất thị trường có xu hướng tăng sau khi Fed họp nếu họ thảo luận về việc tăng lãi suất, vì vậy có thể giúp nghiên cứu thời điểm họ dự định họp và xem xét chốt lãi suất nếu ngày đóng cửa của bạn diễn ra sau cuộc họp của Fed.
• Khi ngân sách của bạn eo hẹp: Bằng cách chốt tỷ giá, bạn sẽ hiểu rõ hơn về khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của mình, điều này có thể mang lại cho bạn cảm giác chắc chắn hơn về tài chính. Nếu bạn không chốt và tỷ giá tăng vọt giữa thời gian nộp đơn thế chấp và khi đóng khoản vay, các khoản thanh toán của bạn có thể cao hơn dự kiến ​​và ngân sách của bạn khó khăn hơn.
• Khi đóng xong: Nếu ngày đóng cửa của bạn có vẻ đã được đặt trước và tỷ giá cạnh tranh, thì việc chốt lại có thể là một cuộc gọi phù hợp. Nếu bạn không chắc mình sẽ đóng khi nào hoặc có thể có sự chậm trễ, thì việc khóa có thể không có giá trị vì bạn có thể phải trả phí để gia hạn (hoặc để nó hết hạn và trả mức giá hiện tại).

Tôi có thể mở khóa Lãi suất thế chấp nếu Lãi suất giảm không?

Việc khóa lãi suất thế chấp có thể giúp ích hoặc làm tổn hại bạn vì tỷ giá của bạn vẫn đóng băng tại chỗ cho dù tỷ giá thị trường tăng hay giảm. Tỷ giá cố định bảo vệ bạn nếu tỷ giá tăng, nhưng cũng có nghĩa là bỏ lỡ tỷ giá thấp hơn nếu chúng giảm.

Một số người cho vay cung cấp tùy chọn thả nổi, cho phép bạn chuyển sang lãi suất mới, thấp hơn ngay cả khi bạn đã chốt. Nhưng trước tiên hãy đọc bản in rõ ràng:Bạn có thể trả thêm tiền cho tùy chọn này và bạn có thể phải trả một khoản phí khác nếu bạn chọn thả nổi. Điều quan trọng là phải thực hiện phép toán và đảm bảo mức tiết kiệm tiềm năng xứng đáng với chi phí để khóa và sau đó thả nổi.

Điều gì sẽ xảy ra nếu Khóa tỷ lệ của tôi hết hạn?

Khi bạn chốt lãi suất thế chấp của mình, nó không phải là vô thời hạn - nó có thể kéo dài từ 15 đến 60 ngày, đôi khi lâu hơn. Bạn nên đặt mục tiêu trong một khoảng thời gian đủ dài để trang trải khoản vay đã đóng. Nếu bạn cho rằng thời gian khóa lãi suất của mình không đủ dài, hãy hỏi người cho vay xem bạn có thể chuyển sang thời hạn dài hơn hoặc kéo dài thời gian khóa lãi suất của mình hay không — chỉ cần lưu ý rằng một số người cho vay tính phí cho việc này.

Nếu khóa lãi suất của bạn hết hạn và bạn không gia hạn, có khả năng bạn sẽ phải trả lãi suất thế chấp hiện tại khi đóng cửa, có thể cao hơn hoặc thấp hơn lãi suất bị khóa. Hãy nhớ rằng nếu bạn gặp khó khăn với tỷ giá cao và tỷ giá giảm đáng kể trong tương lai, luôn có khả năng tái cấp vốn.

Sẵn sàng thế chấp tín dụng

Trong khi các điều kiện thị trường đóng một vai trò rất lớn trong lãi suất thế chấp, điểm tín dụng của bạn cũng vậy. Tín dụng của bạn càng tốt, bạn càng có cơ hội đủ điều kiện vay thế chấp và nhận được lãi suất thấp hơn. Vì vậy, trước khi đăng ký một khoản vay, hãy dành một chút thời gian để chuẩn bị sẵn sàng thế chấp tín dụng của bạn. Bạn có thể theo dõi tín dụng của mình miễn phí thông qua Experian để theo dõi sự tiến bộ của mình và tìm cách cải thiện hơn nữa điểm số của mình.