“Tôi có thể mua được bao nhiêu căn nhà?” Trả lời đúng câu hỏi này là một trong những chìa khóa để xây dựng cuộc sống hạnh phúc, giàu có. Thật không may, có một ngành công nghiệp nhà ở rộng lớn ở Hoa Kỳ đang hướng tới việc cung cấp sai câu trả lời.
Bạn thấy đấy, nhà ở là khoản chi lớn nhất trong ngân sách của hầu hết mọi người. Theo Khảo sát chi tiêu tiêu dùng năm 2016 của chính phủ Hoa Kỳ, một gia đình trung bình ở Mỹ chi 1573,83 USD cho nhà ở và các chi phí liên quan mỗi tháng. Số tiền đó nhiều hơn số tiền họ chi cho thực phẩm, quần áo, chăm sóc sức khỏe và giải trí cộng lại!
Quá nhiều người đang vật lộn để kiếm sống tập trung sự chú ý vào việc điều chỉnh ngân sách của họ. Họ cố gắng tiết kiệm số tiền lớn bằng cách cắt bớt phiếu giảm giá, tự trồng thực phẩm và/hoặc tự may quần áo. Mặc dù thói quen tiết kiệm không có gì sai - nhưng tôi hoan nghênh việc tiết kiệm hàng ngày! — tất cả những hành động này kết hợp sẽ không (và không thể) có tác động đến ngân sách của bạn giống như việc duy trì khoản thanh toán nhà ở ở mức hợp lý.
Một phần của vấn đề là cái mà tôi gọi là Khu liên hợp công nghiệp bất động sản, mỗi khu vực trong đó đều có mục đích thuyết phục người tiêu dùng rằng những ngôi nhà lớn hơn, đắt tiền hơn thì tốt hơn. Các đại lý bất động sản, người môi giới thế chấp, chương trình mua sắm tại nhà và các tạp chí hào nhoáng đều khuyến khích mọi người mua ở mức cao nhất trong ngân sách của họ. Nhưng việc mua nhà ở mức cao nhất trong ngân sách nhà ở của bạn là rất nguy hiểm.
Mua nhà là một quyết định lớn cả về mặt tài chính lẫn mặt khác. Nếu bạn định mua một căn nhà, điều quan trọng là phải biết bạn thực sự có thể mua được bao nhiêu căn nhà.
Các nhà kinh tế đã sử dụng số liệu thống kê tài chính trong nhiều thập kỷ để tạo ra các mô hình máy tính nhằm dự đoán số tiền mọi người có thể chi cho nhà ở và nợ. Các ngân hàng sử dụng những mô hình này để tính toán họ nghĩ rằng bạn có đủ khả năng chi tiêu cho nhà ở.
Theo truyền thống, người cho vay sử dụng cái gọi là tỷ lệ nợ trên thu nhập (hoặc tỷ lệ DTI) - thước đo xem thu nhập của bạn dùng bao nhiêu để trả nợ hàng tháng - để ước tính số tiền bạn có thể đủ khả năng trả tiền mua nhà mà không có nguy cơ vỡ nợ. Điều này nghe có vẻ phức tạp nhưng không phải vậy.
Để tìm tỷ lệ này, hãy chia số tiền nợ hàng tháng cho tổng thu nhập (trước thuế) của bạn. Vì vậy, ví dụ:nếu bạn trả 400 đô la cho khoản nợ mỗi tháng và bạn có thu nhập là 4000 đô la thì tỷ lệ DTI của bạn là 10%. Nếu bạn trả 800 đô la cho khoản nợ với thu nhập 4000 đô la, tỷ lệ DTI của bạn là 20%. Tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn càng thấp thì càng tốt.
Các ngân hàng và nhà môi giới thế chấp xem xét hai con số khi quyết định vay bao nhiêu:
Điều quan trọng cần hiểu về tỷ lệ nợ trên thu nhập là chúng được sử dụng để ước tính của người cho vay rủi ro, không phải của bạn. Nghĩa là, công ty thế chấp của bạn sử dụng chúng để kiểm tra xem họ có nghĩ rằng bạn có thể thanh toán hay không — chứ không phải liệu bạn có thể thoải mái hay không thực hiện thanh toán.
Nếu bạn muốn có đủ ngân sách để giải trí, bạn nên chọn tỷ lệ nợ trên thu nhập thấp hơn tỷ lệ mà đại lý bất động sản và nhà môi giới thế chấp cho rằng bạn có thể sử dụng.
Nếu bạn là người đam mê tiền bạc, bạn có thể đọc thêm về tỷ lệ nợ trên thu nhập tại trang web của Fannie Mae.
Trong những năm 1970 (trước khi nợ thẻ tín dụng trở nên phổ biến), DTI không được phân chia giữa front-end và back-end. Chỉ có một tỷ lệ duy nhất là 25%. Nếu chi phí thế chấp, thuế và bảo hiểm thấp hơn 25% thu nhập của bạn, mọi người cho rằng bạn có thể thanh toán.
Đây vẫn là một nguyên tắc chung tuyệt vời:Chi tiêu không quá 25% ngân sách của bạn cho nhà ở. (Trên thực tế, đây là con số mà chuyên gia về tiền bạc Dave Ramsey ủng hộ.)
Điều đó cho thấy, các nguyên tắc về nợ trên thu nhập đã được nới lỏng trong những năm qua.
Đây là một bảng nhỏ mà tôi đã lập ra để hiển thị loại thanh toán nhà ở mà bạn đang xem xét dựa trên thu nhập trước thuế của bạn (cột bên trái) và các tỷ lệ nợ trên thu nhập khác nhau (hàng tiêu đề):
Tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn tăng 5% có vẻ không phải là vấn đề lớn. Nhưng khi nói về khoản thanh toán tiền nhà thì nó rất lớn.
Năm 2016, một hộ gia đình trung bình ở Mỹ kiếm được 74.664 USD trước thuế. Khi sử dụng điều này, mức thay đổi 5% sẽ là $3733,20 mỗi năm hoặc $311,10 mỗi tháng. Nhiều người đã mất nhà trong cuộc khủng hoảng nhà ở vì họ phải trả các khoản thế chấp chỉ cao hơn 300 USD so với khả năng chi trả của họ mỗi tháng.
Khi tôi và vợ cũ chuyển đi vào năm 2004, khoản thanh toán tiền nhà của chúng tôi đã tăng từ khoảng 1200 USD mỗi tháng lên khoảng 1600 USD mỗi tháng. Khoản chênh lệch 400 USD mỗi tháng này đủ khiến tôi lo lắng về tiền bạc.
Tương tự như vậy, em trai út của tôi đã phạm sai lầm khi tin vào các ngân hàng khi họ nói với em rằng em có thể trả được một khoản tiền lớn để mua nhà. Lúc đầu anh ấy có thể. Nhưng khi cuộc khủng hoảng tài chính xảy ra vào năm 2008 và 2009, ông đã thất bại. Bởi vì anh ấy đã mua ở mức cao nhất trong ngân sách của mình, khi thu nhập của anh ấy sụt giảm, khả năng thanh toán thế chấp của anh ấy cũng giảm theo. Anh ấy đã mất nhà vì bị tịch thu tài sản.
Phần lớn, các ngân hàng sẵn lòng cho bạn vay bao nhiêu tiền tùy thích. (Tất nhiên là có lý do và nếu tín dụng của bạn tốt.) Họ sẽ không ngăn bạn vay thêm nợ nếu mô hình máy tính của họ cho biết bạn có đủ khả năng chi trả. Tùy thuộc vào bạn phải thận trọng.
Trong Chủ nhà triệu phú tự động , David Bach viết [nhấn mạnh là của tôi]:
Nói chung, bạn nên giả định rằng số tiền ngân hàng hoặc công ty thế chấp sẽ cho bạn vay nhiều hơn số tiền bạn nên vay …Đừng đùa giỡn với điều này. Làm toán. Hãy thực tế về tình huống của bạn. Đừng giả vờ rằng bạn đang ở trong tình trạng tốt hơn hiện tại.
Hãy nhớ:Không ai quan tâm đến tiền của bạn hơn chính bạn. Đại lý bất động sản, nhà môi giới thế chấp và ngân hàng của bạn đều có quyền lợi trong việc khuyến khích bạn mua càng nhiều nhà càng tốt - thu nhập của họ phụ thuộc vào điều đó. Hãy lắng nghe những gì họ nói nhưng hãy đưa ra quyết định dựa trên những gì tốt nhất cho bạn .
Nếu bạn nghĩ mình đã sẵn sàng mua nhà, hãy dành vài tháng để chạy thử. Trong Cuốn sách kiếm tiền dành cho người trẻ, tuyệt vời và phá sản , Suze Orman nói rằng bạn nên “chơi nhà trước khi mua nhà”. Tôi thích ý tưởng này. Đây là cách nó hoạt động:
Bài tập này cho phép bạn trải nghiệm việc thanh toán tiền nhà cao hơn sẽ như thế nào. Nếu bạn không thể thực hiện được những con số này, Orman khuyên bạn nên đợi:
Nếu bạn bỏ lỡ một khoản thanh toán hoặc nếu bạn liên tục thanh toán chậm, bạn chưa sẵn sàng mua nhà. Nếu bạn có thể xử lý được các khoản thanh toán bổ sung thì bạn đã sẵn sàng bắt đầu tìm kiếm một ngôi nhà để mua.
Nói chung, khi bạn đã tiết kiệm được 20% cho khoản trả trước và bạn có đủ khả năng thanh toán thế chấp hàng tháng, bạn đã sẵn sàng bắt đầu tìm kiếm một ngôi nhà. Có, bạn có thể mua nhà với số tiền trả trước nhỏ hơn — Tôi đã mua căn nhà đầu tiên với số tiền trả trước 2%! - nhưng về lâu dài nó sẽ khiến bạn phải trả giá. Bạn sẽ cần phải mang theo bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI), bạn sẽ phải trả lãi suất nhiều hơn và bạn có thể đặt mình vào tình thế không đủ khả năng để giữ ngôi nhà của mình.
Người mua nhà thường được khuyên “hãy mua càng nhiều nhà càng tốt”. Nhưng vấn đề với lời khuyên này là nó khiến bạn không có khoảng đệm. Nếu bạn mất việc thì sao? Điều gì sẽ xảy ra nếu bạn buộc phải bán nhà sau khi giá nhà đất giảm?
Thay vì mua nhiều nhà nhất có thể, chỉ mua số lượng nhà bạn cần . Hãy coi tỷ lệ nợ trên thu nhập thông thường là mức trần chứ không phải mục tiêu.
Hãy cho mình một khoản lợi nhuận cho lỗi. Thay vì đặt ngân sách mua nhà của bạn dựa trên tỷ lệ DTI ban đầu là 36%, hãy cân nhắc giảm tỷ lệ đó xuống 28%. Hoặc tốt hơn nữa là 25% (giống như ngày xưa!).
Nếu bạn có thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở Hoa Kỳ khoảng 75.000 USD, tỷ lệ DTI 36% sẽ khiến bạn phải chi 2250 USD mỗi tháng cho nhà ở (giả sử bạn không có khoản nợ nào khác). Nếu bạn chọn tỷ lệ DTI 25% thận trọng hơn, ngân sách đó sẽ là 1563 USD mỗi tháng. Đó là khoản tiết kiệm được $687 mỗi tháng — hơn $8000 mỗi năm! Hãy nghĩ xem:Bạn có thể làm gì với một lượng lớn thay đổi như vậy?
Một cách khác để tạo khoảng đệm là căn cứ ngân sách của bạn vào khoản lương ròng (mang về nhà) thay vì tổng lương của bạn. Hoặc, nếu bạn đang ở trong một mối quan hệ mà cả hai người đều làm việc, hãy tính toán chỉ một trong hai mức thu nhập.
Không, bạn sẽ không đủ khả năng chi trả một khoản thế chấp lớn nếu bạn làm theo những gì tôi đề xuất. Nhưng bạn biết gì không? Bạn sẽ không cảm thấy bị chèn ép bởi các khoản thanh toán thế chấp của mình. Và bạn sẽ đạt được nhiều ít rủi ro hơn vào lần tiếp theo khi thị trường nhà đất nổ tung. Điều tuyệt vời nhất là bạn có thể dồn toàn bộ số tiền tiết kiệm được từ việc mua nhà vào việc xây dựng một quả cầu tuyết giàu có khổng lồ!