Một người mua thế chấp mua một ngôi nhà và nhận nợ thế chấp của người bán. Người mua thường trả một khoản đặt cọc bằng tiền mặt thể hiện sự chênh lệch giữa giá chào bán và số dư còn lại trên khoản thế chấp của người bán. Người bán chuyển giao nghĩa vụ thế chấp của mình cho người mua, người thực hiện tất cả các khoản thanh toán trong tương lai. Trong lịch sử, người mua có thể thế chấp bằng hợp đồng tư nhân với người bán. Ngày nay, hầu hết các bên cho vay đều chặn các hoạt động giả định thế chấp như vậy để đảm bảo bên cho vay có tiếng nói trong giao dịch.
Giả sử cho vay có nghĩa là xỏ chân vào giày của người bán theo đúng nghĩa đen. Người mua phải chịu lãi suất, điều kiện hoàn trả và các điều kiện khác của khoản vay. Nói chung, người mua sẽ có lợi nếu lãi suất thấp hơn mức mà anh ta có thể đạt được trên thị trường. Tuy nhiên, hầu hết các khoản thế chấp thông thường là không thể giả định được. Người cho vay không muốn một người đi vay kém hơn thay thế một người đi vay đáng tin cậy, vì điều này làm tăng nguy cơ vỡ nợ. Đọc các điều kiện thế chấp trước khi thực hiện một giả định thế chấp. Hiếm khi bạn có thể tiến hành một giả định mà không có sự đồng ý của người cho vay.
Các khoản vay do chính phủ hậu thuẫn, chẳng hạn như các khoản vay từ Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang và Bộ Cựu chiến binh, vốn có thể được giả định với điều kiện người mua đáp ứng các tiêu chuẩn nhất định. Tuy nhiên, các khoản vay FHA và VA vẫn có thể có điều khoản bán đến hạn. Điều khoản bán đến hạn cho phép người cho vay đến hạn thanh toán toàn bộ số tiền cho vay nếu người bán cố gắng bán tài sản cho người khác. Nếu người bán không thanh toán được, ngân hàng có thể tịch thu. Trong hầu hết các trường hợp, điều khoản bán đến hạn có nghĩa là người mua không thể nhận khoản vay của người bán trừ khi ngân hàng cho biết họ có thể, bất kể khoản vay là thông thường, FHA hay VA.
Nhiều ngân hàng có gói giả định thế chấp đưa ra quy trình mà các bên phải tuân theo để chuyển khoản vay thông qua giả định. Các thủ tục có thể khác nhau, nhưng người mua luôn phải đủ điều kiện cho khoản vay. Các khoản vay được chính phủ bảo đảm thường có nhiều tiêu chí phê duyệt khoan dung hơn các khoản vay thông thường. Ví dụ, một người cho vay FHA có nhiều khả năng bỏ qua những khuyết điểm trên hồ sơ tín dụng của người mua. Tuy nhiên, người cho vay cầm cố có quyền tuyệt đối phê duyệt hoặc từ chối giả định thế chấp.
Nếu đồng ý với điều kiện giả định, ngân hàng sẽ yêu cầu cả người mua và người bán ký vào giấy tờ chuyển giao trách nhiệm thế chấp cho người mua. Tại thời điểm này, người bán nên kiểm tra xem mình có được miễn trách nhiệm đối với khoản vay hay không. Nếu không có bản phát hành, người bán vẫn có thể chịu trách nhiệm cho khoản vay nếu sau đó người mua không trả được nợ. Các khoản thanh toán chậm và khoản nợ không trả được xuất hiện trên báo cáo tín dụng của người bán và những nỗ lực bực bội để có được một khoản vay thế chấp mới nếu không được giải phóng trách nhiệm.
