Hợp đồng đất đai là một hình thức tài trợ của người bán trong các giao dịch mua bán bất động sản. Người bán, hoặc nhà cung cấp, đóng vai trò là người cho vay và giữ chứng thư như một tài sản thế chấp, và giao dịch được ghi lại với các quan chức thành phố hoặc thị trấn. Người mua hoặc người bán hàng thanh toán tiền gốc và lãi trực tiếp cho người bán. Người mua cũng phải trả thuế tài sản và bảo hiểm cũng như chịu trách nhiệm sửa chữa và bảo trì. Luật Indiana tuân theo các nguyên lý cơ bản này, với một số điều chỉnh quan trọng.

Đạo luật AN TOÀN

Đạo luật SAFE (Thực thi an toàn và công bằng đối với việc cấp phép thế chấp), có hiệu lực vào tháng 6 năm 2010, tăng cường bảo vệ người tiêu dùng bằng cách thiết lập các tiêu chuẩn tối thiểu cho hoạt động của người khởi tạo khoản vay thế chấp. Đạo luật AN TOÀN ở Indiana thường được hiểu theo nghĩa rộng và có thể bao gồm việc người bán cố gắng hoàn thành hợp đồng mua bán đất. Đạo luật quy định rằng bất kỳ ai "cung cấp" hoặc "cung cấp" một khoản vay thế chấp nhà ở hoặc mở rộng tín dụng để mua nhà có thể được coi là người khởi tạo khoản vay. Luật Indiana định nghĩa người khởi tạo khoản vay là người nhận đơn xin vay tiền mua nhà và thương lượng khoản vay mua nhà để được bồi thường. Người khởi tạo khoản vay phải được cấp phép ở Indiana để cung cấp tài chính.

Ngoại lệ đối với Đạo luật AN TOÀN

Đạo luật SAFE định nghĩa khoản vay thế chấp nhà ở là khoản vay đảm bảo một ngôi nhà riêng từ 1 đến 4 căn. Nhà ở bao gồm chung cư, co-op, nhà di động và xe kéo. Nếu trước đây bạn đã sống trong ngôi nhà mà bạn định bán dưới dạng hợp đồng đất đai, thì bạn sẽ bị loại trừ khỏi việc tuân thủ Đạo luật. Nếu bạn đang bán nhà cho người thân hoặc đang bán các tòa nhà thương mại, bạn cũng được miễn. Luật sư thay mặt khách hàng đàm phán với người cho vay cũng được miễn trừ.

Tịch biên theo tư pháp ở Indiana

Luật Indiana quy định rằng các nhà cung cấp phải tuân theo các quy tắc liên quan đến việc đòi lại tài sản trong trường hợp một nhà cung cấp trở nên vi phạm pháp luật. Nếu nhà cung cấp không trả được nợ thế chấp và không thể hoàn trả khoản vay, nhà cung cấp có thể quyết định tịch thu tài sản. Nếu nhà cung cấp có vốn chủ sở hữu đáng kể và chưa từ bỏ tài sản, thì việc đóng cửa theo pháp luật là bắt buộc - nói cách khác, nhà cung cấp phải tịch thu tài sản thông qua hệ thống tòa án. Việc tịch thu tài sản theo pháp luật là tốn nhiều thời gian, tốn kém và cần sử dụng luật sư.

Tịch thu và Tịch thu Phi Tư pháp ở Indiana

Luật Indiana cho phép nhà cung cấp tịch thu tài sản bất hợp pháp nếu nhà cung cấp trở nên vi phạm pháp luật nhưng chưa tích lũy được vốn chủ sở hữu đáng kể. Điều này có nghĩa là các tòa án không tham gia, và nó nhanh hơn và rẻ hơn. Nhà cung cấp gửi thông báo về việc vỡ nợ với thư ký quận và người bán hàng. Nếu người bán không khắc phục tình trạng vỡ nợ, thì căn nhà sẽ bị tịch thu và bán. Nhà cung cấp có thể mua lại tài sản. Cưỡng đoạt tương tự như tịch biên tài sản, nhưng tài sản được trả lại cho người bán thay vì đem đi bán đấu giá.